¿Veurà la llum la limitació del preu del lloguer?

Encara hi ha termini fins al 20 de juliol per poder fer al·legacions a la declaració de les zones de mercat residencial tensionat que va publicar la Generalitat de Catalunya el passat 22 de juny per poder donar compliment a la llei 12/2023 pel dret a l’habitatge, que permetria poder limitar els preus dels contractes de lloguer que se signin a partir de la seva entrada en vigor.

Per donar compliment al procediment que estableix la mateixa llei, la Generalitat de Catalunya ha fet pública, al DOGC i a través de la seva web, una memòria que justifica la declaració com a mercat tensionat de 140 municipis catalans que compleixen els requisits exigits per la normativa i on viuen 6,2 milions de persones, el que representa un 80,6% del total de la població de Catalunya.

La memòria justificativa realitza l’anàlisi territorial de la situació del mercat residencial a Catalunya en els darrers anys en relació amb l’evolució de l’esforç econòmic per accedir a un habitatge de lloguer o compravenda en funció del nivell de renda de la població resident. A més, aprofita per complementar la normativa estatal establint algunes especificitats que s’havien reclamat per diferents sectors. Així, a Catalunya s’ha decidit mantenir en més de deu titularitats el límit per considerar-se gran tenidor d’habitatge, quan es podria haver reduït a cinc propietats en la zona declarada com a mercat tensionat. També es permet que es fixin les rendes dels contractes segons l’índex de preus de referència de lloguer, i no segons l’última renda del contracte anterior actualitzada en determinats supòsits: quan els nous contractes de lloguer provenen de lloguers d’habitatges de protecció oficial acabats de desqualificar, o finalitzen els contractes de renda antiga o els que complien determinades finalitats socials i, per tant, tenien preus bastant per sota de l’oferta del mercat de lloguer. D’aquesta forma, s’intenta evitar que aquests nous contractes surtin del mercat de primera residència, ja que la llei estatal els deixava totalment fora de mercat quan els seguia sotmetent a aquestes rendes reduïdes. A més, la norma catalana també obliga a limitar els preus d'acord amb els índexs quan es tracta de contractes de lloguer d’habitatges que no s’han arrendat en els últims cinc anys, però n'exclou l'aplicació quan es lloguen habitatges d’obra nova o totalment rehabilitats durant els primers cinc anys, per tal d’incentivar l’oferta d’aquest tipus d’habitatges, sempre que no hagin rebut cap tipus de subvenció per a la seva promoció.

Finalment, em sorprèn el fet que s’acordi que l’índex de preus de referència a aplicar sigui el català, perquè, en la meva opinió, això ni s’adequa a la norma estatal per motius competencials ni és raonable. Quant al problema competencial, la llei 12/2023 atribueix la creació de l'índex al ministeri, i no a les comunitats autònomes. Quant a la idoneïtat, l’eina catalana no és adequada per fixar els preus perquè, si fem una interpretació acurada de la norma estatal, s’hauria d’aplicar com a límit màxim de preus el marge superior de l’índex català, perquè és l’únic que té en compte les característiques i condicions de l’habitatge. I això no permet ni una contenció real dels preus de lloguer ni una adequació objectiva del preu a les característiques reals i especifiques de cada habitatge (com ara si està reformat o no), fet que desincentiva la rehabilitació d’un parc d’habitatges greument envellit, com és el nostre cas.

Cal recordar que, transcorreguts els 20 dies, s'haurà de donar resposta motivada a les al·legacions presentades i donar-ne compte al ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, que ha de publicar la declaració en el Butlletí Oficial de l’Estat perquè efectivament pugui començar a aplicar-se als nous contractes signats. A més, aquesta publicació es complica si el ministeri no està d’acord amb l’atribució competencial que fa la Generalitat en la creació de l’índex.

Per tant, és inviable que la declaració tingui efecte abans de la celebració de les eleccions del 23 de juliol, i per tant en aquestes eleccions no només està en joc el govern sinó el fet que aquesta normativa pugui veure la llum. No només perquè la dreta ja ha anunciat que vol deixar sense efecte la norma si té la majoria parlamentària necessària, sinó perquè això és tan fàcil com oposar-se des del ministeri a la justificació presentada per la Generalitat i no publicar la resolució i la resta de normativa que anuncia la llei, com la creació de l’índex estatal o la regulació dels lloguers de temporada.