Els tipus frenen el mercat de l'habitatge el 2023, però continua per sobre de l'època prepandèmica

BarcelonaLa compravenda d'habitatges i la firma d'hipoteques a Catalunya es van desplomar al desembre, amb caigudes mensuals i interanuals de dues xifres. És la foto final d'un any de clar refredament del mercat de l'habitatge, però no dolent. Només cal eixamplar la mirada per comprovar-ho: el 2023 ha estat millor que els anys previs a la pandèmia.

L'exercici anterior va ser el de la pujada dels tipus d'interès per fer front a l'augment continu de la inflació, cosa que va comportar un encariment del crèdit que es va fer extensiu al preu de les hipoteques, després d'una dècada a uns nivells inusualment baixos. L'impacte va tardar a notar-se al mercat de l'habitatge, sobretot en les compravendes, que s'han frenat més tard que la concessió d'hipoteques.

Les davallades han estat prominents: el nombre de crèdits hipotecaris van caure un 19,2% l'any passat a Catalunya, mentre que les operacions de compravenda d'habitatges van disminuir un 10,7%, segons les dades publicades aquest dijous per l'Institut Nacional d'Estadística (INE). Aquesta realitat s'ha fet palesa mes a mes, però cal tenir en compte que el 2022 –i també el 2021– va ser un any extraordinari, de manera que el 2023 es va produir el que es coneix com efecte base, que té lloc quan la base amb què es compara un indicador és diferent de l'habitual, com va passar també amb la inflació.

Així, el total d'hipoteques firmades l'any passat no tan sols va ser superior respecte al 2019, sinó que va ser l'any en què es van concedir més préstecs hipotecaris des del 2010. Encara es fa més evident amb la compravenda d'habitatges: el 2023 es va tancar amb 91.630 operacions a Catalunya, 10.000 menys que el 2022, però per damunt de tots els anys des del 2007, quan es va arribar a les 111.482 compravendes. Així, el 2023 trenca un cicle de dos anys de pujades tant en operacions com en hipoteques.

Què ens expliquen les dades?

Si bé el desembre del 2022 va ser un mes de clar refredament, l'últim mes de l'any passat també va tancar amb xifres molt baixes: a Catalunya només es van firmar 4.046 hipoteques; per trobar una xifra semblant cal remuntar-se al setembre del 2020, mentre que un mes de desembre tan fluix no es produïa des del 2018.

"Aquí hi ha dos efectes: la transmissió dels tipus d'interès, que no va arribar als crèdits hipotecaris fins al 2023, i l'efecte base. Els anys 2020 i 2021 hi havia una borsa de demanda que no es va traslladar a compravendes i que es va moure cap al 2022. Qualsevol cosa que compares amb el 2022, que va ser molt bo, surt malament", explica a l'ARA el catedràtic d'economia de la UPF José García Montalvo. "En termes absoluts, la situació és bona. És un mercat sa, no hi ha cap problema", afegeix.

Les dades de Barcelona ens expliquen una dinàmica semblant, però amb una diferència temporal. Durant la major part de l'any passat, la firma d'hipoteques va baixar molt més que les compravendes. "Això indica que el pagament al comptat ha augmentat", detalla Montalvo. Pot venir dels estalvis, tenint en compte que la remuneració dels dipòsits és baixa, o bé perquè han tingut lloc compres per reposició, és a dir, algú que compra una casa després de vendre's la que tenia.

Per al gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, ha estat un bon any perquè només s'ha situat per sota del 2022. "S'ha venut menys perquè hi ha poca oferta, no es produeix obra nova i es frena la rotació. Des del punt de vista de la demanda, és forta perquè es demanen menys hipoteques i el valor mitjà és inferior al del 2022, bé sigui per l'entrada d'inversors, l'ús d'estalvis o ajudes familiars", explica a l'ARA. De fet, hi ha hagut mesos en què s'han cancel·lat més hipoteques de les que s'han constituït.

Efecte contrari per al 2024

De la mateixa manera que s'ha produït un efecte base a l'hora de comparar amb l'any 2022, l'any vinent passarà el mateix, però a la inversa: la previsió és que els tipus vagin a la baixa i que els bancs comencin a oferir millors condicions per hipotecar-se.

"La guerra entre els bancs ja ha començat per oferir millors hipoteques. L'única manera que tindran d'obtenir més beneficis serà augmentant el volum, i això vol dir atraient demanda hipotecària d'altres bancs", afegeix Montalvo. Per a Gorgues, si no es consolida la frenada econòmica que afecta Europa, el mercat continuarà fort, de manera que la previsió és que es mantinguin les vendes i els preus.