Anna Gener: “Rodalies és un punt feble de Barcelona, no podem continuar d'aquesta manera”
Consultora immobiliària
Anna Gener (Barcelona, 1974) és CEO de Savills Aguirre Newman, el gegant de les consultores immobiliàries que ajuda les empreses estrangeres a establir-se a Catalunya. Encara que surti a les llistes dels nous mandarins del país, gestiona el seu poder amb la modèstia dels llestos. Se sent orgullosa d’haver rebut tot l’ensenyament a l’escola pública, culminada amb una matrícula d’honor a COU. Llicenciada en econòmiques per la UPF, també és membre del patronat de la Fundació Picasso. Que els activistes salvaplanetes protestin empastifant obres d’art li sembla “una frivolitat, un exercici de narcisisme i un no entendre la cultura”. S’esgarrifa de saber que el metre quadrat al Baix Empordà, terra de la seva mare, ja va més car que a la Toscana. De seguida detecta el problema: hi ha molt poca oferta i el públic local està molt interessat en l’Empordanet.
Barcelona està de moda?
— És una ciutat mil·lenària amb moltes capes d’història. Jo no diria que està de moda, però sí que s’ha fet un lloc al món sense que estigués previst en el guió. Contra tot pronòstic.
Per què “contra tot pronòstic”?
— Perquè no l’acompanya un poder polític fort. És una ciutat de mida reduïda, mediterrània, a Europa, a la vora de l'Àfrica, que comparteix moltes coses amb altres ciutats però ha sabut tenir una personalitat que el món li reconeix. Aquest magnetisme ha fet que tingui un lloc al món.
Quan ajudeu les empreses a instal·lar-se a Catalunya, quins són els punts forts de Barcelona?
— Aquí les empreses troben una cosa fonamental, que és el talent. Talent local i talent internacional, que voluntàriament ja està vivint a la nostra ciutat. I també ens diuen que si generen un lloc de treball a Barcelona, els resultarà més fàcil atraure perfils de gent d’arreu perquè els farà gràcia venir a viure a Barcelona.
I al revés: quins són els punts febles?
— Els mateixos que veiem la població local: dificultat d’accés a l’habitatge, correlació no adequada entre el salari mitjà i el que és un lloguer mitjà o una quota hipotecària mitjana; això és una dificultat greu. També es queixen de burocràcia excessiva. L’altre punt feble és la mobilitat. Ells també pateixen Rodalies.
Ja ha sortit Rodalies.
— És una qüestió que hauria d’estar molt més sobre la taula i ser una reivindicació que tingués data de finalització. No podem continuar d’aquesta manera.
I l’aeroport? Ets partidària d’una ampliació tant sí com no?
— Tant sí com no, no, però sí que soc partidària d’una ampliació de l’aeroport. Cal fer una anàlisi cost-benefici i s’ha de veure com mitigar les qüestions negatives, com l’impacte mediambiental. Però jo soc clarament partidària de l’ampliació. No ens podem permetre quedar-nos enrere, i hem de poder tenir un aeroport intercontinental connectat amb el món.
I si no, la condemna per a la ciutat és...?
— Les ciutats que no avancen es queden enrere, i estem en un món extraordinàriament competitiu, que no és tant d’estats ni de països, sinó entre ciutats, per aquesta atracció del talent d’empreses i inversions. I un aeroport interconnectat és crucial per poder seguir en aquesta primera divisió de les grans ciutats del món.
¿Els inversors internacionals russos s’han aturat en sec amb la guerra?
— Hi ha un mite molt gran en relació amb els inversors russos. A casa nostra només compra habitatge per a ús propi. No hi ha ni una operació rellevant d’inversió d’un hotel, d’un centre comercial, d’unes oficines, protagonitzada per capital rus en el decurs de la història de la inversió immobiliària a Catalunya. Ni una.
Aleshores, qui són els més interessats?
— Afortunadament atraiem una mena de perfils que són els més conservadors. I això és perquè consideren que Barcelona, i Catalunya, és un territori que els ofereix confiança i, a canvi, estan disposats a exigir una rendibilitat més limitada. El paradigma és el fons d’inversió alemany, que aquí és un percentatge molt elevat de les inversions d’inversió immobiliària. Seguit dels americans, anglesos i asiàtics.
¿El Procés, el 2017 i totes les conseqüències han fet perdre ganxo a Barcelona i a Catalunya?
— La realitat és que arran de l’1 d’octubre del 2017 hi va haver una aturada d’operacions d’inversió que vam patir moltíssim, perquè no sabíem quant duraria. En concret va durar nou mesos, i va passar una cosa meravellosa. Hauria pogut passar que ens haguéssim convertit en un mercat percebut com d’alt risc, i llavors et venen una altra mena de perfils que no són aquests tan conservadors, i que no tenen vocació a llarg termini, sinó que volen aprofitar uns preus baixos i vendre ràpid, que són els fons oportunistes.
I què va passar?
— Afortunadament, tot el contrari. La primera operació que va marcar la recuperació del ritme d’inversions va ser la seu de Planeta, a Diagonal 662, comprada per un fons absolutament conservador que va exigir una rendibilitat inferior al 4%. I això, en un mercat molt seguidista, va fer que el segon semestre del 2018, després de la sequera de nou mesos, fos el període de sis mesos en què es van tancar més operacions immobiliàries de tota la història. I ja el 2019 es va recuperar del tot el volum d’inversió habitual.
I ara estem a la normalitat?
— No només normalitat, estem amb unes xifres increïblement exitoses d’atracció d’inversió. L’any passat Barcelona va ser capaç d’aglutinar gairebé el 75% de la inversió d’oficines de tot l’Estat. Part de l’èxit és al districte 22@. Això és important perquè una bona planificació urbanística, unes bones decisions del sector públic, normalment venen acompanyades d’una aposta molt forta del sector privat i d’una generació d’oportunitats per a la societat.
Barcelona és una ciutat entre dos rius, el mar i la muntanya. ¿Per on pot créixer?
— Barcelona ja ha crescut. La Barcelona real és la dels cinc milions d’habitants, la regió metropolitana. I no ho dic amb voluntat centrípeta, sinó al revés. El lloc que ha sigut capaç de fer-se aquest nom, aquesta reputació, cal que es faci com més extens millor. Per això reivindicava Rodalies, perquè fins que no tinguem teixit de mobilitat, urbanístic i d’unes polítiques econòmiques, culturals, d’habitatge més igualades i unitàries, no acabarem d’aprofitar tot el potencial que tenim.
Al maig hi haurà eleccions municipals. ¿A Barcelona què li convé que passi?
— Que guanyi algú amb ambició, amb ganes de resoldre els problemes de la nostra ciutat. I amb aquest punt d’orgull de posar en valor tots els actius positius que tenim, que són molts i molt diferencials.
Ada Colau du set anys al capdavant de l’Ajuntament. Ha sigut una bona alcaldessa?
— En termes d’habitatge tots sabem quin era el seu origen. Ella era una activista preocupada per aquesta qüestió. Honestament, quan va accedir al poder va pensar que ho podria resoldre. Per exemple, un dels mites de campanya era dir que hi havia molts habitatges buits que inversors especuladors retenien perquè s’apugessin els preus. Bé, es va fer un inventari de tots els pisos buits i es va veure que era un percentatge ridícul i que tot sovint aquests pisos o estaven molt degradats o en mans de vint cosins que no es posaven d’acord ni a vendre, ni a llogar ni a fer les rehabilitacions que tocava. És una realitat molt complicada.
¿Però ha tingut èxit resolent el problema de l’habitatge?
— És obvi que no, perquè tenim un problema d’accés a l’habitatge molt greu. Però crec, honestament, que no tenia a la mà poder-ho resoldre. Per començar, el cicle immobiliari és molt més llarg que el cicle polític, i crec que no es podrà resoldre si no hi ha una comunicació, de confiança, amb el món privat.
A l’empresari no li surt a compte fer una promoció nova si ha de cedir el 30% dels pisos a la protecció social. És això?
— A veure... La temptació del món públic de mirar en termes de vots a tres anys i mig és molt alta, al marge de si resol el problema o no. Evidentment, la temptació de l’empresari de mirar només el benefici propi també és molt alta. Però pel camí ens falten 200.000 habitatges de lloguer assequible, i estic parlant només de lloguer. Però és que falta construir molt més per a compra-venda. I no es podrà fer si no comptes amb el teixit de promotors locals, perquè no et vindran dels Estats Units a fer-ho. I l’àmbit públic no té els diners per construir. Aleshores cal la col·laboració público-privada.
Però tothom mira per ell.
— Bé, no s’hauria de mirar l’interès en rèdit de vots o econòmic, sinó en conjunt, que és resoldre el problema de la societat. Si fóssim capaços de fer aquests 200.000 habitatges i resoldre el problema, resoldríem els vots i els beneficis del promotor, que tindria un marge industrial més limitat però a canvi de seguretat jurídica, protecció davant d’ocupacions il·legals, protecció davant d’impagaments. El món públic hauria de posar sòl, que potser pot retornar al món públic al cap d’uns anys, i aquest marc legal estable.
Tornem a les oficines de Barcelona. ¿Amb el teletreball s’han buidat?
— No és així. Anem cap a un món híbrid en les formes de treball. Això és un gran guany, perquè era poc lògic haver d’entrar a les 9 en punt a un lloc físic i no sortir-ne fins que es complissin les hores. Una de les grans lliçons de la pandèmia és que la interacció humana, trobar-se, ens aporta moltíssimes coses positives, en termes de benestar i també de productivitat, creativitat, de generar vincles amb l’organització, amb els companys... I després, seria molt greu que els joves perdessin un nivell de formació molt profund, el de l’observació dels perfils més sèniors.
Conclusió?
— La conclusió és rotunda arreu del món. Compartir un espai físic de treball és importantíssim per a la rendibilitat de l’organització i per al benestar del professional. Ara bé, que es treballi alguns dies o algunes hores des de casa o des d’un tercer lloc és un gran guany.
Acabo amb dues superpreguntes. ¿S’està creant una altra bombolla immobiliària?
— No. Clarament no. I mentre el finançament continuï restrictiu, i ara, malauradament, està car o més car que abans, dubto que entrem en situació de bombolla. I per una altra qüestió molt important: a l’etapa precedent es van construir molts habitatges on no hi havia demanda real. Per sort, s’ha après la lliçó.
Per tant, no hem de patir perquè hi hagi un altre cataclisme com el 2008?
— No, en absolut. En això sí que puc ser molt categòrica.