Cap on va el sector immobiliari? Quatre tendències

Professor De L’ieseEl sector immobiliari ha sigut, sens dubte, un dels més castigats arran de la devastadora crisi econòmica que hem viscut els últims anys, de la qual encara no ens hem acabat de recuperar. Els últims anys s’han agreujat els efectes d’una sèrie de deficiències cròniques del sector que han afavorit l’enfonsament del que semblava una de les inversions més segures que teníem a l’abast. El panorama ha canviat completament, i això ens ha portat a aprendre, a la força, una sèrie de lliçons que ens haurien de dirigir en última instància cap a un sector immobiliari més eficient. Tot seguit, destacarem quatre tendències del sector a curt i mitjà termini.

Industrialització

En primer lloc, el futur del mercat passa, en bona part, per la industrialització del sector. Hem de reduir la improvisació, que ha sigut tan habitual en la construcció d’immobles. Hem d’enfocar tots els esforços cap a una planificació eficaç dels recursos que permeti una reducció significativa dels temps de disseny, tràmits burocràtics i construcció. Cal també reduir les desviacions de pressupost. I reduir la producció de residus. Hem de tenir present que, actualment, entre un 20% i un 30% del material utilitzat en una obra es llença, fins al punt que el primer que arriba a una obra, abans que el material o els mateixos paletes, és el contenidor de la runa! ¿S’imaginen un fabricant de cotxes llençant entre un 20% i un 30% del material del qual estan fets els vehicles? I més encara, ¿s’imaginen les pèrdues econòmiques que significaria que innovéssim i improviséssim en la construcció de cada cotxe? Per què innovem i improvisem en la producció de cada immoble? D’aquí sorgeix la imperant necessitat d’industrialització del sector, que ens portarà, de ben segur, a un augment de la construcció modular. I això vol dir dissenys més estàndard, però amb capacitat de ser personalitzats: el model de negoci Ikea importat al sector immobiliari.

Mida i eficiència

Aquesta necessitat d’optimitzar els recursos en la construcció fa també necessari un nou escenari on les protagonistes seran empreses immobiliàries més grans i més eficients. En aquest sentit, la concentració d’actius que hi ha hagut en el sector bancari ha donat lloc a una situació en què poques empreses grans s’han especialitzat a donar sortida als immobles que anaven a parar als balanços de les entitats financeres. Ho hem vist al nostre país en exemples clars com ara Solvia, del Banc Sabadell, Servihabitat, de Caixabank, o Catalunya Caixa Immobiliària. Aquestes empreses han crescut molt en pocs anys i han professionalitzat els seus processos. I, en general, les empreses més grans són més eficients que les empreses petites. Els bancs, possiblement, es vendran aquestes empreses, perquè no són part del core del seu negoci, i veurem com un sector tan atomitzat com és l’immobiliari acaba sent una mica més concentrat. D’altra banda, constructors i agències immobiliàries també s’haurien de plantejar fusions o associacions per crear empreses més grans i eficients. Escenaris amb empreses amb més volum són els que veiem en aquests moments en països on el sector immobiliari està més professionalitzat que al nostre, com ara als Estats Units.

Llarg termini

El canvi de mentalitat postcrisi immobiliària l’ha d’adoptar també l’inversor, que s’ha d’oblidar de l’especulació que busca elevats retorns a curt termini. Les inversions immobiliàries a curt termini són equivalents a les inversions de capital de risc. I podem trobar inversions amb elevades rendibilitats potencials a curt termini..., però això vol dir que són inversions amb molt risc! El nou panorama obliga a pensar a llarg termini, buscant cobraments estables de lloguers, una mica com si ens plantegéssim una inversió en bons a llarg termini. Estretament lligada amb aquest canvi de mentalitat de l’inversor local tenim la necessitat de canalitzar la inversió estrangera. Hi ha molt capital estranger que vol invertir en el sector immobiliari al sud d’Europa. Alguns s’ho plantegen com una via per treure’n bones rendibilitats comprant a bon preu, posant l’actiu en valor i venent més car uns anys més tard. Per això cal tenir empreses en el sector amb un cert volum i, principalment, oferir seguretat als inversors. D’altra banda, cal finançar inversions amb més recursos propis i menys deute. La situació que acabem de viure, amb nivells de deute tan elevats, amb crèdits a molt llarg termini i a interessos molt baixos, serà difícil que es repeteixi. Per això, societats d’inversió immobiliària com ara les noves socimi a Espanya o els no tan nous REIT als Estats Units, amb els quals s’inverteix en el sector immobiliari amb molts recursos propis i poc deute, podrien créixer amb força en els propers anys com a resposta a la reducció del nivell de deute en el sector.

Transparència

Quarta tendència: cal anar cap a un sector més transparent. Al nostre país, el sector immobiliari ha sigut poc transparent en termes de costos i de preus. Trobar avui dia dades fiables i no esbiaixades com tenen altres països és una tasca gairebé impossible. Dos exemples de bona praxi els trobem als Estats Units. D’una banda, s’han creat portals immobiliaris com ara Zillow.com, on podem veure els preus de les transaccions reals dels habitatges. D’altra banda, s’han desenvolupat uns índexs immobiliaris amb dades fiables sobre compravendes seguint una mateixa cartera d’immobles, com ara els índexs de Case-Shiller o de la Federal Housing Finance Agency (FHFA).