A Catalunya, el 94% del territori és sòl no urbanitzable, la qual cosa és un actiu des del punt de vista ambiental, i també un indicador que el sòl edificable és escàs i, per tant, car. L’article 47 de la Constitució diu que tothom té dret a gaudir d’un habitatge digne i l’Estatut d’Autonomia de Catalunya diu que "les persones que no disposen dels recursos suficients tenen dret a accedir a un habitatge digne, per a la qual cosa els poders públics han d’establir per llei un sistema de mesures que garanteixi aquest dret".
Els poders públics mencionats han fet només parcialment els deures, perquè els darrers 50 anys s’han construït més de 6,8 milions d’habitatges protegits a Espanya, però en queden només uns 450.000 (el famós 2,5%). I a diferència de fa cinquanta anys, sabem que les ciutats no poden estendre’s il·limitadament, per tant, no es podrà crear una oferta d’habitatges excessiva; cal encertar la justa mesura entre el creixement demogràfic i la protecció ambiental. I aquest és el propòsit de l’urbanisme; trobar els millors llocs per a fer els pisos assequibles que requereix la població. Els patrimonis de sòl es creen per impedir l’especulació.
Es calcula que a Catalunya calen uns 300.000 habitatges destinats a polítiques socials els propers 20 anys, i ens cal pensar de manera eficaç, com ho van fer el personal mèdic i les farmacèutiques durant la covid. En matèria d’habitatge, l’urbanisme és les nostres mascaretes, i els terrenys públics, les vacunes. L’índex de referència de preus de lloguer és una mesura de transparència que ajuda a contenir les pujades dels preus i que permet seguir l’evolució dels preus (com ho fèiem amb les famoses corbes durant els pics de la pandèmia). L’ús turístic és un factor de distorsió de l’habitatge que cal contenir, perquè les dades indiquen que els propietaris de pisos ben ubicats els retiren de l’ús residencial per a obtenir-ne els rendiments econòmics que genera l’oportunitat turística. L’any 2023 es van finalitzar 13.760 habitatges a tot Catalunya, dels quals només 2.243 tenen protecció pública.
Llavors, hi ha prou sòl? Segons dades de l’Observatori de Territori, a Catalunya hi ha un potencial de 180.103 habitatges pendents de construir en sectors subjectes a pla de millora urbana i un potencial de 562.181 habitatges pendents de construir en els sectors subjectes a pla parcial (sòl urbanitzable delimitat). Si els propietaris privats no edifiquen en els terminis que preveu el planejament, l’administració hauria d’actuar.
La rehabilitació permet ampliar el parc públic? Els darrers anys la normativa urbanística garanteix que si es donen més drets a edificar a un determinat àmbit, s’ha de cedir una part dels terrenys a l’administració que fa la gestió per construir habitatge públic. I així es preveu que hi haurà reserves suficients perquè els habitants d’una ciutat disposin de carrers, places, parcs, jardins, museus, biblioteques, hospitals… i també un estoc d’immobles de lloguer dels quals puguin ser usuaris si, pels motius que siguin, ho requereixen durant un temps. Hi ha també una qüestió coneguda pels urbanistes: el problema del preu i la disponibilitat del sòl urbanitzat és de gestió. Cal baixar al màxim els costos d’urbanització o d’enderroc d’edificacions existents per a evitar indemnitzacions i reallotjaments. Els darrers anys n’hem après força, de pensar a mantenir preexistències.
A més, hi ha els patrimonis de sòl. A França, l’Estat s’obliga a crear una llista de terrenys públics per a desenvolupar l’oferta d’habitatges públics i privats. Aquesta llista ha de ser actualitzada regularment i disposa d’un visor cartogràfic que permet identificar els titulars del sòl. El mapa és útil per adonar-se que hi ha grans terrenys de titularitat pública dels ministeris de defensa, educació o de territori i també de la companyia ferroviària francesa, la SNCF, equivalent a la Renfe; un propietari públic interessant, perquè fer habitatge a prop d’una estació de tren és ambientalment una bona jugada. I les ciutats compren sòl públic per a evitar l’especulació futura i garantir-se prou reserves.
També cal evitar vendre patrimoni públic de sòl: la cessió en dret de superfície és el millor mecanisme per impedir l’especulació, perquè si no hi ha canvi de mans, no hi ha encariment. Finançar promocions públiques amb la venda de sòl és poc intel·ligent a llarg termini, perquè caldrà recomprar-ne més car i més mal ubicat en el futur. I si abans funcionava el mètode de l’expropiació, ara ha esdevingut incert per les discrepàncies que s’han d’acabar de resoldre sempre als tribunals. Els processos de compravenda han de ser transparents: el sector públic ha de comprar barat i assegurar-se que no són els intermediaris o els comissionistes que fan els beneficis. No edificar les reserves que es van comprar per a fer-hi habitatge assequible és mala gestió.
I per no consumir sòl, crear reserves a l’interior de les ciutats; tot allò que siguin naus, construccions de poca alçada o edificis de baixa densitat, ha de poder incrementar la densitat abans de considerar adquirir sòl urbanitzable. Però requereix comprar abans d’aprovar els plans urbanístics corresponents i aconseguir que el valor residual del sòl s’aproximi a l’inicial implementant alts percentatges d’habitatge protegits.
