Renegociar el lloguer, la vacuna de les empreses contra el covid-19

BarcelonaAbaixar la persiana pel confinament ha deixat moltes empreses i negocis sense ingressos i, amb problemes de liquiditat, això posa en perill la viabilitat de molts negocis amb altes despeses fixes. Els expedients de regulació temporal d’ocupació (ERTO) han permès reduir un dels costos més alts, els de personal, però n’hi ha un altre que és un autèntic llast: el lloguer del local o l’oficina.

Per això moltes empreses i negocis han començat a renegociar els seus contractes de lloguer amb els propietaris. Una negociació que en la majoria dels casos no passa per una rebaixa de les rendes, sinó per una moratòria o ajornament del pagament -o una part-, que s’haurà de tornar, de cop o prorratejada durant un temps determinat, quan passi l’emergència sanitària.

De fet, ja són molts els comerços i negocis que han deixat de pagar el lloguer, expliquen fonts del sector. En la majoria dels casos, amb el compromís de tornar les rendes prorratejades en els rebuts mensuals un cop s’aixequi l’estat d’alarma. L’alerta entre els propietaris va saltar quan un centenar de grans cadenes de moda com Adolfo Domínguez, Bimba y Lola, Calzedonia, Cortefiel, El Ganso, Mango, New Balance o Purificación García, entre altres, van demanar al govern espanyol una moratòria dels lloguers.

El govern espanyol no va prendre aquesta mesura. La seva acció va anar molt adreçada a les famílies vulnerables que viuen de lloguer, amb moratòries i microcrèdits. Però en el cas d’empreses i negocis, ha deixat la solució bàsicament en mans de la negociació. Només en els casos de grans propietaris amb més de 10 locals o superfícies de més de 1.500 metres quadrats s’estableix una moratòria del lloguer, que s’ha de retornar en els següents dos anys. Però la majoria de locals comercials i de negoci són de petits propietaris.

Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris, assegura que quan es va decretar l’estat d’alarma ja tenien una proposta tipus per posar d’acord propietaris i llogaters. Deixar per al 2021 una part de la renda de tres mesos. “En el 99% dels casos hem aconseguit l’acord”, explica.

Els advocats han trobat en el dret civil una figura, la clàusula rebus sic stantibus, que reconeix la possible modificació d’un contracte per una causa extraordinària, de força major. Però això obliga a negociar. “El propietari no és el soci del llogater, la clàusula busca el reequilibri, no passar d’una situació dolenta per al llogater a una situació dolenta per al propietari”, explica David Viladecans, director de l’àrea d’assessoria jurídica de Tecnotramit.

Viladecans augura una allau de litigis en el futur. Tot i això, reconeix que els propietaris han flexibilitzat la seva posició des que Hisenda va aclarir que no havien de liquidar l’IVA pels locals llogats si no rebien les rendes. Que el tema preocupa ho demostren les trobades virtuals que s’estan fent. El Col·legi d’Advocats va congregar 3.000 assistents en una trobada per abordar la problemàtica. Ferran Font, cap d’estudis de Pisos.com, diu que és una de les preguntes més freqüents en els webinaris que organitzen.

Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, recorda que la majoria dels locals comercials i de negoci a Barcelona són de petits propietaris. Només a la zona més cèntrica, com el Portal de l’Àngel, el passeig de Gràcia o la rambla Catalunya, els propietaris són grans immobiliàries o fons d’inversió. Gorgues explica que els petits propietaris, en general, s’han adaptat a la situació i han acceptat alguna condonació de renda o ajornament en el pagament. “Si no t’adaptes i el llogater deixa el local, després hi ha el risc que tardis sis mesos a comercialitzar-lo, amb la qual cosa ja hauràs perdut més”, apunta.

“La relació entre propietari i llogater està entrant en una nova dinàmica”, explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de Don Piso, que assegura que els amos dels immobles “estan sent permeables” a la situació a l’hora de negociar. Però en el cas dels locals comercials “la negociació és més dura” que en el cas de l’habitatge, apunta el director de relacions institucionals del Col·legi d’APIs (Coapi), Juan José Aguilera. Diu que en l’habitatge el propietari està més obligat a negociar perquè sempre corre el risc que el llogater s’hi quedi com a ocupa.

Menys negociació a les oficines

Pel que fa a les oficines, no hi ha tanta negociació. Primer perquè moltes empreses continuen en marxa amb teletreball. A més, els propietaris són més aviat professionals -en molts casos socimis- que no estan disposats a rebaixar el lloguer ni a condonar rendes perquè això afectaria la valoració dels seus actius, tenint en compte que cotitzen, expliquen fonts del sector. A Barcelona, a més, els propietaris d’oficines tenen força de negociació, perquè les expectatives són que quan passi la pandèmia la superfície per llogar serà escassa, afegeixen les mateixes fonts.

En el cas dels locals, preveient que hi haurà tancaments de negocis, augmentarà l’oferta i s’albira, fins i tot, una baixada de preus. Ja hi ha propietaris interessats en la possibilitat de reconvertir en habitatge algun local, perquè hi haurà més demanda d’habitatge que de superfície comercial. I els grans fons del sector, que tenen una gran liquiditat -uns 300.000 milions d’euros segons Bloomberg-, estan a l’espera de comprar locals a tot el món quan els preus baixin.

Diferir el pagament de les rendes en quatre anys

Un restaurant de la part alta de Barcelona va aplicar un ERTO a l’inici del confinament. No té terrassa i, per tant, encara té lluny la reobertura. El llogater va negociar amb la propietat i va aconseguir primer una rebaixa del 50% de la renda. Però a l’allargar-se el confinament el responsable del restaurant tampoc va poder pagar la meitat de lloguer. Amb una nova negociació, s’ha arribat a pactar una moratòria i diferir el pagament de les rendes que es deuen en quatre anys.

Un lloguer per completar

la pensió

La Maria té 90 anys. Té un local en propietat a Barcelona, que està llogat a una perruquera. La renda que genera el local li permet completar els seus ingressos mensuals. Però la perruqueria va haver de tancar al començament del confinament i no ha pogut obrir fins ara. La perruquera va fer un ERTO, però sense ingressos se li feia molt difícil pagar el lloguer. Al final van arribar a un pacte. Un ajornament de la renda que la responsable del negoci tornarà quan pugui.

Els diferents acords entre els amos i els llogaters

Negociació amb comerços del centre Barnasud

Meridia III, la socimi impulsada per Javier Faus, va presentar els resultats del primer trimestre i ja va dir que és difícil quantificar quines seran les implicacions del covid-19, perquè hi ha moltes negociacions en curs. No obstant això, la socimi assegurava haver facturat el 89% dels lloguers d’abril i maig amb normalitat. Però també deia que estava en negociacions amb un inquilí del centre comercial Barnasud i amb l’hotel Tryp, tancat pel confinament.

Amenaça d’impagament per forçar la negociació

Diferents agents immobiliaris de Barcelona expliquen que al principi del confinament moltes grans marques, sobretot de moda, van anunciar que no pagarien el lloguer de les botigues tancades. Però després aquestes cadenes han tancat acords amb els propietaris que passen per la moratòria d’una part del lloguer fins que acabi l’estat d’alarma. Els professionals del sector immobiliari interpreten la negativa inicial a pagar com una manera de guanyar més força de cara a la negociació.

Rebaixa del 50% del lloguer

La Clàudia estudia a la UdL i comparteix pis amb tres estudiants més. Quan va començar el confinament cada una va anar-se’n al seu poble. Porten dos mesos sense trepitjar l’immoble. No es podien acollir a les moratòries ni als microcrèdits per a famílies vulnerables. Però la sorpresa va arribar via WhatsApp, quan el propietari, sense demanar-ho i sense cap negociació, els va anunciar que els rebaixava el lloguer a la meitat mentre duri el confinament.