Per què els preus de l'habitatge resisteixen a la pandèmia
La demanda de lloguer i compra es trasllada de la ciutat a l’àrea metropolitana de Barcelona
Amb el cognom de la seva àvia, Xavier Grau del Cerro firmaria Xavier Morell Bertran.
El PIB de Catalunya va caure un 11,4% el 2020. Una patacada històrica de la qual el mercat immobiliari residencial sembla que ha sortit bastant indemne. No hi ha hagut unes grans caigudes de preus en el lloguer ni en la venda d’habitatge. Al contrari, la majoria han seguit a l’alça.
La pandèmia del covid-19 sí que ha deixat algunes tendències noves en la demanda immobiliària. La cerca per part de les famílies d’habitatges més amplis, amb terrassa o sortida exterior, ha comportant un trasllat de la pressió dels llogaters i compradors a la perifèria. La guanyadora és l’àrea metropolitana de Barcelona, que és on ha pujat més el lloguer i també s'ha registrat un increment important dels preus de venda. L' altra cara de la moneda és per a la ciutat de Barcelona, que és on hi ha hagut un descens més important dels lloguers, que es va pronunciar al quart trimestre i que ha arrossegat a un descens mínim (-0,1%) la mitjana del conjunt de Catalunya.
El cas de Barcelona s’ha vist afectat per dues tendències lligades a la pandèmia del covid-19. D’una banda, un augment de l’oferta de lloguer al quedar buits els pisos turístics. I, de l'altra, l’interès de moltes famílies –facilitat pel teletreball– de deixar la capital per buscar habitatges més assequibles a zones perifèriques, amb més terrasses o patis. Una tendència que es va accentuar després del confinament domiciliari de la primavera passada.
“La demanda sembla que està en un punt d’inflexió, que està girant, perquè cada cop més gent se’n va de Barcelona a la zona metropolitana i, fins i tot, més lluny, animats pel teletreball i buscant més superfície, jardí o altres condicions”, explica el catedràtic d’economia de la Pompeu Fabra, José García Montalvo.
Tot i detectar aquesta tendència, aquest expert posa en qüestió la lectura de les dades del 2020, en gran part per la forta caiguda de contractes de lloguer que s’ha registrat. Concretament, segons la Generalitat, aquests contractes han baixat més del 16% a Catalunya i per sobre del 21% a la ciutat de Barcelona. Una de les causes, apunta García Montalvo, pot ser la prorroga forçada dels lloguers per la pandèmia. A més, recorda que les fiances, en què es basen les dades del Govern, no registren les renegociacions a la baixa que s’hagin pogut fer.
En el cas dels pisos de compra, les operacions han caigut un 18%. García Montalvo també detecta aquest impuls cap a la perifèria, però fa una puntualització: mentre el preu de l’habitatge nou creix, no ho fa el de segona mà. Això obeeix, diu, al fet que, en el cas d’habitatge nou, com que les promotores venen sobre plànol, les operacions tancades el 2020 es van contractar fa un any i mig o dos.
L’últim informe de la societat taxadora Tinsa mostrava un lleuger increment del preu de venda, del 0,7%, malgrat que a les grans capitals, entre elles Barcelona, es registrava un descens d’un 1,4%. En el cas de l’habitatge nou, les dades de l’Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (APCE) mostren un descens del preu a Barcelona ciutat (-3,2%), però un augment a la zona metropolitana i fins i tot més lluny de la capital. "En el cas de l’habitatge nou, la demanda és recurrent, resilient”, explica Christian Gracia, director d’inversió, sòl i obra nova de la consultora Forcadell, que explica que en la majoria de casos és una demanda de reposició, és a dir, famílies que ja tenen un habitatge i cerquen canviar a un altre amb “acabaments millors, més eficiència energètica, amb aparcament, traster i zones comunes amb serveis”.
Coincideix en aquest diagnòstic Jesús Osorio, director a Catalunya de Metrovacesa. “La pandèmia ha afectat, però molt menys del que esperàvem”, explica, i assegura que “no hi ha hagut una modificació de preus”. A més, afegeix que s’ha notat aquesta nova demanda, sobretot en poblacions de fora de Barcelona, amb “un gran interès en habitatges amb terrassa o jardí”.
Recuperació ràpida
Osorio augura una ràpida recuperació del sector. D’una banda, perquè hi ha liquiditat al mercat, i, de l'altra, perquè “quan els estrangers tornin a entrar, hi haurà de nou pressió en la demanda”. També ho veu així García Montalvo. “Hi ha molta liquiditat al mercat i les famílies han augmentat el seu estalvi i els preus pugen en altres mercats, com els Estats Units o Alemanya, tot i la pandèmia”. Aquesta liquiditat, augura, acabarà al totxo.
- 1. Què ha passat el 2020 amb el lloguer?Els preus del lloguer han baixat a Barcelona i molt lleugerament a Catalunya, però es detecta un augment important a l’àrea metropolitana. A més, el nombre de contractes nous s’ha desplomat. Això fa difícil interpretar les dades, però si mostra una tendència de gent que surt de Barcelona cap a ciutats del voltant.
- 2. Quina tendència té la compra d’habitatge? Els preus han continuat a l’alça, malgrat que més en el cas dels pisos nous que els de segona mà. Com en el lloguer, s’ha notat més demanda i un augment de preus més elevat fora de la ciutat de Barcelona. El teletreball i la cerca d’habitatges amb jardí o terrassa i més superfície impulsen aquesta tendència.
- 3. Hi haurà una ràpida recuperació?Els experts coincideixen que el mercat immobiliari es recuperarà ràpidament, d’una banda perquè hi ha molta liquiditat al mercat, i el totxo és una bona opció per invertir. D’altra banda, la vacunació augura un retorn dels turistes i dels inversors estrangers, amb la qual cosa augmentarà la demanda tant de lloguer com de compra.