Els pisos ja no atreuen els inversors

BarcelonaEl sector immobiliari residencial, els habitatges, ja no és atractiu per als inversors a la ciutat de Barcelona. La causa és que els pisos s’han encarit molt, i el preu del lloguer, que els últims anys s’ha disparat, sembla que està tocant sostre. Això fa que per als inversors ja no sigui tan rendible comprar pisos per llogar-los, i busquen oportunitats en altres sectors, com el logístic i les oficines.

“En els preus en què estem ja no és atractiu per als inversors”, explica Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris. Des de la seva experiència ha detectat un canvi en el perfil del comprador d’habitatge a Barcelona. D’una banda, la caiguda d’inversors. De l’altra, mentre que durant els primers anys de la recuperació la majoria de compradors eren famílies que estaven vivint de lloguer, ara hi ha molta compra de reposició, és a dir, el propietari d’un pis que se’l ven per comprar-ne un altre.

Els diners sempre busquen el màxim rendiment. I ara per davant de Barcelona han passat altres ciutats. En el marc del Barcelona Meeting Point, el portal Pisos.com va presentar un estudi en què constata que Barcelona ha baixat fins al desè lloc de rendibilitat per a lloguer a Espanya. Fins i tot està per sota de la mitjana de l’Estat. La rendibilitat a Barcelona se situa en un 4,99%, mentre que la mitjana estatal és del 5,15%.

De fet, per davant de Barcelona hi ha altres ciutats molt més atractives per als inversors, com Valladolid (7,06%), Sevilla (6,19%), Múrcia (6,06%), València (5,93%), Saragossa (5,91%), Las Palmas (5,61%), Màlaga (5,30%), Oviedo (5,10%) i Badajoz (5,05%).

El director d’estudis del portal, Ferran Font, indica que el mercat immobiliari de Barcelona “ara té una demanda moderada i uns preus alts, per la qual cosa ni l’activitat ni les rendibilitats són tan notables com en anys anteriors”. Font també destaca que el mercat immobiliari no és aliè a l’escenari “convuls” que viu la ciutat, i no només en el tema polític, sinó també en el normatiu, amb una especial incidència dels canvis en la llei hipotecària.

Els pisos de segona mà són els que continuen dominant el mercat, i sembla que continuarà així, almenys a Barcelona, ja que l’Associació de Promotors de Catalunya (APCE) ha advertit d’una caiguda del 10,5% en la construcció d’habitatges durant el primer semestre del 2019 respecte a l’any anterior, un descens que ha liderat la província i la ciutat de Barcelona. El president de l’APCE, Lluís Marsà, creu que aquest descens ha sigut “substancial” a la capital catalana, on l’inici d’obra nova ha caigut un 68%.

Col·laboració público-privada

Marsà considera que és necessària la col·laboració entre l’administració pública i el sector privat per contribuir a l’augment de l’oferta del parc d’habitatge, tot i que també reclama “una seguretat jurídica absoluta”. El conseller delegat d’Anticipa -immobiliària controlada pel fons Blackstone-, Eduard Mendiluce, també reclama més col·laboració público-privada per resoldre el problema de l’habitatge. Mendiluce representa una de les empreses que més han invertit en el totxo a l’Estat en els últims anys, superant els 15.000 milions, i assegura que, malgrat el canvi en el mercat immobiliari i que han fet algunes vendes, “Anticipa no s’ha replantejat el pla d’inversió a Espanya”.

La clau és en un estudi del catedràtic emèrit de la Universitat Autònoma de Barcelona Josep Oliver, que preveu que el 2019 es tancarà amb la venda de 580.000 habitatges, i continuarà el creixement al voltant del 3% fins al 2021, quan s’esperen 619.000 operacions. Una clau important és la immigració. Oliver preveu que en un termini de dos anys a Espanya es poden arribar a crear més de 370.000 noves llars, de les quals 188.000 es concentraran a les comunitats de Catalunya i Madrid. L’informe preveu que al tancament del 2019 s’hauran signat o renovat 506.000 contractes de lloguer al país, 510.000 el 2020 i 523.000 el 2021, cosa que, en paraules de Josep Oliver, dibuixa “un mercat molt dinàmic”. El lloguer serà la principal preferència en dos terços de les noves llars -a Catalunya una de cada quatre llars ja viu de lloguer-, però es preveu també una contenció de l’increment dels preus respecte als últims anys.

LES CLAUS

1. Per què els inversors ja no troben tan atractiu el totxo?

La inversió en habitatge era molt atractiva en el moment de la sortida de la crisi, quan els pisos eren relativament barats i el preu del lloguer es disparava. Però ara el preu de l’habitatge s’ha encarit, i el lloguer està moderant les seves pujades, amb la qual cosa la rendibilitat que es pot treure d’un pis de lloguer ja no és tan important.

2. Com se situa Barcelona davant aquest canvi?

Barcelona perd llocs en el rànquing de rendibilitat, perquè la capital catalana va ser la que va liderar primer l’encariment dels pisos i és on es van disparar més els preus del lloguer. Ara són altres ciutats de l’Estat, on l’habitatge encara és bastant assequible, les que tenen els creixements del lloguer més importants, i això fa augmentar la seva rendibilitat.

3. Què passarà en el futur més immediat?

El catedràtic Josep Oliver ha fet un estudi en què s’aposta per una moderació del creixement del mercat immobiliari els pròxims tres anys, tot i que mantindrà cert impuls, sobretot a Barcelona i Madrid, per la creació de noves famílies, sobretot per la immigració. Però es detecta un canvi: cada cop hi ha més gent que opta per viure de lloguer. I també es detecta una moderació en l’increment dels preus, tant de la compra d’habitatge com del lloguer.