Els pisos es recuperaran per barris

BarcelonaEls promotors d’obres ja albiren un canvi de cicle en el sector després de la crisi més profunda que han passat els últims anys. Les xifres indiquen que s’està produint una estabilització, tant pel que fa a noves obres d’habitatges com en la frenada de la caiguda de preus. Però la recuperació serà asimètrica i anirà literalment per barris, segons l’Associació de Promotors i Constructors de la Província de Barcelona (APCE). Una recuperació que té molt camí per recórrer. Segons el Col·legi d’Arquitectes, l’edificació ha caigut un 90% des de l’inici de la crisi. I, segons l’APCE, el preu dels pisos ha baixat un 56% des del 2007. Tant una entitat com l’altra destaquen que la lleu recuperació en l’edificació i l’aturada de la caiguda en els preus demostren un canvi de tendència, però tornar a la normalitat de qualsevol país de l’entorn és encara molt lluny.

A l’informe que ha fet l’APCE sobre la província de Barcelona durant el 2014 destaquen que “la recuperació serà asimètrica” perquè només “s’està construint en els indrets on hi ha una demanda acreditada i, alhora, l’estoc pendent de venda ha disminuït de manera evident”. Tot i reconèixer que la situació del mercat és totalment diferent de la dels anys anteriors, a hores d’ara alguns municipis estan fent nous desenvolupaments mentre que en altres el procés de recuperació serà més llarg.

Aquesta asimetria es dóna a tota la demarcació, amb diferències importants d’un municipi a un altre, però també passa a la mateixa ciutat de Barcelona, que té districtes on els preus encara cauen dos dígits, mentre que en altres hi ha pujades també superiors als dos dígits.

En el conjunt de la ciutat, la mitjana és bona. A la capital catalana s’ha començat la construcció de 607 habitatges el 2014, fet que significa un augment del 10%. Barcelona suposa una mica més d’una quarta part de tots els habitatges iniciats a la demarcació.

Sant Andreu en mínims

Però hi ha diferències importants. Els districtes amb més promocions a la venda són Sant Martí, amb 29, i l’Eixample, amb 24. Els que en tenen menys són Ciutat Vella, amb cinc, i Nou Barris, amb sis.

Tot i que l’APCE valora positivament la tendència marcada el 2014, les dades demostren que en la mitjana de la ciutat encara han caigut tots els paràmetres a tenir en compte: la superfície útil dels pisos a la venda disminueix un 0,3% (de 84,9 a 84,7 metres quadrats), el preu mitjà de l’habitatge ha baixat un 5% (de 453.153 a 430.595 euros) i el preu per metre quadrat també ha caigut un 4,1% (de 5.216 a 5.000 euros). Les dades demostren que la meitat dels districtes de Barcelona ja tenen els preus en recuperació, mentre que a l’altra meitat encara estan caient. La patacada més gran és a Sant Andreu, on el preu per metre quadrat és el més baix de la ciutat (3.034 euros). També és on més han caigut, un 16%.

A la banda contrària destaca Sarrià - Sant Gervasi, que és el districte amb el preu més car (9.146 euros el metre quadrat útil) i alhora és on ha pujat més el preu, un 13%.

El problema és que s’estan produint tensions entre l’oferta i la demanda, ja que l’aturada del sector durant els últims anys ha fet que la ràtio d’habitatge nou a la venda per cada 1.000 habitants hagi baixat fins al 0,6%, quan en una situació normal hauria d’estar entre el 3% i el 3,5%, segons Lluís Marsà, president de l’APCE. La conseqüència és lògica: el que està animant més el mercat és la venda d’habitatges de segona mà.

Es construeix més

La ràtio podria començar a millorar aviat perquè totes les estadístiques indiquen una lleugera alça en la construcció. Segons l’APCE, l’any passat es van construir entre 4.300 i 4.500 pisos a tot Catalunya, enfront dels 3.000 de l’any anterior. Les xifres quadren amb l’estadística del Col·legi d’Arquitectes de Catalunya, que es refereixen a projectes d’obra visats. Segons els arquitectes, el 2014 van ser 4.376 habitatges, enfront del 2.887 de l’any 2013, en què es va marcar el mínim històric des del 1960, quan es van començar a registrar aquestes estadístiques.

Tant pel president de l’APCE com pel degà dels arquitectes, Lluís Comerón, s’està molt lluny encara del que seria una situació normal. Tots dos troben desmesurat el rècord de més de 100.000 habitatges que es van iniciar el 2006, i, de fet, allò és el que va generar l’actual estoc. Però tots dos creuen que per parlar d’una normalització de la situació s’haurien de construir entre 20.000 i 25.000 habitatges nous a l’any a tot Catalunya.

Tres de cada quatre es venen

Les dades de l’APCE indiquen també que una gran part dels pisos nous que es fan s’acaben venent, en concret tres quartes parts. A l’estudi que han fet del comportament del sector l’any 2014 s’han analitzat 815 promocions a la demarcació de Barcelona, que suposen 20.165 habitatges. A final d’any només quedaven per vendre 4.859 habitatges, el 24%. A la ciutat de Barcelona, la venda fins i tot va una mica millor. De les promocions analitzades se n’havien venut el 78%. De fet, segons l’APCE, a la ciutat només queden 924 habitatges nous a la venda.

Però si s’analitzen les dades de tota la demarcació es demostra que, fora de la capital i les quatre corones metropolitanes, a la resta de la demarcació la sortida és lleugerament més difícil, ja que el 30% de pisos nous queden per vendre.

Dins de la demarcació hi ha moltes diferències en les variacions de preus, molt lligades a l’estoc d’habitatges que queda per vendre. Moltes ciutats de la vora de Barcelona tenen caigudes de dos dígits en el preu per metre quadrat. És el cas del Prat de Llobregat (-23%), Sant Feliu de Llobregat (-19%), Santa Coloma de Gramenet (-19%), Sant Boi de Llobregat (-17%), Granollers (-15%), Ripollet (-14%), Cornellà de Llobregat (-12%) i l’Hospitalet de Llobregat (-10%).

Però també a les proximitats de la ciutat de Barcelona hi ha comportaments absolutament contraris, com és el cas de Gavà, on el preu per metre quadrat puja un 8,6%, Mollet del Vallès, on ho fa el 4%, i Badalona, on creix un 1,8%.

Aquesta disparitat no es dóna només al cinturó de Barcelona. També hi ha moltes diferències entre localitats de costa. El preu per metre quadrat a Arenys de Mar ha pujat el 8,3%, mentre que a Calella, també al Maresme, s’ha registrat una patacada del 21%, i a Pineda de Mar, municipi del costat, del 23%. Sitges, a la banda sud de la costa barcelonina, registra una caiguda del 10% el metre quadrat, mentre que molt a prop, a Vilanova, la caiguda se situa en el 5,4%.