Sobre l’operador metropolità d’habitatge

Imaginem per un moment que el negoci immobiliari no existís. Cadascú es construiria casa seva, en hores lliures, amb l’ajuda d’una xarxa d’amics a qui es retornaria el favor quan fos el moment. Importaria només el valor present dels habitatges, perquè no es trauria benefici econòmic de l’intercanvi en el futur. Si l’embargament no hagués tingut els efectes que va tenir i encara té, l’Havana seria un bon exemple de ciutat amb una bona dotació d’habitatges fora del mercat de compravenda.

La realitat, però, és que construir és una tasca duríssima, intensa en esforç i plena de riscos. Per això qui se n’ocupa aporta valor, i per això és tan difícil regular el mercat de l’habitatge, precisament perquè és un bé essencial. La clau és saber quantificar aquest valor i permetre que els grans operadors s’hi guanyin bé la vida, construint amb professionalitat tot el que la societat necessita, i alhora fomentar fórmules empresarials alternatives que aportin més valor als habitants en el present, reduint costos. S’ha de tendir a la màxima solvència d’operadors grans i petits, evitant els pelotazos, i sense menystenir la funció social dels qui, de veritat, doten les ciutats de llars per viure-hi.

A l’octubre està previst que l’Ajuntament de Barcelona i l’Àrea Metropolitana llancin un concurs per crear un (nou) operador metropolità d’habitatge assequible. Es tracta d’una societat público-privada, en què la part pública aporta sòl i una part del capital, mentre que el soci privat ha d’aportar uns 120 milions d’euros. Aquest operador haurà de construir uns 3.000 habitatges de 70m, amb pàrquing i traster i locals comercials. Es busca un soci amb capacitat financera, i a qui s’ofereixen dividends dels resultats de la societat.

Ja ho he escrit altres vegades, però crec que 3.000 habitatges públics en règim de lloguer són pocs. Posats a fer un operador metropolità, la xifra a ambicionar hauria de ser, com a mínim, de deu vegades més. Un estudi del tercer sector estima que per assolir estàndards europeus s’hauria d’augmentar l’oferta a Catalunya en 230.000 unitats més.

També cal preguntar-se quina mena d’indústria immobiliària promou una entitat público-privada que confia el 50% de la inversió a un únic soci extern. Tal com es planteja aquesta operació, el soci privat de l’operador metropolità d’habitatge assequible haurà de ser una empresa amb una gran solidesa financera. És a dir, si el privat no té 120 milions d’euros, per a les tres fases del projecte, no podrà concórrer a la licitació; això descarta qualsevol projecte empresarial petit.

En canvi, a mitjà termini, els socis privats podrien ser molts i més diversos: una combinació d’operadors grans i petits, per garantir velocitat però també promoure models alternatius. Es podrien sumar com a socis promotores de lucre limitat, cadascuna edificant 50 o 60 unitats. Seria una manera de promoure la diversitat tipològica dels pisos a executar, explorar maneres de fer habitatge sostenible i fomentar la qualitat arquitectònica.

Dins del sector immobiliari, hi ha gent que vol fer i fa les coses de manera diferent. Comencen a sorgir entitats de gestió i edificació responsable. Són empreses privades que desenvolupen projectes petits i que s’orienten a la construcció justa i l’ocupació, i no tant al lucre. Ofereixen habitatges construïts amb honoraris justos i beneficis limitats. Tenen menys marge, i el que obtenen el reinverteixen en polítiques laborals o projectes d’impacte social als barris on edifiquen. No crec que siguin models antagònics; els petits operadors aporten uns valors complementaris a la capacitat d’execució que tenen els grans.

Caldria, això sí, explicitar molt bé com es repartiran els dividends d’aquesta societat mixta. El soci privat de l’operador assumirà molts riscos, i s’entén que legítimament aspirarà a ocupar més persones i maximitzar beneficis. Socis de mida més petita podrien ajustar els marges reduint imprevistos i mà d’obra.

Entenc que el sector públic busqui socis solvents, amb experiència i eficàcia per produir les unitats que es proposa, però el capital exigit al soci privat em sembla inassumible per a moltes de les empreses que ara arrenquen amb idees per fer habitatge més assequible. Si entenem que el tercer sector ha de ser part de la solució, si assumim que la construcció d’habitatge assequible és una prioritat, si hi ha acord per destinar el superàvit a l’habitatge, aleshores per què s’hauria de restringir la constitució de l’operador metropolità d’habitatge a un únic soci privat?