Lloguer o propietat?

El problema present de l’habitatge no és únic a la ciutat de Barcelona ni és el pitjor de la seva història: jo de nen vaig veure l’immens barri de barraques situat on tenim el Palau Sant Jordi. Però és segurament el més greu que ara la ciutat confronta. 

Començo amb una obvietat: quan hi ha més llars cercant habitatge que habitatges disponibles, la tensió només es pot alleugerir o bé augmentant l’oferta o bé disminuint la demanda.

Propiciar l’augment de l'oferta demana diverses línies d’atac. Una és establir un entorn jurídic on la inversió privada pugui aspirar a un retorn raonable, que no hauria de ser superior al normal de les inversions sense risc, ja que n’hi ha poc, en les situacions de molta tensió. Una altra és inversió pública. O una normativa urbanística sensible a la gravetat de la situació. També un aspecte particularment important a Barcelona: facilitar la mobilitat. Per les dificultats en la mobilitat, tenim unes àrees metropolitanes i regionals no prou integrades. Cert, la millora de Rodalies no pot ser instantània, però és alarmant sentir aquesta setmana que hi ha coses que passen i no es poden predir. O el ministeri sap que tenim un problema, i llavors les incidències són estadísticament predictibles, o el ministeri no reconeix el problema. Em costa creure que siguem en el segon cas.        

La limitació de la demanda és més complicada. Té tres components. Un és la demanda que no pretén una ocupació continuada. Seria jurídicament complex però la podríem desincentivar. Un altre és la demanda per habitar-hi però de no residents. Limitar-la seria més difícil, sobretot per al segment completament privat. Finalment, hi ha la demanda per habitar-hi dels que ja són residents. Si l’habitatge fos una mercaderia més, el preu s’encarregaria d’encaixar la demanda a l'oferta. Però no ho és: el contracte social d’arrel europea estableix que tothom té dret a l’habitatge i això porta directament a la conclusió que el preu de l’habitatge ha de ser personalitzat. És a dir: hi ha d’haver una política d’habitatge, amb els compromisos fiscals corresponents, que descompti el preu de mercat en funció de la renda de l'ocupant.  

Acceptem, doncs, que és una responsabilitat pública facilitar l’accés a l’habitatge als residents. 

Ara bé, “accés a l'habitatge” pot voler dir “lloguer” o “propietat”. És indiferent? 

La tensió d’habitatge induïda per la immigració dels anys 60 i 70 del segle passat es va resoldre amb la creació d’un gran parc d’habitatge receptor d’ajuts públics. Sovint hi havia fases inicials de lloguer, o equivalent, però a la fi el parc va passar a ser propietat dels seus titulars. Amb això es van crear molts propietaris, però el volum d’habitatge disponible per a lloguer amb ajuts públics va quedar escarransit. La mirada enrere des del present valora més el dany del segon que el benefici del primer. És comprensible, i en algun moment he compartit el judici, però ara el crec desencertat.

Anem al límit: ¿és millor una ciutat de llogaters o una ciutat de propietaris? Em decanto per la segona idea. Per una banda, la propietat, sobretot del fiscalment afavorit habitatge habitual, és una forma d’induir estalvi sense haver-hi de pensar massa. I l’estalvi és important. Un pensionista que no és ric però que té casa pròpia és probable que visqui més tranquil que un que viu a lloguer. 

Hi ha una altra raó. Propietaris i llogaters són votants. Els interessos d’un propietari estan alineats amb la prosperitat econòmica de la ciutat i, per tant, amb les polítiques que la promou. Col·lectivament, també ho estan els dels llogaters, però no els individuals i més directes, com el lloguer mateix.  

Crec, doncs, que fora bo constituir un parc públic de lloguer, però que fos un pas intermedi cap a la propietat. Ara bé: hem d’aprendre de les experiències passades i evitar oscil·lacions en el volum del parc públic. En mitjana hi haurien d’entrar tants habitatges com en surtin.

Esmento una dificultat que una ciutat com Barcelona, molt atractiva per a compradors externs, hauria d’atendre. Recordo de fa anys una passejada pel Sena a les deu de la nit d’un dia entre setmana: molts dels habitatges residencials de la part més cèntrica de París eren foscos. No s’hi vivia. No és aquesta la ciutat que vull i, per tant, penso que seria indicat que, com a mínim, les propietats a les quals s’accedeixi amb ajuts públics tinguessin salvaguardes preventives d’aquesta possibilitat. Per més que la prosperitat de la ciutat tingués llavors un efecte més moderat sobre l’augment de valors immobiliaris.