No té sentit no fer habitatge públic
L’habitatge com a preocupació col·lectiva és una matèria nova, perquè històricament es pensava que pertocava a l’individu proveir-se del seu propi aixopluc. Això deixa de ser així des que l’urbanisme esdevé una funció pública, conseqüència lògica de l’explosió de les ciutats a causa de les revolucions industrials. Des de llavors, l’urbanisme ha procurat reservar terrenys per a la producció d’habitatge assequible, però aquest no s’ha anat produint al ritme que preveien els plans, principalment per falta d’iniciativa privada (és una activitat poc lucrativa i, per tant, no és un negoci) i d’iniciativa pública (la rendibilitat de la inversió és a llarg termini i mai no s’ha sabut lluir políticament). El mercat de l’habitatge és un dels mercats més imperfectes, i Catalunya ho va patir amb l’esclat de la bombolla immobiliària el 2008. Des de llavors, es calcula que hi ha hagut al voltant de 340.000 persones desallotjades en 140.000 llançaments. L’Administració va haver de fer front a aquests drames personals sense un parc públic adequat, i, diguem-ho clar: per una fallada econòmica que va provocar el sector bancari.
En una Catalunya en expansió demogràfica (ja som més de 8 milions), hi ha uns 3,1 milions de llars, i només uns 104.000 habitatges de protecció oficial amb qualificació vigent; 42.000 promoguts pel sector públic i 41.400 pel sector privat. Les cooperatives i els promotors socials (sense ànim de lucre) n’han fet uns 20.600. Però, de tots aquests habitatges, construïts al llarg dels darrers 30 anys, només 54.000 ho són de lloguer; és a dir, no arriben al 2% de les llars.
Quant de temps cal per ampliar el parc públic? Durant el 2023 s’han iniciat uns 3.500 habitatges amb protecció oficial i se n’han acabat 2.343. Per tant, per arribar a tenir un parc públic del 15% dels habitatges principals a les ciutats amb forta demanda, cal posar-se les piles. A la velocitat actual, podríem tardar 100 anys a ampliar amb 200.000 habitatges més el parc públic.
Des de l’any 1980, la promotora pública de la Generalitat, l’Incasòl, ha construït 33.700 habitatges protegits, n’ha venut 16.400, i en queden 11.400 de lloguer social, distribuïts en gairebé 180 municipis. L’enverinat llegat del franquisme i de l’època de la construcció d’habitatge massiu en polígons erigits en molt poc temps, ha obligat l’Incasòl, a més, a reconstruir uns 8.000 habitatges per a famílies que vivien en entorns molt precaris o perillosos per a la seguretat estructural. Aquesta feinada necessària no ha augmentat el parc públic, perquè en molts casos s’han reallotjat les persones en el mateix règim de compravenda si els pisos eren de la seva propietat.
Analitzem els ingressos patrimonials que generen els pisos públics: als comptes anuals de l’Incasòl (que són oberts a tothom) hi consta que els ingressos per les rendes que generen els pisos del parc públic de lloguer estan al voltant de 30 milions d’euros. Això vol dir que, aproximadament, aquests pisos es lloguen a uns 220 €/mes, a uns 3,1 €/m². Això és un preu baix comparat amb la resta de parcs públics europeus. A França, on el parc públic és de l’ordre del 6% dels habitatges principals, els pisos protegits es lloguen a 6,3 euros/m², la qual cosa permet que la promoció de l’habitatge resulti més econòmicament sostenible. Ho fan amb un parc públic més voluminós, on acullen alhora classe mitjana i població vulnerable. Els que poden pagar més i tenen salaris estables, ajuden a compensar els dèficits que els segments més pobres no poden pagar.
I aquí, per què no surten els números? Doncs perquè l’escàs parc públic que gestiona la Generalitat és antic (fa molts anys que es va construir) i de moment només acull la població més vulnerable. Però, precisament per aquest motiu, hi ha motius econòmics per defensar l’ampliació del parc públic: la propera generació de pisos públics a les ciutats de forta demanda es llogarà a un preu de fins a 10 €/m² (encara molt per sota del preu de mercat, que està al voltant dels 15,6 €/m²), i la viabilitat de les operacions estarà garantida amb el cobrament dels lloguers i la barreja d’usuaris. En ciutats menys tensionades, els lloguers protegits poden arribar a 6, 7 o 8 €/m², segons la classificació del municipi, i sempre un 20 o 30% per sota dels preus del mercat de lloguer privat.
Aquest mateix diari ha explicat que l’Ajuntament de Barcelona ha pagat enguany 31 milions d’euros a empreses turístiques per allotjar persones, i és especialment colpidor en el cas de les 1.500 criatures que no tenen on anar i han de viure en pensions i habitacions d’hotel. Segle XXI, Barcelona: 1.500 infants vivint en habitacions de pensions, i ningú no es posa les mans al cap. No té cap sentit social no ampliar el parc públic, però és que tampoc en té des del punt de vista econòmic; aquests diners, si s’haguessin invertit a adquirir pisos o a construir-los, al cap de 30 anys haurien retornat al sector públic amb els lloguers socials. És la diferència entre cost i inversió. El primer és a fons perdut i es transfereix a l’empresa que busca els hostals. La inversió en el patrimoni públic, en canvi, és un guany a partir de l’any 30, quan s’ha amortitzat el cost de les obres.
Ampliar el parc públic no vol dir construir més; tothom coneix, a prop de casa seva, el que va significar l’esclat de la bombolla immobiliària, per la presència de nombroses promocions fantasma. Edificis que van quedar a mig construir i ara estan completament degradats, a l’espera que algú els faci una profunda rehabilitació. D’edificis buits sencers n’hi ha a Solsona, Amposta, Girona, Sant Feliu de Guíxols, Llanars, el Vendrell, Vilanova i tants altres. Comprar-los a bon preu (les entitats financeres saben que no recuperaran mai el valor d’abans de la bombolla) i rehabilitar-los és una oportunitat perquè es reactiva un carrer, la vida al barri i, alhora, s’amplia el parc públic més ràpidament que havent de tornar a construir. Els fracassos del mercat poden ser una oportunitat per a la iniciativa pública si, i només si, s’aconsegueixen bons preus en l’adquisició.