Vitalicis i hipoteques inverses: com utilitzar el pis per millorar la pensió

La incapacitat de molts pensionistes per arribar a final de mes ha portat les entitats financeres a comercialitzar nous productes per complementar els ingressos dels jubilats, els principals dels quals són la hipoteca inversa i la renda vitalícia.

Espanya és un dels països d’Europa amb més habitatges de propietat, sobretot entre les generacions més grans. “Culturalment ens han ensenyat que és millor comprar que llogar”, explica Elisabet Ruiz, professora d’economia financera de la UOC.

És lògic, doncs, que els bancs s’hagin fixat en els béns immobles com a possible via de negoci, més encara en un moment en què el sector financer viu una època de reducció d’ingressos.

La hipoteca inversa i la renda vitalícia -també anomenada hipoteca vitalícia- són les dues opcions preferides per les entitats financeres destinades als immobles propietat dels pensionistes. “És una opció si la pensió no arriba, perquè un préstec no es dona sense una nòmina”, indica Ruiz.

Tot i presentar algunes diferències importants, en tots dos casos permeten oferir al client un complement a la seva pensió aprofitant la seva propietat immobiliària, ja sigui un habitatge o, en el cas de les rendes vitalícies, també un immoble d’algun altre tipus, per exemple una oficina, un magatzem o una nau industrial.

En tots dos casos, l’habitatge es fa servir com a garantia d’un préstec que el client percep per quotes, normalment mensuals, alhora que manté l’usdefruit, és a dir, el dret a utilitzar l’immoble com vulgui, fins i tot llogant-lo i cobrant el lloguer. Així doncs, fins a la seva mort, el client pot viure a casa seva si ho vol.

En canvi, la principal diferència rau en la propietat de l’immoble. En el cas de la hipoteca inversa, es tracta d’un simple préstec en què l’habitatge actua de garantia, per la qual cosa el client no en perd la propietat. El banc fa un càlcul de quina quantitat pot oferir al client basant-se en el valor de l’immoble, la durada, l’edat i altres variables que s’utilitzen normalment per atorgar hipoteques. La diferència amb aquests préstecs, però, és que quan el client mor, els hereus tenen entre sis i dotze mesos per retornar a l’entitat els diners o, en cas contrari, el banc es queda la casa.

“El problema és que s’arribi al final de la totalitat del préstec”, explica Xavier Freixas, professor d’economia financera de la UPF, ja que es pot donar la situació que el banc decideixi donar una quantitat -en funció de l’habitatge i del client- i que el client la percebi tota abans de morir. En aquests casos, el client continua percebent una renda mensual, però passa a rebre-la en forma de vitalici.

Com una assegurança

Precisament la renda vitalícia o hipoteca vitalícia és l’altra alternativa que ofereixen les entitats financeres per complementar les jubilacions. En aquest cas, es tracta d’un producte més propi de les asseguradores (tots els bancs grans tenen filials en aquests sectors).

En el cas dels vitalicis, l’entitat es queda el pis en propietat cedint-ne l’usdefruit al client perquè hi pugui continuar vivint. A canvi, el banc li garanteix uns ingressos mensuals mínims fins que mori, que depenen d’un càlcul de risc que inclou les variables típiques, com l’esperança de vida del client, el valor de la casa i d’altres, amb l’afegit d’una prima de risc que es descompta de les quotes que el banc li abona mensualment.

Aquesta prima varia segons el perfil de cada client. “Un client té més informació sobre la seva salut que el banc i sobre els riscos que pren en la seva vida”, diu Freixas. Això explica que el banc resti una part del que li pagaria al client per guardar-se un roc a la faixa davant de casos imprevistos, com per exemple accidents.

En el fons, doncs, per al beneficiari la renda vitalícia és una mena de fusió entre vendre’s el pis i fer-se una assegurança de vida. La principal conseqüència d’una venda, però, és que els hereus perden tota possibilitat d’heretar l’immoble, ja que aquest tipus de contracte no conté l’opció de retornar la quantitat cobrada pel client.

Les diferències entre els dos productes van més enllà dels costos i beneficis propis, i afecten també la fiscalitat. La hipoteca inversa és un préstec pur, per la qual cosa els cobraments mensuals no es compten com una renda i no cal pagar-ne IRPF perquè el client “està demanant diners al banc”, diu Freixas.

Tanmateix, en el cas d’un vitalici, les quotes sí que es comptabilitzen com a rendes derivades de l’immoble. Tot i així, els més grans de 65 anys tenen una exempció del 92% del total que toqui pagar.

A més, en el cas d’una venda, el venedor ha de pagar un impost sobre la plusvàlua de l’habitatge. No obstant, aquesta taxa té exempcions si es reinverteix en una renda vitalícia o, per als més grans de 65 anys, també en cas de vendre una segona residència, explica Freixas.

Pagament de les despeses

Un dels avantatges de la renda vitalícia respecte a la hipoteca inversa és que, com que la propietat passa a mans de l’entitat financera, aquesta també assumeix els costos de l’habitatge, com per exemple les despeses de la comunitat i l’impost sobre béns immobles (IBI).

També hi ha diferències en el cas de les despeses de l’operació -notaris, taxes, etc.-, ja que en el cas de la hipoteca inversa van, principalment, a càrrec del client, tal com passa en la contractació d’una hipoteca normal, tot i que se’n descompten les quotes mensuals. Per contra, amb els vitalicis, és l’entitat qui acostuma a fer-se’n càrrec.