BarcelonaLes dades de l’Institut Nacional d’Estadística (INE) són clares. La compravenda d’habitatges a Catalunya i a Espanya ja ha assolit els mateixos nivells que tenia l’any 2008, quan va esclatar la bombolla immobiliària. A Catalunya, amb escreix. El 2008 es van vendre poc més de 62.000 habitatges i el 2021 van superar de llarg les 88.000 unitats. A Espanya, el 2008 van ser poc més de mig milió, i el 2021 ja s’apropaven a les 600.000 operacions de compravenda. Una recuperació llarga que va viure els seus mínims l’any 2013, quan a la crisi financera s’hi va sumar la del deute.
Evolució de la compravenda d'habitatges
En nombre de transaccions d'habitatges anuals
Per tant, la compra d’habitatges s’ha recuperat malgrat que els preus, des dels mínims del 2013, no han deixat de créixer. ¿Indica això el perill d’una altra bombolla immobiliària? Per al catedràtic d’Economia de la UPF José García Montalvo, no. Per què? Perquè el que impulsa ara el mercat no és una bombolla de crèdit –els bancs són molt més prudents–, sinó el fet que “hi ha molta liquiditat en els mercats”.
Algunes dades ho corroboren. L’últim informe de la consultora immobiliària CBRE indica que en el primer trimestre d’enguany s’han invertit a Espanya 4.300 milions d’euros en el sector, cosa que multiplica per 2,5 la inversió del mateix trimestre de l’any passat i el situa com el segon millor trimestre de la història. Més de la meitat de la inversió va anar a Madrid i Barcelona, i un 53% la van aportar fons immobiliaris, fons d’inversió i fons privats. Segons aquesta consultora, el sector del living va registrar 1.135 milions d’euros de transaccions del gener al març, un 50% més que en el mateix període del 2021 i un 48% més que la mitjana dels últims tres anys.
Evolució del preu del lloguer
Preu mitjà en euros mensuals
Per Manuel Población, director de residencial i sòl de la consultora a Espanya, “el segment residencial en lloguer ha mostrat un comportament molt positiu el primer trimestre malgrat les tensions inflacionistes i la incertesa geopolítica i econòmica”. Aquest executiu creu que la tendència es mantindrà durant tot l’any.
De fet, els fons inversors s’han llançat a la inversió en el denominat built to rent –construir per llogar–. Segons CBRE, s'estima que el 2025 a Espanya el 27,3% de les llars viuran en règim de lloguer, és a dir, més de 5 milions, la qual cosa significa un 12% més que el 2020. La conclusió és clara: si creix la compravenda d’habitatges i també creix el nombre de famílies que viuen de lloguer, això vol dir que moltes de les compres es fan com una inversió.
Evolució del preu del compra de l'habitatge
Preu mitjà en euros a Catalunya
El professor García Montalvo ho té clar. Els inversors han tornat al mercat immobiliari, potser amb més força a Madrid que a Barcelona, perquè l’habitatge “continua sent un actiu molt bo”. “Durant la pandèmia –recorda aquest acadèmic– la inversió en habitatge va caure, però s’ha recuperat amb escreix”.
Els inversors continuen interessats en comprar habitatges per llogar, malgrat que els dos últims anys les rendes de lloguer s’han moderat, fins i tot amb descensos en ciutats com Barcelona. Però l’interès inversor es manté perquè “la renda mitjana de lloguer, tal com preveiem, comença a reprendre la senda a l’alça després del reajustament a la baixa observat com a conseqüència de la pandèmia”, indica Población, que considera que la baixada va ser conjuntural i la previsió és “una pujada a mitjà i llarg termini”.
En el seu últim informe, CBRE ja reflecteix aquest augment del preu del lloguer. Segons la consultora, la renda de mitjana a Espanya és de 10,8 euros el metre quadrat al mes el primer trimestre, un 2% més que el mateix trimestre de l’any anterior. Però a Madrid el preu és de 15 euros el metre quadrat al mes, un 3% més, i a Barcelona és on el preu puja més, amb 16,1 euros el metre quadrat al mes, un 11% d’increment.
Un exemple de l’interès dels inversors en el sector residencial és l’operació més gran que hi ha hagut a Espanya aquest 2022: el fons alemany Patrizia va comprar una cartera residencial a Barcelona per 600 milions d’euros. Segons CBRE, els fons d’inversió, asseguradores i promotores van impulsar el creixement, amb una important aportació de diners estrangers, ja que Alemanya va aportar el 76% de la inversió i els Estats Units el 8%, mentre que d’Espanya es va invertir el 8% del total.
Malgrat el bon moment del sector, també hi ha ombres. Dues de principals. La inflació i l’encariment de les primeres matèries estan frenant la construcció i, per tant, la construcció d’habitatge nou. L’altra ombra principal és la més que previsible pujada de tipus d’interès per part del Banc Central Europeu (BCE), seguint el que ja ha fet la Reserva Federal (FED) als Estats Units i el Banc d’Anglaterra (BoE) al Regne Unit. “La pujada de tipus d’interès tindrà un efecte en els compradors”, explica el professor García Montalvo, malgrat que no preveu un daltabaix, perquè l’interès dels inversors continuarà existint. Una altra cosa seran les famílies, que “continuaran comprant, malgrat que sigui una mica més difícil”, explica l’acadèmic, tot i que es preveu que els encariments dels crèdits seran suaus i espaiats en el temps. Tot i això, el que sí que és previsible és un canvi en el mercat hiopotecari, amb una pèrdua de pes dels crèdits a tipus fix per tornar de nou al domini de les hipoteques a tipus variable.
![Una dona observant anuncis de pisos en una immobiliària.](data:image/svg+xml,%3Csvg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" viewBox="0 0 16 9"%3E%3C/svg%3E)
