La regulació com un instrument temporal

Tant de bo funcioni la regulació dels preus dels lloguers, però em temo que, atesa l’escassetat de pisos ben conservats i ben ubicats, seguirà havent-hi una competència ferotge que beneficiarà els que tenen un alt poder adquisitiu. L’experiència arreu d’Europa demostra que cal acompanyar-la de polítiques de sòl i d'una acceleració en la construcció de pisos socials, mesures de més impacte.

Molts propietaris augmenten el preu del pis a cada renovació de contracte sense haver-ne fet el manteniment adequat: com que ells no hi viuen, i 'el mercat' va pujant a cada cicle, no es molesten a canviar les fusteries que no tanquen, ni arreglen les goteres, ni repinten l’escala quan està bruta, ni inverteixen en sistemes de calefacció eficient. Se li lliuren les claus a l’arrendatari i se li exigeix que torni el pis impecable ('de facto', és impossible lliurar-lo impecable quan hi has viscut tres anys) sota l’amenaça de quedar-se-li una fiança il·legal (acostumen a demanar dos o tres mesos de lloguer en lloc del mes que prescriu la llei d'arrendaments urbans). A més, penso que 'viure de rendes' no és la base de cap economia productiva, ni genera valor afegit. El pagament que fan els arrendataris per llogar els pisos hauria de servir per rehabilitar, invertir en eficiència energètica i fer un manteniment adequat de la vida als barris. Si parléssim d’empreses, es tractaria de reinvertir els beneficis abans de repartir dividends. De moment, l’arrendatari ha de lliurar papers, nòmines i referències però als propietaris ningú no els exigeix transparència amb el que hi han invertit. La regulació dels preus sens dubte és un missatge d’empoderament dels arrendataris davant els propietaris.

Però regular els preus no serà suficient perquè les llars no són productes, i hi ha tantes cases com barrets. Perquè, com es regula el preu d’una casa? Quin preu posem a les nostres llars, que, en els temps que corren, són gairebé l’únic que ens aporta estabilitat? Què valen els records? I admetrem que un pis valgui més a Gràcia que a Badia del Vallès? Fixar aquesta diferència de valor, per llei, és controvertit perquè és institucionalitzar el mercantilisme immobiliari i perpetuar la segregació espacial.

L’habitatge depèn directament de les polítiques de sòl. El sòl no es veu, perquè sempre queda sota les construccions o les tanques. Però l’organització del sòl (els solars, els terrenys, les parcel·les) és un factor determinant en la contenció dels preus dels pisos. Si, tal com denuncia Saskia Sassen, les ciutats globals o turístiques s’han anat venent als fons d’inversió i el poc habitatge social que hem anat fent l’hem venut als usufructuaris, el resultat és que els municipis catalans tenen molt poc marge per intervenir en els preus del mercat. En ciutats com Berlín (61%), Viena (49%), Zuric (45%) o Copenhaguen (32%), hi ha uns percentatges altíssims de sòl municipal, i això permet desenvolupar habitatge social amb lloguers limitats tant com duren els drets de superfície. Aquestes ciutats són capaces de limitar amb efectivitat tots els lloguers dels pisos construïts sobre sòl municipal, perquè en són les propietàries.

La clau és el perquè de la regulació dels lloguers: hauria de ser una mesura temporal, de cinc o sis anys, mentre es despleguen projectes de xoc per corregir l’emergència habitacional. Això passa per centrar l’activitat pública a comprar sòl i transferir la responsabilitat de la construcció a empreses de lucre limitat. El sòl val una tercera part del que costa la construcció dels pisos, i les ciutats europees ho han entès fa dècades: sobre sòl de la seva propietat, busquen acords amb empreses que construeixen a canvi d’un retorn a llarg termini que recuperen amb els lloguers socials. Cal, doncs, una compra pública massiva de propietats abans que augmentin de valor a les àrees d’expansió o de densificació metropolitanes que designarà el nou pla director urbanístic (PDU) –tal com va fer Solans al 1976–, invertint a través d’un fons social propi com el que té l’Incasòl a través de les fiances. Les polítiques públiques han d’intervenir en el mercat de l’habitatge, però ho han de fer de manera estructural (canviant físicament les ciutats i els equilibris de propietats) i no conjuntural.