La retirada dels inversors frena el preu dels pisos a Barcelona

BarcelonaL’any 2015 el sector immobiliari de Barcelona es va convertir en objectiu dels inversors, molts d’ells estrangers, cosa que va disparar el preu dels pisos. Ara, quatre anys després, passa exactament el contrari, i aquesta retirada dels inversors està frenant la pujada dels preus dels habitatges, que tendeixen a estabilitzar-se i, fins i tot, a baixar. Segons l’estudi que semestralment fa Tecnocasa amb la Universitat Pompeu Fabra, l’any 2016 gairebé el 40% dels compradors d’habitatges a Barcelona eren inversors. El primer semestre d’aquest any el percentatge ha baixat al 23,8% i és el nivell més baix des del 2013, quan es van començar a recollir les dades.

“Els cicles continuen existint”, explica el catedràtic de la UPF José García Montalvo, expert en el sector i coordinador de l’estudi. Montalvo creu que la situació del mercat immobiliari de Barcelona anticipa un canvi de tendència a tot Espanya. Un punt d’inflexió marcat per la frenada de l’escalada de preus tant de compra com de lloguer. “El cicle arriba al seu límit”, explica aquest catedràtic, que a més indica que la inestabilitat en l’economia mundial pot portar fins i tot a perdre el suport dels preus actuals i anar cap a un descens.

Per a García Montalvo, el que ha passat a Barcelona és que els inversors han “estat temptejant” els preus màxims dels lloguers, però ja s’ha arribat al màxim del que pot pagar una família. Per tant, el mercat de Barcelona ja no ofereix una rendibilitat atractiva per als inversors, ja que tant el preu de venda com el de lloguer s’han estabilitzat, i han canviat d’objectius cap a altres ciutats, com per exemple l’Hospitalet de Llobregat (on ja hi ha un 36,8% d’inversors entre els compradors), on encara poden comprar a preus barats i els lloguers encara pugen, o llocs com Móstoles i Alcalá de Henares, a l’entorn de Madrid.

“Hi ha molta liquiditat al mercat i això fa que els inversors que busquen rendibilitat redirigeixin la seva demanda”, apunta García Montalvo. “A Barcelona el nombre d’inversors ha caigut un 15% en quatre anys”, indica Lázaro Cubero, cap d’estudis i anàlisi de Tecnocasa.

Menys estrangers

La retirada dels inversors també es tradueix en un augment del pes dels compradors espanyols, ja que entre els inversors hi havia una part important d’altres nacionalitats. Així, si el 2013 pràcticament un 30% dels compradors a Barcelona eren estrangers, ara només ho són poc més del 24% del total.

Els preus de compra d’habitatges a Barcelona se situen ara com al 2009, segons l’estudi, i tot i que han pujat molt des dels mínims del 2013 (quan es pagaven 1.920 euros per metre quadrat de mitjana), en els dos últims anys pràcticament ja no s’han mogut (3.147 euros el metre quadrat el 2018 i 3.190 euros el metre quadrat el 2019).

Amb els preus del lloguer passa una cosa similar. El primer trimestre del 2018 el preu de lloguer de mitjana era de 14,9 euros el metre quadrat al mes, i el segon trimestre d’aquest any el lloguer se situa en 15,1 euros mensuals el metre quadrat.

Els autors de l’estudi mantenen que Barcelona anticipa el que passarà en el mercat espanyol: és el primer lloc de l’Estat on van començar a pujar els preus després de la crisi, i ara és el primer lloc on frenen. Segons l’informe, el preu de l’habitatge usat en el conjunt d’Espanya va créixer un 7,05% el primer semestre del 2019 en taxa interanual, amb un preu mitjà de 2.363 euros el metre quadrat, encara que a Barcelona la pujada va ser només de l’1,37% (3.190 euros per metre quadrat), i la de Madrid es va situar en el 8,5% (2.720 euros per metre quadrat).

No obstant, segons Lázaro Cubero, el cas de Madrid enganya, perquè és la comparació internanual, però si s’agafa l’any natural (des de l’inici del 2019 fins ara), els preus també tendeixen a estabilitzar-se.

Mercat a dues velocitats

Segons Cubero, Barcelona i Madrid són “mostres” del que després passa en altres indrets, encara que de moment el sector immobiliari espanyol viu a dues velocitats, “amb poblacions que encara estan recuperant el preu perdut durant la crisi i d’altres que ja presenten símptomes d’esgotament”, com Barcelona i Madrid.

Sobre l’impacte de l’1-O i el Procés en el mercat immobiliari de Barcelona i si han pogut influir en la retirada dels inversors, el professor García Montalvo es va mostrar convençut que hi han afectat d’alguna forma, encara que va assegurar que és “molt difícil” quantificar-ho, ja que també existeix el factor del canvi de cicle econòmic.

“L’inversor porta temps retirant-se de Barcelona”, va dir, i va afegir que “és difícil separar l’impacte de la crisi política i el de la situació general”. “Barcelona va ser la primera [ciutat] que es va apuntar al carro de la sortida de la crisi i sempre tendeix a marcar el camí”, va concloure el catedràtic de la Pompeu Fabra.