Així han canviat els lloguers a Catalunya després de la regulació

BarcelonaEnviant un pastís en forma de casa a la seu del portal immobiliari Idealista. Amb aquest gest irònic contra un dels seus grans enemics, el Sindicat de Llogaters va celebrar el primer aniversari de la llei que regula el preu dels lloguers a Catalunya, el setembre passat. La norma va entrar en vigor el 22 de setembre del 2020 –es manté però està recorreguda al Constitucional– i encara tensiona els partits polítics i la societat. Un any i quatre mesos després, el govern espanyol ha començat a debatre formalment una llei semblant –tot i que més descafeïnada– a l’Estat, mentre que a Catalunya inquilins i propietaris estan dividits: els moviments socials lloen la norma i el sector immobiliari en lamenta els efectes. Però ¿com ha afectat realment la regulació al preu dels lloguers durant aquest temps?

L’Institut Català del Sòl (Incasòl) va fer públiques fa unes setmanes les dades del tercer trimestre del 2021. Són claus perquè permeten analitzar quatre trimestres seguits amb la llei en marxa i ajuden a fer una radiografia més acurada de l’estat dels lloguers. Més enllà dels preus a la capital catalana –a Barcelona els lloguers han baixat un 4,8% de mitjana des que hi ha la regulació–, les dades de l’Incasòl també permeten comparar, municipi per municipi, què ha passat arreu del territori entre aquelles poblacions que s’han acollit a la regulació i les que no.

“Resulta molt interessant veure com han evolucionat dos municipis que es poden considerar germans; és a dir, aquells que geogràficament estan a prop, tenen un volum de població semblant, les mateixes característiques i una activitat econòmica similar, quan l'única diferència entre ells és que un es va acollir a la regulació de preus i l’altre no”, avança Rodrigo Martínez, investigador expert en habitatge, doctor en economia per la UB i també membre del Sindicat de Llogaters. Aquest és el cas, per exemple, de Blanes i Lloret de Mar. Dos municipis de costa, amb un mercat del lloguer similar abans de la llei, que, en canvi, han seguit camins molt diferents durant aquest últim any. Blanes, que es va declarar com a “mercat tensionat” i es va acollir a la regulació de preus, ha vist com els lloguers baixaven un 3% els últims 12 mesos, cosa que ha generat un estalvi de 218 euros anuals de mitjana a les famílies que hi viuen. En canvi, Lloret, que no es va acollir a la regulació, ha mantingut el mateix nivell de preus que fa un any, segons les dades de l’Incasòl.

Es tracta d’un patró que Martínez assenyala que es repeteix de forma similar en altres municipis, com ara Salou i Vila-Seca, Tortosa i Amposta o Pineda de Mar i Calella (veure gràfic). En aquest últim cas, per exemple, Pineda es va adherir a la regulació i ha vist com els preus també han baixat un 3% de mitjana, mentre que a Calella els lloguers s’han encarit un 4% en el mateix període, més de 300 euros anuals. “En termes absoluts és un impacte gran a les butxaques de moltes llars”, argumenta l’economista. "Evidentment el patró no és idèntic a tot arreu", matisa. A Cambrils, per exemple, que està molt aprop de Salou i no es va acollir a la regulació, els preus han baixat.

Una lectura detinguda de les dades també permet veure que altres municipis regulats no han notat una baixada accentuada però sí que han aconseguit contenir més els lloguers que les poblacions veïnes. Així, Manlleu ha aconseguit estabilitzar els preus, mentre que, a pocs quilòmetres, a Torelló (sense adherir-se a la llei) s'han encarit un 2% en el mateix període.

Veïns que es miren

Un dels casos més paradigmàtics, segons Martínez, és entre Olesa de Montserrat (regulat) i Esparreguera (no regulat). A tots dos els preus han baixat. Però al primer els preus han caigut un 8% des que hi ha la llei, mentre que al municipi fronterer només ho han fet un 1%. “Nosaltres teníem claríssim que entràvem dins de la descripció de mercat tens i ens vam adherir a la llei ràpidament”, explica el regidor d’Habitatge d’Olesa, Jordi Martínez Vallmitjana, que es mostra satisfet amb l’efecte de la regulació. “Efectivament, els preus ara han baixat, però continuen sent més alts que fa set anys perquè encara arrosseguem els efectes de la bombolla immobiliària”, continua. L’ajuntament d’aquest municipi –governat pel partit Bloc Olesà– assegura que un dels senyals d’alarma per accedir a la regulació va ser que en els últims anys havien tornat a aparèixer fenòmens com l’ocupació de locals i el barraquisme, que feia temps que no veien. “El nostre problema, com a molts llocs, és que no tenim noves promocions i l’oferta de lloguer ja era molt limitada. A més, hi ha moltes famílies que per qüestions de renda no poden accedir al mercat de compra”, explica el regidor.

Pocs quilòmetres enllà, l’Ajuntament d’Esparreguera –governat per socialistes i comuns– admet que a casa seva els preus fa anys que escalen i que, en l’últim any, Olesa “s’ha convertit en un cas d’èxit” en el qual es volen emmirallar. “El tema està entrant de ple a l’agenda municipal i els ajuntaments no tenim prou eines”, admet l’alcalde, Eduard Rivas, que assegura que el consistori ja treballa per poder-se acollir, ara sí, a la regulació. “Hem vist el que ha passat a Olesa i està clar. Ja hem fet la petició formal per adherir-nos a la regulació de preus”, explica Rivas.

Així doncs, les dades de l’Incasòl apunten a una rebaixa o estabilització dels preus coincidint amb l’any de vigència de la llei que els limita. “I per com està dissenyada la llei haurien de seguir baixant –avança l’economista Rodrigo Martínez–, encara que sigui amb petites oscil·lacions, perquè quan l'índex de referència de preus s’actualitzi recollirà les baixades i això farà que, de nou, els preus caiguin”, explica. El sector immobiliari, en canvi, qüestiona aquest discurs i hi inclou altres matisos.

La influència de la renda o de la pandèmia

La Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, en canvi, considera que les dades de l’Incasòl d’un únic any no donen prou context per si soles i al·lega que no tenen en compte la renda en cada municipi ni tampoc l’històric de preus. “Això va a temporades, sempre hi ha oscil·lacions de preu i, sovint, quan el preu s’encareix en un municipi, al del costat baixa”, resumeix el gerent de l’entitat, Òscar Gorgues, que afegeix que en poblacions tan petites “una mínima oscil·lació pot marcar un gran canvi”.

L’altre gran distorsionador, apunta, és la pandèmia. “Encara és molt difícil discernir què és efecte de la crisi sanitària i què ho és de l’aplicació de la llei”, puntualitza Gorgues. “A més, després de la crisi immobiliària els lloguers van baixar molt i això [els moviments socials] ho obvien”, insisteix. Martínez ho relativitza. “Aquesta hipòtesi no se sosté, perquè la regulació es va implantar quan la pandèmia ja hi era i els preus seguien pujant. A més, la crisi sanitària afecta a tots per igual, però en canvi els preus baixen sobretot als municipis que sí que estan regulats”, respon.

Les discrepàncies no acaben aquí. Gorgues afegeix dues variables més a la fotografia: l’esforç familiar a l'hora de pagar un pis i l’oferta existent. “Si es tenen en compte les rendes de la llar i no les individuals ens trobem que el 2021 és l’any amb un esforç més baix”, indica. Les dades de l’entitat indiquen que el 2008 les famílies dedicaven el 46,6% dels ingressos a pagar l’habitatge i ara ha baixat al 32,6%. A més, malgrat que l’Incasòl registra més contractes signats, Gorgues assenyala que no especifica quants n’hi ha al mercat; per tant, és impossible mesurar si l’oferta ha pujat o si, com ells defensen, ha baixat. “Se signen més contractes, sí, però també se’n donen molts de baixa, hi ha molta rotació”, argumenta. “Els portals immobiliaris ens asseguren que cada vegada hi tenen menys anuncis de lloguer, i això sí que és rellevant”, lamenta Gorgues. Martínez reconeix que més contractes no són un bon senyal “per definició”, perquè pot indicar un “sobreescalfament del sistema”, però és més optimista: “Ara per ara el mercat està sa i dinàmic”.

Així doncs, un any i quatre mesos de llei després, les infinites variables i lectures del mercat del lloguer encara enterboleixen unes dades que –ara per ara– afavoreixen els inquilins, amb senyals clars d’estabilització dels preus. Falta per veure si en els pròxims trimestres l’oferta es manté o si per contra els propietaris decidiran retirar els pisos de lloguer perquè no els surt a compte. Al carrer, el debat és més planer i fa temps que ja no és exclusiu de les grans ciutats: “La gent ens trasllada que els preus del lloguer són un problema i que s’hi ha de fer més”, resumeix l’alcalde d’Olesa.