Com i quan notarem la nova llei d'habitatge?

Està en boca de tothom la imminent aprovació, a escala estatal, de la llei pel dret a l’habitatge. És una notícia històrica, ja que mai hem tingut una llei estatal d’habitatge que permeti donar un marc orientador de les polítiques d’habitatge a llarg termini i que estableixi uns principis bàsics que donin homogeneïtat a les polítiques aplicables a totes les comunitats autònomes. I tenir-la permet establir unes línies vermelles que en cap cas es poden traspassar per protegit el dret a l’habitatge. No obstant, des dels diferents sectors involucrats s’estan plantejant molts dubtes sobre si realment aquesta llei serà efectiva per millorar el mercat.

Cal recordar que aquest mercat recau sobre un bé que dona resposta a un dret fonamental de les persones però que, en canvi, s’ha fet servir històricament per especular i obtenir grans beneficis, entre d'altres a través de la venda d’habitatges protegits, que havien rebut importants ajudes per ser construïts. Aquesta llei implica sobretot un canvi de paradigma que reflecteix les demandes socials que les crisis econòmiques han posat de manifest davant les dificultats dels ciutadans per accedir o mantenir el seu habitatge. Per primer cop, una llei estatal permet homogeneïtzar alguns principis bàsics que ja s’estaven aplicant en algunes comunitats autònomes i que són fonamentals per garantir la funció social de la propietat i evitar que es puguin repetir els errors del passat, errors que ens han portat a disposar d’un dels parcs de lloguer social més reduïts d’Europa, amb un escàs 2,5%, mentre que la mitjana europea és superior al 10%. Per aquest motiu, les mesures més importants que aprova aquesta llei són la impossibilitat de vendre el parc públic d’habitatge, que els habitatges protegits siguin essencialment de lloguer i que la seva qualificació sigui permanent. D’aquesta manera ens assegurem que l’habitatge social ho sigui per sempre, i que no s'hi pugui especular.

Un altre interrogant que s’està plantejant al voltant de la llei és si serà directament aplicable o bé requerirà la intervenció de la Generalitat de Catalunya i altres governs autonòmics, que són els que tenen la competència en habitatge. Una de les preguntes que més m’han fet aquests dies els llogaters és si els recomano que s’esperin a signar el seu contracte de lloguer. Encara que aquesta resposta dependrà de la necessitat de cadascú, no tots els aspectes que regula la llei i que s’han esbombat als quatre vents seran directament aplicables amb la seva aprovació a les Corts.

En aquest sentit, sí que hi ha aspectes importants que els llogaters podran exigir quan s’aprovi la llei, com el fet de no haver-se de fer càrrec de les despeses de gestió immobiliària ni de formalització del contracte de lloguer. No obstant, hi ha altres aspectes que no es podran aplicar fins d’aquí a un temps, perquè requereixen un procés d’aprovació posterior, com són les limitacions als preus dels lloguers, la pròrroga de tres anys del contracte de lloguer o l’obligació d’informar de la renda o l’índex de referència dels preus de lloguer en les ofertes o contractes d’arrendament. Això és així perquè cal que la comunitat autònoma aprovi el procés a seguir i la declaració com a zona de mercat tens d’habitatge dels municipis que compleixin els requisits que exigeix la llei estatal. Ara bé, cal tenir present que, després de l’anul·lació pel Tribunal Constitucional de la llei catalana de contenció de rendes, l'estatal era l'única via perquè es pogués dur a terme una regulació dels preus dels lloguers. I encara que s’ha regulat com una potestat de les comunitats autònomes, és evident que Catalunya exercirà les seves competències i, per fi, podrà donar llum verda a la seva regulació per evitar l'augment abusiu de les rendes de lloguer. Ara bé, el que sorprèn bastant és que la llei estatal, encara que reconeix l’existència d’índexs de preus de lloguer autonòmics, fa dependre la seva aplicació de l’aprovació d’una norma estatal posterior que ha de crear un nou sistema d’índex de preus de lloguer. El que preocupa és que això no només endarrereix i complica encara més l’aplicació de les limitacions establertes per la llei, sinó que a més correm el risc que mai s’arribin a aplicar si la norma no s’aprova, com ja ha passat amb altres mesures que s’han fet dependre de l’aprovació de normes que mai han vist la llum (com va passar amb la modificació de la LAU per la llei 4/2013, que creava un registre de sentències fermes per impagament de rendes de lloguer, registre que mai es va arribar a regular).

El mateix succeeix amb la regulació dels contractes de temporada, en el qual no s’ha entrat, i que és un tema cabdal si volem assegurar l’aplicació d’altres aspectes de la llei, perquè aquests tipus de contractes són una possible via d'escapament a l'aplicació de la regulació protectora dels contractes de lloguer d’habitatge.