La regulació de lloguers: resposta a Carles Badenes
El 31 de gener Carles Badenes va publicar un article a l'ARA en què critica el policy brief de la Càtedra APCE-UPF (del qual es va publicar un resum al bloc 5 cèntims) sobre l’avaluació de la regulació de lloguers a Catalunya. Primer, voldria dir el que més m’agrada de la seva crítica: que s’ho ha llegit. No és habitual. Per això i perquè em consta que és un bon lector de reports econòmics, es mereix una resposta. Començaré dient que la Càtedra, creada el 2021, està finançada per APCE, sí, però molt abans que es constituís jo ja era crític amb les regulacions de lloguers. Per tant, si hi ha un biaix és exclusivament meu, com a investigador que porta més de 20 anys dedicant-se a l’economia de l’habitatge. A banda, jo crec que els investigadors som neutres a l’hora d’avaluar una política, i això no depèn ni de qui finança una càtedra (també n'hi ha de finançades per l’Ajuntament de Barcelona) ni de si treballes per a un ens públic de determinat color polític... Com diria Lennon: "you may say I’m a dreamer".
També vull destacar que quan dic que "l’evidència teòrica i empírica ja apuntava que es tracta d’una política que no funciona" em refereixo als papers científics publicats en les principals revistes acadèmiques (citats al policy). Per publicar-hi un article es passa un rigorós procés de peer review. L’article empíric recent més citat de la regulació de lloguers es publica a l'American Economic Review el 2019. Del cas alemany n'hi ha un del 2022 publicat a Regional Science and Urban Economics. De les millors d’economia i habitatge. No tota l’evidència és del mateix nivell.
Anem al report. El report és un repàs dels 3 papers científics (els 3) que han avaluat la llei 11/2020. Cal valorar l’esforç dels investigadors, perquè no és gens fàcil tractar d’aïllar els efectes de la llei, en convivència amb el covid i les reaccions del mercat a l’epidèmia. El problema del primer, de l’IEB, és que utilitza macrodades d’Incasòl (les úniques públiques). La llei 11/2020 regula el lloguer per metre quadrat del pis i té excepcions que depenen de característiques del pis. Les macrodades són a escala municipal i de lloguer mitjà. Em permeto fer l’exercici, amb les mateixes dades, per a tot el període –el paper n'avaluava els primers 9 mesos de vigència–, i trobo que els efectes en la reducció de preu han existit però han estat decreixents, i sembla aparèixer un efecte negatiu en l'oferta al final del període. Això és habitual a la literatura. De tota manera, tant la meva estimació com la del paper tenen el mateix problema (i així es diu): les dades. El segon utilitza les microdades d’Idealista. Aquí el principal problema és que fa servir lloguers d’oferta. Faig un exercici amb dades de Tecnocasa (dades de lloguers de mercat, Carles), però les dades d’immobiliàries no són les dades idònies. Les que sí que ho són, i per això són les que es ressalten a les conclusions, són les del tercer, perquè aquests investigadors han accedit a les microdades de l’Incasòl, cosa que els ha permès fer un exercici molt granular.
Els tres papers han trobat uns efectes en el lloguer similars (4-6% de reducció), i aquest és l’únic que ha trobat una reducció significativa en l'oferta. Però també és l’únic amb les dades adequades i fa un exercici impecable i detalladíssim. Com a autocrítica, el Carles té raó que la reducció en l’oferta de la llei 11/2020 que troben els investigadors en la darrera versió oscil·la entre el 10% i el 13,9%: el 15% que jo esmento era d’una versió anterior del paper. Mea culpa per no actualitzar-ho. No és culpa ni de periodistes, ni de l’equip de comunicació de la UPF, tots i totes excel·lents professionals. De tota manera, que una llei redueixi l’oferta de lloguer (el principal problema que té el nostre mercat de lloguer és l’escassetat) un 10% ja em sembla més que suficient veredicte. Acabo, per cert, donant-li les gràcies al Carles, primer perquè m'encanta la discussió acadèmica i segon perquè em fa sentir com Friedman responent a Keynes... A hero just for one day.
