Habitatges empedrats de bones intencions

Economista i professora a la UAB, editora de PolitikonTant el consistori d’Ada Colau com l’estrenat govern de Pedro Sánchez volen sumar-se al renovat interès de moltes ciutats del món per les polítiques de control dels lloguers. Entre aquestes mesures hi ha idees prou interessants com vincular les ajudes públiques per a la rehabilitació d’habitatges als propietaris que fixin els lloguers dins de l’índex de preus de referència de Catalunya. Donar incentius als ciutadans sembla una bona estratègia. Però ¿alterar els preus del mercat és el camí que cal seguir?

El mercat de l’habitatge al nostre país ha viscut importants pressions al llarg de l’última dècada. A mesura que alguns propietaris han hagut de deixar casa seva perquè no podien assumir les hipoteques i els preus de compra s'han erigit en una barrera insalvable per a una majoria de ciutadans, el lloguer s'ha convertit en l’única alternativa possible per a molts. Això, juntament amb la baixa oferta d’habitatge assequible, ha fet que es dispari el preu dels lloguers a les nostres ciutats. Per evitar l’expulsió del mercat de l’habitatge dels demandants més vulnerables, diferents governs municipals proposen mesures com el control del preu dels lloguers.

Són iniciatives aplicades ja des de la Segona Guerra Mundial a molts indrets del món. Conseqüentment, els seus efectes en el llarg termini han estat àmpliament estudiats. I els resultats no són sempre els desitjats.

És difícil trobar experiències exitoses de control de preus del lloguer. Al contrari, l’eliminació dels controls de preus a Nova York o a Cambridge (Massachusetts) als anys 70 va tenir efectes positius, com ara més inversió dels propietaris en la qualitat dels habitatges. Això va portar molts estats americans a prohibir les regulacions dels lloguers.

Les mesures de control pròpies dels anys 40-70 establien sostres de preus màxims. I el resultat acostumava a ser una reducció de la inversió i la construcció de nous habitatges. Però en els últims anys ha sorgit una segona generació de polítiques de control de preus. L’objectiu ara és limitar els increments dels lloguers. Aquestes polítiques d’estabilització dels preus només permeten augments significatius en els nous contractes, cosa que impedeix els increments dels lloguers. I s’han posat en marxa als EUA en ciutats com San Francisco, Nova York o Washington DC. I a Europa, en ciutats nòrdiques com Estocolm o Göteborg, o a capitals continentals com París o Berlín. Moltes d’aquestes ciutats disposen també d'un gran parc d’habitatges de lloguer assequible, ja siguin allotjaments públics, cooperatives o empreses privades.

Aquestes polítiques –de limitació dels augments i no de fixació d’uns sostres màxims– tenen també sovint efectes no desitjats. En primer lloc, als barris no regulats de les ciutats els preus tendeixen a pujar astronòmicament. Però també pugen als districtes regulats. Sabent que els augments de preus seran petits, molts llogaters accepten contractes inicials de lloguer excessivament elevats. Com que l’increment inicial contraresta la limitació dels augments, aquesta política no suposa un estalvi per als llogaters. L’estabilitat té un preu, i no és baix.

No existeix tampoc una evidència clara respecte de quina és la millor política perquè puguin accedir als habitatges de lloguer els col·lectius més vulnerables, com les famílies amb rendes baixes, la gent gran o els joves. En moltes ciutats es fan llistes d’espera, gestionades pels governs locals, però no són gaire efectives. A Estocolm pots arribar a esperar-te gairebé una dècada per accedir a un pis al mercat oficial de lloguer. Això genera, a més a més, un mercat dual entre els residents locals, que gaudeixen d’habitatges amb estabilització de preus, i els nouvinguts, que sobreviuen en un mercat de segona mà, poc regulat, i amb corrupteles pròpies dels mercats negres.

En el millor dels casos, el control dels lloguers no fomenta un mercat de l’habitatge eficient i just. En el pitjor, perjudica tant els llogaters com els propietaris.

Les experiències del nostre entorn fan, doncs, difícil posar gaires esperances en les mesures proposades a ciutats com Barcelona o Madrid. Controlar els preus pot reduir alguns abusos als llogaters i augmentar la qualitat d’alguns habitatges. Però els problemes d’aquest mercat no milloraran si no augmenta el nombre de pisos. Al cap i a la fi, els lloguers són el resultat d’un equilibri entre oferta i demanda. Regular el preu de l’habitatge no farà créixer màgicament la quantitat d’habitatges oferts. De fet, els pot reduir. I aquells que necessiten un habitatge assequible ho tindran encara més difícil.