Alentiment controlat al sector immobiliari espanyol

El ritme de creixement del sector immobiliari espanyol s’ha reduït el 2019 en relació amb els excel·lents registres de l’any anterior, segons l’últim informe de CaixaBank Research. L’alentiment fins i tot és una mica més intens del que es preveia fa uns mesos. Així i tot, és important destacar que la desacceleració arriba en un context en què les perspectives de creixement de l’economia espanyola també se n’han ressentit. En concret, les previsions de creixement del PIB de CaixaBank Research han passat del 2,4% a l’1,9% el 2019 i de l’1,9% a l’1,5% el 2020, per l’impacte del creixement mundial inferior, en especial d’algunes economies europees, i per la revisió de les dades històriques duta a terme per l’INE.

¿És preocupant el canvi de perspectives? Hi ha motius per estar alerta, però no s’observen signes d’alarma: els factors que expliquen la desacceleració són principalment externs, i els factors que sostenen l’avanç del sector immobiliari (essencialment, el creixement sostingut de l’ocupació, la recuperació dels salaris i unes condicions financeres acomodatícies) continuen sent sòlids, tot i que perden una mica d’intensitat. A més, cal destacar que la moderació del ritme de creixement dels preus de l’habitatge, amb avanços més coherents amb la renda disponible de les llars, és un aspecte positiu perquè el cicle actual sigui més sostenible i durador. L’escenari del sector immobiliari, doncs, es manté en el creixement moderat per al 2020.

I és que l’ocupació continua creixent de manera considerable, amb previsions de CaixaBank Research de 330.000 ocupats més el 2019 i 265.000 el 2020. Són xifres inferiors a les del 2015 i 2018 (500.000 ocupats cada un dels anys), però la renda disponible de les llars continua avançant a un ritme similar al dels anys anteriors per la recuperació dels salaris, que creixen lleugerament per damunt del 2%.

D’altra banda, el sector immobiliari també compta amb el suport d’unes condicions financeres favorables. S’especulava que el BCE podria començar a apujar els tipus d’interès el 2020, però l’empitjorament de l’escenari global ha comportat un gir de 180 graus. De fet, el BCE ha llançat un nou programa d’estímuls monetaris, ha portat a terme una nova retallada del tipus depo fins al -0,50% i ha reprès les compres netes d’actius a un ritme de 20.000 milions d’euros mensuals. Ara tot fa pensar que els tipus d’interès es mantindran molt baixos durant un període llarg de temps.

La demanda s’estabilitza, l’oferta creix

Després del fort creixement dels últims anys, la demanda d’habitatge es comença a estabilitzar. Segons les dades de l’INE (basades en el Col·legi de Registradors), la compravenda d’habitatges va recular el 3,2% interanual entre el gener i el setembre del 2019. Amb tot, el volum de compravendes se situa per damunt de les 500.000 unitats anuals, més de 10 transaccions per cada 1.000 habitants, i per aquest motiu no és estrany que s’observi una tendència cap a l’estabilització.

En canvi, els indicadors d’oferta mostren un creixement encara vigorós, del 2,4% interanual en el tercer trimestre del 2019. Fa un any, el percentatge era del 6,2%, però el creixement actual encara es manté per damunt del conjunt del PIB (el 2,0%). És important destacar que no s’observen excessos pel costat de l’oferta: el nivell actual de producció de nous habitatges (al voltant dels 107.000 habitatges anuals) se situa encara per sota de la creació neta de llars en els 12 últims mesos (120.000, segons l’EPA) i de la xifra projectada per l’INE de cara als propers anys (unes 135.000 llars cada any, de mitjana, en el període 2019-2025).

Mercat laboral a la construcció

Les dades de mercat laboral al sector de la construcció mostren, en canvi, un alentiment una mica més intens. El nombre d’ocupats a la construcció va créixer el 2,4% interanual en el tercer trimestre del 2019 (29.700 ocupats més en l’últim any) i va mostrar un alentiment important en comparació amb l’avanç del 7,4% del mateix període del 2018 (86.000 ocupats).

El preu de l’habitatge afluixa el pas

Amb la demanda més continguda, el preu de l’habitatge també s’ha desaccelerat el 2019. Segons l’estadística del Ministeri de Foment (basada en preus de taxació), el preu de l’habitatge va créixer el 3,2% interanual en el segon i tercer trimestres del 2019, lleugerament per sota del 4,4% registrat en el primer trimestre de l’any. El preu de l’habitatge de l’INE (basat en preus de transacció) també va reduir una marxa i va passar d’un creixement del 6,8% interanual en el primer trimestre al 5,3% en el segon. No obstant això, les diferències regionals continuen sent molt significatives (vegeu el gràfic). En els propers trimestres, CaixaBank Research preveu que el preu de l’habitatge es continuarà desaccelerant, amb avanços positius al voltant del 3% el 2020.

Accessibilitat i sostenibilitat

Amb els tres factors, moderació del creixement del preu, creixement de la renda disponible i condicions financeres favorables, es mantindran unes ràtios d’accessibilitat a l’habitatge i d’esforç en costes similars a les actuals. Segons el Banc d’Espanya, aquestes ràtios van baixar lleugerament en el segon trimestre i van trencar, així, la tendència ascendent iniciada el 2015. En concret, la ràtio d’accessibilitat (anys de renda per comprar un habitatge) va ser de 7,49 en el segon trimestre del 2019 (en relació amb els 7,51 en el primer trimestre) i la ràtio d’esforç (percentatge de la renda bruta disponible que la llar mitjana destina a pagar l’import de les quotes hipotecàries en el primer any) va ser del 33,3% en el segon trimestre (en relació amb el 33,5% en el primer).