Madrid / BarcelonaLa primera llei estatal d'habitatge sembla que serà una realitat. Després de molts mesos de bloqueig, ERC i EH Bildu han arribat a un acord amb les dues forces del govern espanyol (PSOE i Unides Podem) per contenir el preu dels lloguers, en particular d'aquelles zones tensades on les rendes s'han multiplicat els darrers anys. Aquesta era la gran reivindicació i alhora el principal escull perquè la llei estatal que s'està tramitant al Congrés de Diputats veiés la llum. Fonts de la negociació expliquen que està previst que s'aprovi les pròximes setmanes, a les portes de les eleccions autonòmiques i municipals del 28 de maig, perquè els partits d'esquerres puguin ensenyar múscul.
Inscriu-te a la newsletter La setmana horribilis de Pedro SánchezUna mirada a les bambolines del poder
Inscriu-t’hi
La llei ha d'ajudar els inquilins i alhora substituir el buit legal que va deixar la llei catalana de limitació dels lloguers, tombada al març pel Constitucional. "És un dia històric", ha dit la ministra de Transports, Raquel Sánchez (PSOE), que ha pilotat la negociació. Sánchez ha defensat que la norma "no va en contra de ningú i afavoreix a tothom". "Donem garanties als llogaters i als propietaris i propiciem el parc públic de lloguer", ha dit des de Barcelona en una atenció als mitjans. També el president del govern espanyol, Pedro Sánchez, ha parlat d'acord "històric".
"Avui guanya la ciutadania i perden Blackstone, els fons voltor, la banca i els especuladors", ha afegit en roda de premsa la ministra de Drets Socials, Ione Belarra, que ha admès que aquesta ha estat la negociació "més difícil" de tota la legislatura.
Per la seva banda, els moviments socials pel dret a l’habitatge ja avancen que la idea de la llei és bona, però si no se’n millora el redactat durant la tramitació s’haurà perdut una oportunitat clau per regular els preus "de manera efectiva". "Ara mateix encara està plena de forats", lamenten, i asseguren que ni tan sols regula els lloguers de temporada que suposen "una porta oberta al frau" per part dels especuladors. També des de les patronals es mostren contràries al text, en aquest cas perquè creuen que farà perillar l'oferta d'habitatge. "No servirà per a res", ha dit José Ramón Zurdo, director general de l'Agència Negociadora del Lloguer.
A l’espera del redactat definitiu, aquest són els punts claus de l’acord.
1.
Qui és petit o gran propietari?
El redactat de l’acord preveu que un gran propietari serà qualsevol empresa o particular que tingui 10 pisos o més. El fet que s’hagin inclòs els particulars amb molts pisos ha estat un dels punts més negociats.
A més, la norma també preveu que aquest barem màxim baixi fins als 5 pisos en aquelles comunitats autònomes on es pugui acreditar que els propietaris tenen molts pisos en una mateixa zona tensada.
2.
Com afecta els preus dels lloguers?
La regulació es marca per diferents bandes. D’entrada, per l’actualització anual del preu, segons l’IPC. El govern espanyol ha establert de manera excepcional un increment de com a màxim el 2% només durant aquest 2023. El 2024 el topall màxim que pot pujar un lloguer serà del 3%, i a partir d’aleshores l’actualització anual es referenciarà a un nou índex oficial, que substituirà l’IPC i que encara s’ha de dissenyar. Això afectarà els contractes en vigor.
Aquest índex s'haurà de situar per sota de la inflació registrada i serà d'obligat compliment per a tots els propietaris, sense diferenciar la zona on sigui l'habitatge. El compromís és que sigui l'Institut Nacional d'Estadística el que defineixi l'índex abans del 31 de desembre de l'any 2024, quan decaurà el límit del 3%.
En el cas que se signi un contracte nou, en una zona tensada, els petits propietaris hauran de deixar el pis al mateix preu que el tenia l’inquilí anterior i com a molt la pujada d’IPC que li pertocaria (l'any 2024, per exemple, s'aplicarà la limitació del 3%). També gaudiran de beneficis fiscals si rebaixen el preu del lloguer. Els grans propietaris (persones físiques i jurídiques) hauran d'ajustar el preu d'acord amb un nou índex de referència (que encara s’ha de crear) per a zones tensades.
En aquestes zones tensades, quan es tracti de contractes nous, de zero (un pis nou o que no estava al mercat abans o els últims cinc anys), el lloguer s’haurà de referenciar i limitar al nou índex, i afectarà petits i grans propietaris.
A més, com a norma general, quan la llei entri en vigor els nous arrendataris de zones tensades podran demanar que els contractes es prorroguin en les mateixes condicions durant tres anys.
Un dels altres aspectes que ajudarà a alleugerir la butxaca dels inquilins és que a partir d'ara la llei marca que el preu dels honoraris, és a dir, les despeses de gestió (que fins ara requeien bàsicament sobre el llogater) les haurà de pagar obligatòriament la propietat.
3.
Com s'estableix què és una zona tensada?
Primer de tot, cal tenir en compte com queda definitivament la denominada zona tensada. D'una banda, això serà competència autonòmica i local. És a dir, l'Estat ofereix l'eina, però són les comunitats les que l'apliquen. En el cas de Catalunya, on la llei d'habitatge pròpia ja ho preveia, s'aplicarà. El dubte, però, és què faran les comunitats liderades pel Partit Popular, com ara Madrid, que sempre ha rebutjat la regulació.
Aquesta àrea tensada es declararà quan es compleixin una d'aquestes dues condicions: o bé la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del cost del lloguer més les despeses i els subministraments bàsics supera el 30% de la renda mitjana de les llars, o bé si el preu de compra i lloguer de l'habitatge ha augmentat almenys 3 punts per sobre de l'IPC mitjà dels darrers cinc anys.
4.
Incentius fiscals (per als petits propietaris)
A diferència de la regulació dels preus, les mesures fiscals per als petits propietaris entraran en vigor un cop aprovada la normativa. Són avantatges que només s'aplicaran, però, si es té un gest amb l'inquilí.
Així, l’avantprojecte recull una reducció de l’IRPF de fins al 90% si el propietari rebaixa un 5% el lloguer en comparació amb el contracte anterior. La reducció de l'impost podrà ser del 70% en cas que l’habitatge sigui en una zona tensada i es llogui a joves d’entre 18 i 35 anys o si es destina a habitatge “assequible incentivat o protegit i s’incorpora a programes públics d’habitatge”.
5.
Hi haurà més parc públic?
Sí. Aquest és, de fet, un dels grans mals d'Espanya: el poc parc d'habitatge públic. Ara la norma preveu que el percentatge de sòl per habitatge protegit sigui del 40% en el sòl urbanitzable (sempre en relació amb les actuacions de nova urbanització) i del 20% en el sòl urbà no consolidat (actuacions de reforma o renovació de la urbanització).
6.
Es blindaran els desnonaments?
ERC i EH Bildu no han aconseguit tot el que volien. En aquest cas, finalment no s'obligarà la banca i els fons d'inversió a oferir un lloguer social abans d'un desnonament, com passava a Catalunya. Ara bé, es prohibiran per llei els desnonaments sense data i hora predeterminada, una demanda històrica de la PAH.
S'ofereix la possibilitat a les comunitats autònomes que facin de mediador per evitar un desnonament injustificat i es reconeix la possibilitat d'utilitzar els fons dels plans estatals d'habitatge per oferir alternatives habitacionals com ara una bonificació del lloguer a persones en risc de desnonaments.
La reacció dels moviments pro habitatge: una llei "insuficient" i "plena de forats"
El Sindicat de Llogateres, que ha seguit a l’ombra totes les negociacions de la llei, ha assegurat que tal com està ara mateix l’acord, "la nova llei d’habitatge estatal seria insuficient" per aconseguir el seu objectiu principal, que és "abaixar el preu dels lloguers". La portaveu del Sindicat de Llogateres, Carme Arcarazo, ha assegurat que l’acord està "ple de forats" i que hi ha quatre punts que preocupen especialment el sindicat. Però no ho dona tot per perdut: "Ara hi ha un acord, però la llei encara no s’ha aprovat. Les pròximes setmanes són decisives per fer els canvis necessaris perquè aquesta llei sigui efectiva".
Arcarazo assenyala amb preocupació el fet que el topall del 2% per als lloguers per fer front a l’augment de l’IPC passi, l’any que ve, al 3% i lamenta que aquest topall desaparegui totalment el 2024. "En aquell moment ens podríem trobar amb una inflació igualment alta que provoqui pujades totalment desproporcionades", ha criticat.
També apunten que l’acord actual preveu pujades del 10% del lloguer en el cas que els propietaris facin millores i reformes a l’immoble, un aspecte que "podria semblar just d’entrada", però que segons el sindicat amaga una "trampa": "La lletra petita diu que una reforma és posar una rampa d’entrada o bé un videointèrfon, que són canvis ínfims per a la propietat i que si es repercuteixen podrien fer que el lloguer s’encareixi fins a 1.300 euros anuals en ciutats com Barcelona o Madrid". Tanmateix, fonts de la negociació d'EH Bildu asseguren que el nou text corregeix aquest punt i aclareix que només es podrà augmentar el preu dels lloguers quan es facin reformes per un valor igual o superior al 10% del pis.
Un altre dels aspectes que més preocupa els sindicats és que el redactat actual preveu la possibilita que els nous contractes cobrin l’IBI i la taxa de residus a banda del lloguer (cosa que encariria el preu final del pis). Això, diuen, podria provocar una expulsió invisible d’inquilins per aconseguir-ne d’altres amb el mateix preu de lloguer però els complements a part.
La darrera gran crítica és que la norma, tal com està ara, no regula els contractes de temporada, que, segons Arcarazo, "s’han convertit en la gran alternativa dels especuladors" per seguir encarint els preus. Per contra, el sindicat valora com una victòria social el fet que la llei carregui sobre la butxaca dels propietaris el pagament dels honoraris a les agències immobiliàries.