Per què els portals de pisos ‘s’equivoquen’ en els preus del mercat

BarcelonaLa setmana passada saltava el titular. El preu del lloguer s’ha disparat a Catalunya un 44% des de l’any 2015. La font era el portal Fotocasa. Però les dades oficials de la Generalitat, que es basen en les fiances dipositades a l’Incasòl, rebaixen l'escalada a un 32,3%. La tendència és clara: el preu del lloguer a Catalunya ha crescut molt l’últim lustre. Però la disparitat entre les dades dels portals immobiliaris i les que ofereixen les fonts oficials són molt grans. La pregunta és: ¿d’on ve la diferència?

Els experts ho tenen clar. El que reflecteixen els portals és el preu d’oferta. És a dir, el preu pel qual surt un pis a lloguer. En canvi, les dades de l’Incasòl reflecteixen el preu real pel qual es tanca l’operació. El resultat és que els estudis de mercat dels portals, quan els preus van a l’alça, reflecteixen creixements més elevats que els reals; i quan els preus van a la baixa, normalment mostren uns descensos més grans que els dels preus oficials.

Això, que passa amb els preus del lloguer, també es produeix amb els preus de compra de l’habitatge. Les dades oficials es nodreixen de les transaccions que reporten els registradors i els notaris. En canvi, els preus dels portals també reflecteixen el que en demanen inicialment els propietaris quan insereixen un anunci, però no se sap quin serà el preu pel qual s’acabarà tancant la venda, ni el temps que transcorre des que el pis es posa a la venda i finalment és comprat per algú.

Vicenç Hernández, president de l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC), ho explica: “Els preus anunciats són els d’oferta, no se sap si s’acabarà tancant l’operació i per quin preu”. Malgrat tot, admet que els informes dels portals “són estadístiques d’intencionalitat” que marquen tendència, tant de mercat, és a dir, si l’oferta creix o es contrau, si el mercat és més o menys dinàmic, com també la tendència a l’alça o a la baixa dels preus.

Ferran Font, cap d’estudis de Pisos.com, ho aclareix: “Les dades de les administracions i les dels portals són diferents”. Així, els portals ofereixen els denominats asking price (preu de venedor), però sobre aquests “sempre hi ha capacitat de negociació” entre el que demana el venedor (preu de l’oferta) i el que acaba pagant el comprador (preu de tancament de l’operació).

Aquest expert explica que, segons la situació del mercat en cada moment, la diferència entre el preu d’oferta i el preu real de l’operació és més gran o més petita. Si l’oferta baixa molt i hi ha molta demanda, la diferència entre el preu de l’anunci i el preu del tancament de l’operació és més baix, perquè qui té més força negociadora és qui posa a la venda o en lloguer l’habitatge. En el cas contrari, si hi ha poca demanda, qui té la capacitat negociadora és el comprador o llogater.

El valor de les dades

Però, malgrat que hi ha una diferència entre els preus dels portals i els preus oficials, al final les dades d’aquests portals tenen un important valor. Fa només cinc mesos el fons suec EQT Ix Fund va comprar Idealista i va valorar el portal en 1.300 milions d’euros; cinc anys abans, quan Apax va entrar en el capital, el seu valor era poc més d’una quarta part. Per què val tant? Vicenç Hernández ho té molt clar. “Idealista val tant per les dades que té”, explica. Segons el president dels API, amb un tractament amb big data aquestes dades poden donar molta informació i molt valuosa sobre el mercat.

Ferran Font destaca que les dades que tenen els portals i les que ofereixen les administracions també tenen una diferència temporal important. “Les dades dels portals són del moment”, explica, la qual cosa dona informació sobre la tendència del moment. En canvi, les dades que donen les administracions arriben amb mesos de retard i permeten analitzar què ha passat. Per exemple, les últimes dades de fiances de lloguer de la Generalitat són del tercer trimestre. Malgrat que la Generalitat té unes dades molt completes, són sobre el que va passar fa alguns mesos.

En canvi, explica el cap d’estudis de Pisos.com, les dades que tenen els portals permeten saber què passa al mercat en aquest moment. Així, per exemple, durant l’impacte de la pandèmia es van poder veure les noves tendències, com l’augment de la demanda d’habitatge a la perifèria, amb terrasses o jardí, i el pas de pisos turístics al lloguer tradicional o de temporada.