22@, districte d'oficines 'fantasma': la denúncia dels veïns del Poblenou

BarcelonaDe grans naus industrials, magatzems i blocs de pisos a blocs d'oficines. Fa vint anys, Barcelona va triar el barri fabril i obrer del Poblenou per construir-hi el 22@, un pol d'atracció de noves empreses per captar i catapultar el sector digital. L'objectiu: fer de la ciutat una de les capitals europees de la innovació. L'Ajuntament de Barcelona assegura que aquest districte ha posicionat la ciutat com a "líder en l'àmbit tecnològic i internacional", amb 11.500 empreses i 115.000 llocs de treball creats des de l'any 2000 en sectors qualificats. Però un informe de l'Observatori dels Barris del Poblenou alerta que prop de la meitat dels espais destinats a oficines i despatxos (42%) continuen buits. Tot i que els propietaris han intentat reenfocar aquests immobles i convertir-los en coworkings (o espais de treball compartit), hi ha edificis desocupats del tot o amb poques oficines llogades. Per exemple, l'edifici Diagrame, al carrer Pere IV, encara per estrenar, o el One Parc Central, al carrer del Marroc, que l'entitat diu que el 78% de la seva superfície està buida.

Els veïns asseguren que en bona part de la superfície construïda en els últims cinc anys encara no s'hi ha establert cap empresa emergent, pime o autònom –el 55% de les àrees buides corresponen als 186.000 m² edificats des del 2018– i que aquesta tendència hauria de forçar un replantejament del model que s'està implantant al districte. "Després de 23 anys de recorregut i després d'enderrocar extenses àrees dels barris del Poblenou, i encara amb una gran part de l'àmbit pendent de desenvolupar, el model del 22@ es mostra com un model de fracàs", indiquen en el document publicat aquest dimecres.

Segons l'entitat veïnal, que ha elaborat un mapa de les oficines buides, actualment hi ha 336.203 m² dins l'àmbit delimitat pel pla del 22@ sense llogaters, si bé el total de superfície útil per fer-ne oficines és superior (s'enfila fins als 793.758 m²). "Aquesta realitat contrasta amb l'optimisme del sector immobiliari, el lobi empresarial i l'Ajuntament de Barcelona, que encara asseguren que el 22@ és un model d'èxit que cal celebrar i impulsar", afirmen. Des de l'Ajuntament de Barcelona neguen categòricament que el 22@ sigui un fracàs i, de fet, insisteixen que és "un model d'èxit que ha atret el gruix de la inversió econòmica" que ha arribat a la ciutat.

¿Un desequilibri temporal?

L'informe apunta la promoció del teletreball com una causa directa d'aquest fenomen d'oficines fantasma, però ho atribueix sobretot a l'especulació i la sobreoferta de construccions destinades a oficines sense tenir en compte "la demanda real". "El Pla 22@ ha estat impulsat per la financerització, que incentiva la construcció d'oficines com a actius financers. El negoci ja no és obtenir rendes del lloguer, sinó que els fons d'inversió fixin capital en forma d'actius immobiliaris", denuncien els veïns en el document.

Amb tot, fonts municipals insisteixen a l'ARA que el 22@ ha sigut "històricament una de les zones amb més increment de la nova oferta" i assenyala que "l'ajustament a la baixa" de la demanda d'espais per part de les empreses es deu a motius com el teletreball o el refredament de l'economia. Les mateixes fonts subratllen, davant les crítiques, que el mandat passat l’Ajuntament va aprovar una actualització del planejament per culminar el 22@ com un “districte de base econòmica” però, també, amb més habitatge assequible [un 30% més], equipaments per als veïns [en 35.000 m2 reservats] i més verd per contribuir a la lluita contra el canvi climàtic”. En aquest sentit, continuen les fonts, s’ordenaran els sòls compresos entre els carrers de Pujades, Ciutat de Granada, Llull i Badajoz per crear més habitatge i sostre per a l’activitat econòmica.

L'argument que aquest desequilibri entre l'oferta i la demanda és temporal i es pot redreçar entre el 2024 i el 2025, fins al punt que en aquest període puguin tornar "les tensions de disponibilitat" d'oficines, també l'esgrimeix l'associació 22@ Network. El 2021 ja alertava que aquest districte es podria trobar amb una falta de superfície disponible d'oficines que crearia una tensió entre l'oferta i la demanda i, en conseqüència, una pujada de preus durant un parell d'anys. En aquest sentit, la consultora CBRE assenyala que aquest trimestre el 13,2% de les oficines d'arreu de Barcelona continuen desocupades, si bé el 22@ encara s'endú més d'un terç (37%) del que s'inverteix en lloguers d'oficines a la capital catalana.

Per la seva banda, la consultora Savills admet que la zona del 22@ és la zona on ha crescut més la disponibilitat d'oficines durant els primers mesos del 2023, però ho vincula amb "negociacions que s'ajornen" i no amb una davallada de la demanda per establir-se a la ciutat. En aquest sentit, també preveu que la recuperació macroeconòmica prevista per a finals del 2023 i inicis del 2024 pugui incidir "positivament" en el mercat immobiliari i redreçar aquest desequilibri.