Pols per les contrapartides que evitin el "pelotazo" a les Tres Xemeneies del Paral·lel

BarcelonaQuè hauria d'aportar a la ciutat el propietari de les antigues oficines de Fecsa Endesa i les Tres Xemeneies del Paral·lel a canvi que l'Ajuntament li tramiti el canvi de qualificació urbanística que necessita per convertir l'espai en un pol d'oficines? Aquest és l'escull que manté bloquejada l'operació des que el 2017 Conren Tramway va adquirir l'espai, que estava sense ús des del 2012 i que està qualificat amb una clau urbanística que només permet serveis tècnics (d’electricitat, de proveïment d’aigües, de gas...). Res a veure amb les oficines que s'hi projecten. La qualificació del sòl, justament, que va reduir el preu de l'operació de compravenda, ha mantingut els edificis sense cap tipus d'ús durant tots aquests anys, tot i que el propietari ja té un projecte fet pels arquitectes Batlle i Roig per reconvertir els edificis i que puguin acollir més de 3.000 treballadors.

Ara l'Ajuntament, que durant tot aquest temps ha repetit que no estava disposat a permetre un "pelotazo" a les Tres Xemeneies, ha posat números al canvi de valor de la zona si es tramités el canvi que demana el propietari. Segons l'estudi encarregat al Centre de Política de Sòl i Valoracions de la UPC, al qual ha tingut accés l'ARA, el canvi de clau urbanística de serveis a oficines (passar de clau 4 a clau 18) suposaria una plusvàlua de 48,7 milions d'euros. És a dir, que el sòl passaria d'un valor estimat ara en 11,5 milions d'euros a 60,2 milions –l'informe li atorga, a més, un valor de mercat de quasi 123 milions d'euros si es té en compte la rendibilitat de les oficines.

I el consistori colla la propietat per fer que aquest benefici reverteixi en la ciutat en forma de millores a la plaça de les Tres Xemeneies –que ara està molt degradada–, d'habitatge protegit i d'equipaments. El govern municipal entén que, per garantir l'interès públic de l'operació, el retorn hauria d'estar molt per sobre del 10% fixat i s'hauria de situar entre el 40% i el 50%. O el que és el mateix: entre els 19,5 i els 24,3 milions d'euros. I la propietat, consultada per aquest diari, prefereix no fer declaracions sobre el moment de la negociació i segueix de prop les discussions del procés participatiu engegat amb els veïns.

Zona degradada

Els resultats d'aquest procés serviran per donar forma a la modificació del pla general metropolità (MPGM), que es vol aprovar ja aquest mandat, per desencallar d'una vegada per totes la situació de les Tres Xemeneies. Serà aquest document el que acabarà definint si el propietari de l'espai pot fer totes les oficines que projecta o no. En la primera sessió de debat, la tinent d'alcaldia d'Urbanisme, Janet Sanz, va defensar que el que surti del procés participatiu tindria "l'última paraula" sobre el futur de l'espai i que el canvi de qualificació urbanística no es faria a "qualsevol preu".

El que el govern municipal no preveu és mantenir molt més temps aquesta zona en standby perquè tenir edificis fantasma en un espai ja crític, com la plaça de les Tres Xemeneies, no ajuda a la revitalització de la zona. El pla de barri del Poble-sec ja preveu una petita inversió de 250.000 euros a la plaça per fer-hi petits arranjaments però tothom dona per fet que la gran reforma que l'espai fa temps que implora serà una de les contrapartides que assumirà Conren Tramway per poder tirar endavant el projecte d'oficines. Les contrapartides, però, a parer de l'Ajuntament, hauran de ser força més altes i es definiran en el procés participatiu.

L'informe de la UPC, que porta la signatura de l'arquitecte Josep Roca Cladera, calcula el canvi de valor estimat en les dues finques de l'àmbit (Vila i Vilà, 40, i Paral·lel, 51), que sumen una superfície construïda de 30.270 metres quadrats, 23.043 dels quals per sobre de rasant. Ho fa partint d'una estimació del valor actual de l'espai, que el PGM defineix com a sistema i que, per tant, hauria de tenir una finalitat pública. Per establir aquest valor i tenint en compte que avui en dia no existeix cap demanda de serveis tècnics –cap projecte compatible amb la qualificació actual de les antigues oficines de Fecsa–, l'informe determina el cost d'oportunitat que tindria la zona si acollís habitatge dotacional i és d'aquí d'on surten els 11,5 milions que serveixen de punt de partida a l'operació i que contrasten amb els 60,2 milions en què es valora la zona si pogués acollir oficines.