L’atomització del mercat a Barcelona fa que no hi hagi grans operadors per pactar polítiques d’habitatge social o assequible. I davant la falta de promocions d’habitatge social, el conseller delegat d’Anticipa -del fons Blackstone-, Eduard Mendiluce, creu que la col·laboració público-privada és la solució immediata que es pot aplicar. La seva proposta és que els ajuntaments i altres administracions donin ajudes a les famílies més vulnerables per pagar el lloguer, almenys fins que hi hagi un parc públic social suficient, cosa que tardaria anys si ara es comencés a impulsar. També creu que les administracions podrien ajudar a la rehabilitació, perquè, segons Mendiluce, hi ha pisos que no es posen en lloguer perquè els propietaris no tenen recursos per arreglar-los. Però la col·laboració público-privada també té els seus fracassos. El més recent, la creació d’un operador metropolità a l’àrea de Barcelona. Només una empresa hi va optar, Cevasa, i el concurs va quedar desert. Segons Mendiluce, perquè un procés així vagi endavant ha de ser rendible per a l’operador privat. Ara l’Ajuntament ha obert un període per veure si modifica els requisits i obre un nou concurs.
Els propietaris atribueixen els alts preus a la falta d’oferta
Entre els tenidors, només 147 posseeixen més de 50 pisos en lloguer, i la gran majoria en tenen un de sol
BarcelonaEls grans fons d’inversió internacionals han abocat una gran quantitat de diners al mercat espanyol de l’habitatge i sovint se’ls culpa de l’encariment dels pisos. Però, de fet, tenen una petita quota del mercat de l’habitatge, insuficient per crear un oligopoli que pugui controlar els preus, expliquen els experts. “Els grans fons tenen aproximadament una cartera del 5% de l’habitatge de lloguer a Espanya”, explica Ferran Font, director d’estudis del portal especialitzat amb seu a Catalunya Pisos.com. A Barcelona l’atomització encara és més gran. Segons Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana, de l’estudi de les fiances de lloguer es dedueix que hi ha 201.743 contractes i 107.758 propietaris. La mitjana és d’1,87 habitatges per propietari. L’atomització és, per tant, màxima.
Però això és la mitjana, perquè la realitat és que la majoria de propietaris que tenen pisos en lloguer (95%) només tenen un habitatge, i tan sols hi ha quatre persones físiques i 143 persones jurídiques que tinguin més de 50 pisos en lloguer. Les xifres no les comparteix el Sindicat de Llogaters, que assegura que la meitat dels llogaters a Barcelona viuen en habitatges de propietaris rendistes, que tenen cinc pisos o més, i que segueixen les mateixes pràctiques que fan els grans fons voltors pel que fa a la pujada dels preus del lloguer.
Però si en una cosa es posen d’acord tots els experts és que la demanda d’habitatge de lloguer creix contínuament, mentre que l’oferta no millora, i això fa pujar els preus. En el cas del pisos de compra, també hi ha pressió de la demanda, “tant la pròpia com la internacional i la dels inversors”, explica Font. Malgrat tot, comprar pisos a Barcelona per llogar-los ja no és tan atractiu per als inversors, explica Òscar Gorgues. L’encariment de l’habitatge redueix les expectiatives de poder vendre d’aquí un temps a un preu més alt i fer grans plusvàlues, per una banda. I, per l’altra, redueix la rendibilitat del lloguer, perquè els pisos són cars i les rendes ja no pugen tant com els últims anys.
El cert és que el preu de l’habitatge, en el període de recuperació de l’economia després de la gran recessió, s’ha disparat. Per exemple, en el cas del lloguer a Barcelona, agafant com a referència les finances dipositades a l’Incasol, del 2014 al segon semestre del 2019 ha pujat quasi un 39% acumulat, i en el conjunt de Catalunya més d’un 33%. El preu del lloguer és fins i tot superior al de l’any 2007, just abans de la bombolla immobiliària.
En el cas de l’habitatge de compra, en què no hi ha registres tan clars, també ha augmentat el preu amb la recuperació. El preu taxat de l’habitatge de compra a Barcelona, segons les dades del ministeri de Foment, s’ha incrementat més del 43% a Barcelona i per sobre del 22% a Catalunya. Però en l’habitatge de compra els preus encara són inferiors als del 2007. Ho corroboren les dades del ministeri i també altres fonts, com els registradors o els notaris. Però s’ha de tenir en compte, apunta Ferran Font, que els preus estaven “dopats” el 2007, i per això va esclatar la bombolla.
A més, quan s’agafa el període de la recuperació, des del 2014, el preu del lloguer i de compra s’ha disparat molt més que la capacitat econòmica de la població. Així, amb una inflació molt baixa (5,3% acumulat en el període), el salari mitjà ha crescut un 5,8%. És a dir, el preu de l’habitatge de compra ha augmentat cinc cops més que el salari mitjà, i el de lloguer més de sis vegades. I el problema de l’augment del preu del lloguer s’estén als municipis del voltant de Barcelona. L’últim any -del segon trimestre del 2018 al segon del 2019- el preu del lloguer ha pujat un 5,6% a l’Hospitalet, un 8,87% a Cornellà i un 15% a Gavà, per exemple.
Segons explica Ferran Font, el problema de la pujada de preus es trasllada de la ciutat de Barcelona a la perifèria, i l’anomenada gentrificació ja es comença a produir en altres municipis metropolitans. Això té un efecte rebot: com que puja el preu dels municipis perifèrics, hi ha gent que pensava marxar del centre que “ara ja ho desestima perquè no li surt a compte”, amb la qual cosa es manté la forta demanda a la capital. Molts experts diuen que el problema s’ha d’abordar des d’un punt de vista global i metropolità, no només amb polítiques d’habitatge sinó també amb infraestructures, sobretot de transport.
L’altre problema que destaca el sector privat a Barcelona és la falta de sòl per fer habitatge nou. Els promotors, a través de l’APCE, la seva patronal, expliquen que la normativa municipal de destinar un 30% de les noves promocions a pisos socials no incentiva la construcció i l’habitatge iniciat a la ciutat de Barcelona en el primer semestre del 2019 s’ha desplomat un 68% respecte al mateix període de l’any anterior, tot i que sense una comissió de seguiment diuen que no es pot analitzar fins a quin punt la caiguda és fruit de la modificació urbanística.
La reserva d’un 30% per a pisos socials en les noves promocions i en les rehabilitacions integrals “entorpeix la creació d’habitatge nou i els propietaris s’esperaran que hi hagi una sentència sobre aquesta mesura”, que ha estat recorreguda als tribunals, segons Òscar Gorgues. Però, en qualsevol cas, explica, aquesta normativa “dificulta molt la rehabilitació integral”, que és un problema important a Barcelona, on el parc d’habitatge està molt envellit i es podrien dividir pisos grans que molt sovint ara ocupen només una o dues persones.