Residencial turístic o habitatge?

El turisme ha impactat de manera disruptiva a les ciutats: el 2016 hi havia a Barcelona 15.692 apartaments per a ús turístic (formals i informals), que doblen els 7.000 habitatges de lloguer social que són propietat de l’Ajuntament. És un mercat immobiliari ferotge que tendeix a afavorir els usos turístics per sobre del dret a l’habitatge. Tot plegat és conseqüència d’un Pla General Metropolità redactat fa 40 anys, quan no s’intuïa l’impacte de la globalització, que iguala els usos residencials (hotels, aparthotels i residències) i els usos d’habitatge: els atorga les mateixes càrregues urbanístiques, tot i que els primers són molt més lucratius. La confusió s’accentua perquè dels apartaments per a turistes n’hem dit HUTs (habitatges d’ús turístic), tot i que no estan dissenyats per habitar-hi amb una mínima permanència.

Els successius plans d’usos i el PEUAT (quin nom més incomprensible!) han intentat contenir els apartaments turístics i el negoci hoteler als centres consolidats, però els tribunals els han donat un recorregut escàs. La limitació del PEUAT és que és un Pla Especial i “resta clarament acotat com un instrument de desenvolupament de les previsions del PGM”, tal com es llegeix al mateix document. Mentrestant, la moratòria hotelera ha fet que el sector immobiliari hagi canalitzat les inversions cap a residències d’estudiants sobre sòl d’equipament amb una dubtosa consideració pel dret a la ciutat, atesos els preus resultants. I ha revaloritzat els hotels existents, perquè, amb numerus clausus, els de sempre es restringeixen la competència.

Si bé la regulació sobre els apartaments turístics ha millorat la convivència ciutadana en finques i comunitats de propietaris, s’ha demostrat molt feble en els seus impactes reals sobre el dret a l’habitatge. D’aquí uns mesos s’acabaran les obres de l’antic Deutsche Bank al passeig de Gràcia 111 i descobrirem “una col·lecció de residències d’excepció, per Mandarin Oriental, prestant el seu llegendari nivell de servei i sofisticació a Barcelona”. Seran “residències” de luxe gestionades per una cadena hotelera. La paraula residència en lloc d’ habitatge és clau, perquè segons el Pla General Metropolità l’ús residencial s’associa a l’hoteler. ¿On comença l’habitatge i on acaba l’ús hoteler en les residències del Mandarin? ¿Els residents seran temporals o permanents? ¿Serà un hotel amb habitacions molt grans o seran habitatges amb serveis d’hotel? La diferència és crítica, perquè amb la primera definició no haurien obtingut llicència.

La societat canvia tan ràpidament que regular activitats i negocis en entorns urbans s’ha convertit en un maldecap. Abans a les ciutats, si hi havia excés d’alguna cosa, era d’esglésies. Se’n feien a cada barri, creaven comunitats al seu voltant, i eren els espais públics per excel·lència. Es construïen per obligacions morals i perquè la seva ubicació determinava el preu dels pisos del voltant. En pocs anys les torres dels hotels han substituït els campanars de les esglésies a tot el litoral mediterrani, i competeixen amb les de les grans corporacions.

Per tot això penso que cal posar a l’agenda dues qüestions prioritàries. La primera: reconèixer que habitar és incompatible amb l’ús turístic. Cal prioritzar la promoció d’habitatges permanents per sobre del negoci hoteler o el dels pisos per a turistes, i actualitzar el planejament en conseqüència. Per defecte, l’urbanisme ha de facilitar l’activitat de qui construeix perquè s’hi habiti. En canvi, els hotels, aparthotels i residències per a turistes han de tramitar-se per una via diferent, i sempre amb transparència, perquè són negocis molt més lucratius i s’ha de ser molt més escrupolós.

La segona qüestió requereix entomar el repte de la metròpoli policèntrica. Tothom entén que hi ha un excés d’hotels al centre. Però no només d’hotels: també de botigues boniques, museus, cafès, llibreries, mercats interessants, habitatges rehabilitats, parades de metro, escoles innovadores... I, en canvi, als barris perifèrics hi falten serveis, parcs, hotels i urbanitat. Això, sumat a un interès creixent del capital per les zones centrals, deixa els barris amb carències històriques amb pronòstic reservat i condemna alguns municipis metropolitans a la vulnerabilitat sistèmica. Oriol Nel·lo proposava fa uns dies en aquest diari impulsar un pla de barris d’escala metropolitana que pot ser, sens dubte, un revulsiu per ajudar el sector privat a sortir de la seva zona de confort. El capital acostuma a ser tremendament conservador i caldrà molta convicció i celeritat per designar les àrees d’oportunitat. L’afany per regular el turisme ha d’anar de bracet d’un projecte ambiciós de justícia territorial: equilibrar el centre i les perifèries esdevé un gran repte.