Controlar el preu dels lloguers sí que funciona

Aquests dies els mitjans es fan ressò d'un estudi de l'Institut d'Economia de Barcelona segons el qual la llei de contenció del preu del lloguer va aconseguir reduir-lo sense reduir el nombre de nous contractes d'arrendament, ni el de contractes finalitzats ni l'estoc del parc de lloguer. Mentre continua el debat sobre si la llei estatal pel dret a l’habitatge ha d’incloure controls que limitin les rendes inicials, la publicació de l'estudi de l'IEB ens permet recordar que un altre de l’Observatori de l’Habitatge de Barcelona (OHB), publicat al gener, confirmava també que la llei va tenir un efecte positiu en l’assoliment del seu objectiu de contenir els preus del lloguer, tot i que la llei només va estar en vigor durant un any i mig.

I és que, des de determinats sectors, s’ha generat una especial preocupació per si l’aprovació d’aquest tipus de mesures pot provocar una davallada de l’oferta de l’habitatge de lloguer. Segons s'ha argumentat, aquesta situació, en un mercat molt contret i amb forta demanda com el nostre, no permetria la reducció del preu que persegueix la norma. Per exemple, s’ha afirmat que només es pot produir una baixada en els preus dels lloguers si hi ha un augment de l’oferta en el mercat de lloguer d’habitatge. Des del meu punt de vista, aquesta argumentació no justifica que no s'hagin de regular les pujades abusives dels preus dels lloguers, sinó que més aviat fa pensar que cal buscar mecanismes que permetin incidir directament en l’oferta del mercat, perquè aquesta oferta és escassa per múltiples factors, entre ells la poca rendibilitat que té la promoció d’habitatges destinats al lloguer (build to rent, construir per llogar), model que cal incentivar a través de subvencions a la construcció i rehabilitació d’habitatges de lloguer social. De fet, s’estan fent passos en aquest sentit gràcies als ajuts Next Generation (resolució DSO/1503/2022 de 18 de maig), que, com ha anunciat la Generalitat de Catalunya, permetran la construcció de més de 10.000 pisos de lloguer social.

Tot i que la norma catalana de contenció dels lloguers va estar en vigor en un període socialment i econòmicament desfavorable, l’estudi de l'OHB conclou que la llei va contribuir lleugerament a reduir el preu del lloguer dels municipis declarats com a zones de mercat tens, especialment durant els primers mesos d’aplicació. En el mateix sentit es pronuncien tres estudis recents que s’han publicat respecte a l’impacte de la llei 11/2020 en el mercat de lloguer. D'acord amb Jofre-Monseny, Martínez Mazza i Segú (l'estudi de l'IEB esmentat a l'inici), el preu mitjà del lloguer va reduir-se un 6,2%. Monràs i Garcia Montalvo parlen d’una reducció del 5%, tot i que sí que apunten una contracció en l'oferta de lloguer. Kholodilin, finalment, assegura que, d’acord amb els anuncis del portal Idealista, l’aplicació de la llei no va comportar un descens en l’oferta dels habitatges en lloguer. A més, segons l’informe de l’OHB (i el de l'IEB), la llei tampoc ha produït una reducció del nombre de contractes de lloguer signats, al contrari del que augurava una part del sector: tot i enfrontar-nos als efectes que la pandèmia va tenir respecte a la signatura de nous contractes i a l’ampliació de la seva durada, els contractes signats es van incrementar de forma semblant a tots els municipis estudiats independentment que tinguessin els preus controlats o no (al voltant d’un 4% en termes relatius), i de forma particularment intensa a la ciutat de Barcelona (superior al 7%).

També crida l’atenció que, segons les dades de l'OHB, els habitatges amb rendes més assequibles són precisament els que han experimentat una baixada de preu més important. Recordem que alguns experts havien predit que la llei de contenció podia produir una pujada de preus dels habitatges amb rendes més baixes. I posaven el nostre veí francès com a exemple, amb una política ben diferent de la que s’està plantejant a Espanya i de la que va estar en funcionament a Catalunya, i que evidentment està produint efectes també ben diferents. En aquest sentit, el Centre de Polítiques Econòmiques EsadeEcPol assegura que la llei catalana va suposar una pujada de més del 12,7% de les rendes en el cas dels habitatges més econòmics i una reducció de l’oferta del 10%. Les dades del policy brief de la UPF anaven en una línia semblant. La divergència entre els diferents informes realitzats sembla que radica en el fet que s’han emprat metodologies d’estudi diferents (variables i períodes estudiats).

Segons el meu parer, i considerant la majoria d'estudis realitzats, cal fugir dels arguments alarmistes que amenacen amb la crisi del sector del lloguer, i cal centrar el debat en quines mesures poden ajudar a assolir les fites d’assequibilitat que la política d’habitatge necessita i quines s’han d’adoptar per contrarestar els possibles efectes col·laterals que puguin produir-se, com per exemple incentivar l’oferta de lloguer. Sense oblidar que cal fer-lo més assequible, perquè els preus dels lloguers cada cop estan més allunyats dels salaris dels ciutadans, i molts cops l’únic recurs d’accés a l’habitatge passa per llogar una habitació o fins i tot un infrahabitatge. A més, el fet que per a gran part de la ciutadania sigui impossible disposar d’un habitatge digne al mercat privat, en cap cas es pot suplir exclusivament amb habitatge públic o social, ja que els recursos són limitats. Per tant, més que mai és necessari que els partits polítics arribin a acords sobre com ha de ser el sistema de contenció dels preus dels lloguers de la futura llei estatal. Només així s'assoliran els resultats desitjats amb legitimitat democràtica i sense deixar de contribuir a crear un mercat de lloguer estable, segur i amb garanties.