La regulació de lloguers i el fals consens acadèmic
Fa uns dies diversos mitjans de comunicació, inclòs aquest diari, es van fer ressò d’un nou estudi sobre la regulació del preu del lloguer. Es tracta d’un policy brief elaborat per una càtedra de la Universitat Pompeu Fabra i l’Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (APCE). El seu contingut i la seva àmplia recepció mediàtica resulten il·lustratius de com es construeix un fals consens en matèria econòmica. La publicació arriba en plenes negociacions sobre la llei estatal d’habitatge.
El document comença amb una afirmació contundent: “L'evidència teòrica i empírica ja apuntava al fet que es tracta d'una política que no funciona”. Però la institució de referència en matèria d’avaluació de polítiques públiques a Catalunya (Ivàlua) va revisar la mateixa qüestió l’any passat amb conclusions ben diferents. Segons l’Ivàlua, els resultats varien molt en funció del disseny i l’aplicació de cada regulació i dels aspectes considerats per l’avaluació. Seguim: l’Institut Alemany de Recerca Econòmica també va fer una àmplia revisió d’articles acadèmics sobre regulacions de preus i assenyalava que, tot i existir una àmplia variabilitat, els controls són bastant efectius en el seu objectiu, que és reduir o estabilitzar el preu dels lloguers. Per tant, el punt de partida de l’estudi és ja una presa de posició gens neutral.
També hi ha diverses avaluacions sobre la regulació catalana en concret. Algunes corroboren bons resultats. Per exemple, l’Institut d’Economia de Barcelona(IEB-UB) va concloure que la regulació catalana de lloguers va fer caure els preus un 5% sense afectar l’oferta de pisos. De fet, tot i que se’n critica les limitacions, les dades d’aquest mateix estudi s’utilitzen com a base per a la part empírica del treball de la UPF i l’Associació de Constructors. S’efectuen quatre estimacions, dues de les quals indiquen que l’oferta de pisos de lloguer hauria augmentat. Però només es destaca aquella que ofereix pitjors resultats per a la regulació, sense discutir les raons d’aquests resultats divergents, ni com cal entendre’ls en relació amb les dades presentades prèviament que indiquen un augment de l’oferta i una caiguda dels preus el 2021.
El policy brief genera altres dubtes. Es fa una comparativa entre Barcelona i Madrid a partir de microdades d’una agència immobiliària, però no queda clar si es tracta de preus de mercat o de preus d’oferta, habitualment més alts i volàtils. Tampoc s’analitzen prou les semblances entre els mercats immobiliaris de les dues ciutats que farien de Madrid un bon grup de control. Simplement es contraposen les dues trajectòries dels lloguers, que evidencien, de fet, que l’encariment dels lloguers a Madrid hauria estat inferior en els anys anteriors a la regulació.
A les conclusions de l’estudi hi ha el plat fort. Es destaca un únic resultat numèric com a dada clau: caiguda del 15% en l’oferta de pisos durant la regulació catalana de lloguers. D’on prové aquesta dada? Ni tan sols ve de l’anàlisi efectuada per l’autor! L’origen és un altre article publicat l’abril del 2022. És més: l’article original apuntava a un possible impacte negatiu en l’oferta d’entre el 10% i el 13,9%. I d’aquest 13,9% –altre cop, es tria el pitjor escenari– es passa al 15, sense cap justificació. Un excés d’arrodoniment. És xocant que aquest evident error no hagi estat detectat ni per revisors acadèmics, ni per l’equip de comunicació de la universitat, ni pels periodistes de nombrosos mitjans.
Vista l’orientació general del policy brief, no sorprenen les recomanacions amb què es tanca el document: beneficis fiscals als propietaris, diners públics a bancs rescatats i grans tenidors per ampliar l’oferta de lloguer assequible i més garanties contra l’ocupació. S’hauria agraït, com a mínim, alguna indicació sobre els possibles conflictes d’interessos inherents a un estudi elaborat per una càtedra finançada per la patronal immobiliària catalana.