El ‘pelotazo’ torna a Barcelona

BarcelonaLes condicions actuals del mercat immobiliari de Barcelona han provocat que es tornin a produir operacions que es podrien qualificar de pelotazo, perquè pràcticament doblen en molt poc temps la quantitat invertida per adquirir-los. Malgrat tot, els experts asseguren que no hi ha cap bombolla perquè no hi ha un component financer al darrere. Però és veritat que últimament hi ha qui ha fet operacions sucoses.

Per exemple, el fons Meridia, que lidera l’exdirectiu del Barça Javier Faus, va vendre a l’octubre l’edifici de la seu de Nestlé, a Esplugues de Llobregat, per 87 milions d’euros. L’edifici l’havia comprat feia poc més de dos anys, el febrer del 2016, per aproximadament uns 40 milions d’euros, segons es va publicar llavors. És a dir, en dos anys va doblar el preu.

Una cosa semblant ha passat al 22@, però en aquest cas amb edificis d’obra nova. El complex Luxa és una promoció del grup Castellví amb els fons Stoneweg i 1810 Capital. Els impulsors dels dos edificis del complex, més un tercer edifici, el WIP, també al 22@, hi van invertir 60 milions d’euros. Són edificis d’obra nova, acabats de construir, però ja han canviat de mans. L’asseguradora Catalana Occident ha pagat uns 110 milions pels tres edificis. És a dir, una mica menys del doble de la inversió inicial.

Evidentment, hi ha un element de demanda que fa créixer els preus a aquest ritme. La falta d’edificis d’oficines fa que els inversors aprofitin qualsevol oportunitat per comprar-ne. La socimi Colonial va anunciar a finals del juliol una inversió de 37 milions d’euros per comprar l’edifici de Diagonal, 523-525, la seu de l’antiga conselleria de Medi Ambient de la Generalitat. Un edifici que el Govern s’havia venut per poc més de 16 milions d’euros l’any 2014.

Per entendre aquestes sucoses revaloritzacions cal analitzar la situació del mercat immobiliari d’oficines de Barcelona. L’últim informe de la consultora CBRE indica que el sector d’oficines a la ciutat el tercer trimestre ha rebut una inversió de 445 milions d’euros, cosa que significa més que duplicar els 193 milions del mateix període de l’any passat. I hi ha actors que inverteixen en aquests edificis perquè es lloguen. Segons aquesta consultora, entre juliol i setembre s’han llogat més de 100.000 metres quadrats. I un detall: el 61% de la inversió ve de l’estranger. L’interès d’aquests inversors es manté. Segons la consultora Savills AN, per al segon semestre del 2018 s’han identificat uns 500 milions de possible inversió a Barcelona, 170 dels quals ja estarien compromesos amb contractes privats o contractes d’arres.

Interès per llogar

El desembarcament a Barcelona d’empreses com WeWork, Competence Call Center -que treballarà per a Facebook-, Utopicus, Satelogic, Microsoft i moltes altres demostra l’interès per llogar superfícies d’oficines. I quan hi ha demanda i no hi ha oferta els preus pugen. Barcelona és, juntament amb Berlín, una de les ciutats on més pugen les rendes de lloguer. És un dels factors que fa pujar el preu dels edificis, explica la presidenta de Savills AN a Barcelona, Anna Gener.

A més, la previsió és que la falta d’espais per llogar a Barcelona s’allargui en el temps. Hi ha poca oferta, i la que surt al mercat ja està llogada. Una dada de Savills AN: els quatre edificis amb 33.000 metres quadrats que es van entregar entre l’abril i el juny d’enguany no van fer créixer l’oferta perquè ja estaven prellogats. La falta d’oferta, indica la consultora, ha fet augmentar el preu dels lloguers un 5% l’últim any. De fet, la superfície disponible per llogar a l’àrea de negocis més cèntrica és d’un 1,4%, i a tot el centre de la ciutat és només del 3,5%. Només a les noves àrees de negoci puja fins al 8,5%.

L’augment de preus dels immobles fa que les operacions de compravenda siguin més rendibles. És a dir, operacions com les que s’expliquen en aquest reportatge serà difícil que es repeteixin perquè els preus dels actius immobiliaris van a l’alça. Però, tot i això, hi ha inversors disposats a continuar comprant, encara que sigui a preu alt, per la rendibilitat que dona el lloguer -entre el 3,75% i el 4,5%- i, sobretot, per la falta d’alternatives d’inversió en un entorn de tipus d’interès sota mínims.

És a dir, la inversió alternativa tradicional, com la renda fixa, ofereix una rendibilitat inferior. A més, la percepció del risc dels actius immobiliaris s’ha reduït entre els inversors. “Ara estan disposats a rebre menys rendibilitat, perquè a menys risc exigeixen menys retorn”, apunta Gener.