La poca oferta de lloguer, un problema sense solució?

BarcelonaLlogar un pis a Barcelona costa de mitjana 801 euros al mes, una xifra ja molt pròxima als 813 euros que costava l’any 2008, el punt més àlgid abans de la davallada de preus que va provocar la crisi. I tot i que el preu preocupa a moltes famílies que han vist castigat el seu poder adquisitiu per la crisi, encara preocupa més el ritme de l’augment dels preus des dels 629 euros de mitjana en què se situava la renda mensual el 2013. L’any passat, segons les dades oficials de l’Agència de l’Habitatge, els lloguers a Barcelona van augmentar un 9%.

Tots els especialistes coincideixen que el mercat del lloguer a Espanya va a dos ritmes diferents. D’una banda, es disparen els preus sobretot a Barcelona i Madrid, mentre que en altres llocs encara estan baixant. Una dualitat que també es produeix a Catalunya. Mentre que a Barcelona els preus el 2016 es van disparar, en el conjunt de Catalunya l’augment mitjà va ser tres punts inferior, i si es compta Catalunya sense Barcelona, l’increment va ser més de cinc punts inferior.

Les tensions pel fort augment del preu dels lloguers, amb problemes econòmics i socials afegits, com la gentrificació i la impossibilitat de complir el dret constitucional a l’habitatge, se centren sobretot a la ciutat de Barcelona, malgrat que ja s’estan estenent a la primera corona metropolitana. El problema preocupa a les administracions i especialistes, que intenten fer-ne una diagnosi per trobar-hi solucions.

Falta d’oferta

Hi ha menys pisos de lloguer ara que el 1960

Un diagnòstic de consens és que darrere de la forta pujada dels preus dels lloguers hi ha un problema d’oferta que no pot cobrir la demanda. Les famílies que volen llogar van en augment per diversos factors, el més important, que l’accés a l’habitatge en propietat cada cop és més difícil perquè la crisi ha rebaixat el poder adquisitiu de les famílies i l’accés al finançament s’ha complicat. Ja no hi ha préstecs per al 100% de l’habitatge i els bancs demanen més garanties a l’hora de concedir una hipoteca.

Al factor econòmic se n’hi suma un altre de social. Malgrat que la població no creix, sí que ho fa el nombre de llars, amb nous models de família. I els millennials tenen menys tendència a la propietat que les generacions anteriors perquè estan més subjectes a la mobilitat laboral i geogràfica. El 1960 a la ciutat de Barcelona hi havia més de 300.000 pisos en lloguer, aproximadament el 60% del parc d’habitatges. El 2011, quan es va fer l’últim cens, només hi havia 206.000 pisos de lloguer, un 30% del total, segons el president de la Cambra de la Propietat Urbana, Joan Ràfols.

El marc legal

La llei espanyola ha promocionat la propietat per sobre del lloguer

La llei d’arrendaments urbans (LAU) del 1994 es va centrar a promocionar l’accés a l’habitatge en propietat i no en lloguer. Fins i tot, la majoria d’habitatge social era de compra i no de lloguer. La reforma de la LAU que va fer el govern Rajoy el 2013 rebaixant a tres anys la durada mínima dels contractes -per afavorir els bancs que havien de pair el totxo- ha introduït volatilitat al mercat. Ara aquests contractes estan arribant a termini i els propietaris apugen els preus seguint la tendència del mercat.

Catalunya està preparant la seva pròpia LAU. En l’elaboració del projecte hi han participat diversos col·lectius en un grup de treball. La llei vol impulsar el lloguer social, recollir noves realitats com el lloguer d’habitacions i promocionar els lloguers de llarga durada per donar estabilitat. La consellera de Governació, Administracions Públiques i Habitatge, Meritxell Borràs, destaca: “Com a país, hem de ser capaços d’actuar d’una manera clara per donar respostes a la ciutadania en matèria d’habitatge”, però recorda que dels sis textos legals impulsats a Catalunya en matèria d’habitatge, el govern espanyol n’ha recorregut quatre al Tribunal Constitucional.

Regular els preus

El Govern opta per un índex de referència

Malgrat les pressions de grups polítics i socials, el Govern considera que no pot intervenir sobre els preus dels lloguers. Però ha decidit crear un índex -havia de començar a l’abril però encara no s’ha posat en marxa- per establir barri per barri i municipi per municipi els preus de referència. Les eines per incidir en el mercat queden en mans dels ajuntaments, per exemple amb incentius fiscals per als propietaris que lloguin per sota d’aquest preu.

El lloguer turístic

És més rendible llogar per a períodes curts de temps

L’èxit turístic de Barcelona ha tingut impacte en el mercat del lloguer, sobretot de la mà de noves aplicacions i plataformes, com Airbnb. Els propietaris han descobert que és molt més rendible el lloguer per períodes curts. “El problema és que hi ha dos monocultius. N’hi va haver un d’habitatges en propietat, i ara en tenim un altre, que és d’habitatge de lloguer a curt termini i intentant obtenir el benefici més alt possible”, diu Javier Burón, gerent d’Habitatge de Barcelona.

El problema s’agreuja perquè al lloguer turístic s’hi suma també el lloguer a estudiants, joves acabats de llicenciar i emprenedors que venen a Barcelona també per a terminis curts de temps. “La renda obtinguda amb el lloguer vacacional és entre 2,35 i 4,07 vegades superior a l’obtinguda amb el model tradicional i la rendibilitat mitjana oscil·la entre un 7,68% i un 13,40%, molt superior a l’obtinguda amb el lloguer tradicional (3-4%)”, diu un informe municipal.

Poc lloguer social

A Barcelona fan falta uns 100.000 pisos de lloguer social

Segons Burón, a Barcelona hi ha uns 280.000 habitatges de lloguer permanent, però el parc de lloguer públic, o privat i sense ànim de lucre, és d’unes 11.000 unitats. Això és un factor diferencial respecte a la Unió Europea. Segons el gerent d’Habitatge, caldrien uns 100.000 habitatges d’aquest tipus. El problema és la falta de sòl per fer-los. A Barcelona hi ha algunes superfícies a Can Batlló, la Marina del Prat Vermell i la Sagrera. Ara bé, no se sap si aquest sòl es destinarà a lloguer social o si, com anys enrere, s’optarà per les promocions de venda.