El preu de les oficines al centre de Barcelona supera el nivell precrisi

BarcelonaLes oficines de la zona més cèntrica de Barcelona, el que el sector immobiliari anomena centre de negocis, ja supera el preu de compra d’abans de l’esclat de la bombolla immobiliària. Les últimes operacions que s’han fet ho constaten. La consultora Cat Real Estate acaba de realitzar una de les operacions més lucratives, després de vendre 450 metres quadrats d’oficines de l’edifici del número 54 del passeig de Gràcia a un inversor per un preu de 6.500 euros el metre quadrat.

L’operació posa en evidència que al centre de negocis barceloní (que inclou el passeig de Gràcia, la rambla de Catalunya i el tram de Diagonal que va des del Cinc d’Oros fins a la part més alta de l’avinguda) els preus ja són els mateixos que abans de la crisi. Uns 6.000 euros el metre quadrat és el que s’està pagant de mitjana al passeig de Gràcia, i uns 5.000 euros a la rambla de Catalunya. La clau d’aquesta pujada de preus és la falta de producte, explica Nacho Castella, conseller delegat de Cat Real Estate. Tots els estudis de les consultores immobiliàries ho constaten. Al centre de negocis de Barcelona la superfície d’oficines no ha crescut, al contrari, més aviat baixa, i la nova oferta se centra en els nous desenvolupaments del 22@, la plaça Europa i la zona de la Fira.

“Hi ha empreses interessades a comprar 400 o 500 metres quadrats al centre i no els troben”, indica Castella, en un moment en què, amb la recuperació econòmica, hi ha companyies que tornen a optar per tenir oficines pròpies, i no de lloguer, i volen ser al centre per qüestions d’imatge corporativa.

Però la disponibilitat és cada cop més baixa. La planta d’oficines s’ha reduït a la zona els últims anys, en molts casos per la conversió d’edificis a altres usos, com l’hoteler i el residencial. L’exemple més paradigmàtic és el de l’antic edifici del Deutsche Bank, a la cruïlla del passeig de Gràcia amb Diagonal, que va deixar de ser d’oficines i ara s’està reformant per fer-hi pisos de luxe. Però passa el mateix amb l’edifici Winterthur de la plaça Francesc Macià, també reconvertit en pisos de luxe. I amb l’edifici del passeig de Gràcia, 84, que al seu dia va ser la seu de Banca Catalana i ara és un hotel. Són només alguns exemples d’una reconversió a la qual es van sumar bastants propietaris quan el negoci de les oficines estava sota mínims i, en canvi, començava a repuntar el de la compravenda i lloguer de pisos.

Lloguers més cars

La clau de l’interès dels inversors per aquestes oficines és també la pujada del preu dels lloguers, que també s’acosta als nivells precrisi. En un moment de tipus d’interès negatius i, per tant, amb un rendiment molt baix de la renda fixa, la inversió en aquestes oficines pot obtenir una rendibilitat al voltant d’un 4%, cosa que fa atractiva la inversió.

Aquest és el cas de l’esmentada operació al número 54 del passeig de Gràcia. La compra l’ha fet un inversor de fora a una família local per obtenir rendibilitat llogant l’immoble. “Una compra feta i tancada per un inversor estranger tot i la incertesa política”, destaca Castella.

A la zona del centre de negocis, el preu actual del lloguer se situa en uns 22 euros el metre quadrat al mes de mitjana, segons diferents consultores. Però als edificis més bons de la zona arriba als 25 euros mensuals per metre quadrat, segons BNP Paribas. Aquesta mateixa consultora esmentava també 25 euros el metre quadrat al mes com a preu de lloguer del centre de Barcelona en el seu informe del mercat d’oficines del 2007.

La clau, insisteixen els experts, és la falta de superfícies al centre. El centre de negocis “té una disponibilitat en nivells residuals”, segons Savills Aguirre Newman en el seu últim informe. Aquesta consultora ja creu que el 2018 els preus de les oficines al centre de Barcelona seran pràcticament els mateixos que abans de la crisi.

Així, les oficines ja tornen a Barcelona al mateix nivell que abans de la crisi, tant en el preu de venda com en el de lloguer, cosa que també passa en altres sectors immobiliaris, com el de la logística, els locals comercials i el lloguer de pisos. Només els preus de la compravenda d’habitatges -tot i el creixement continu en nombre d’operacions- encara estan per sota dels nivells del 2007, quan es va arribar a màxims històrics.

LES CLAUS

1. Per què puja el preu de compra d’oficines al centre?

Per la falta d’oferta. Els edificis d’oficines nous s’han fet en àrees més perifèriques, com la Zona Franca, la plaça Europa i el 22@, i no al centre, on més aviat ha passat el contrari: alguns edificis d’oficines s’han convertit en hotels o han passat a usos residencials.

2. Per què hi tenen interès els inversors?

Perquè la rendibilitat que asseguren aquests actius, al voltant del 4%, és molt superior a la d’altres inversions, com el deute públic, que se situa molt per sota en un entorn de tipus d’interès mínims.

3. Com afecta els preus del lloguer?

La pujada del preu de compra més la falta de superfície disponible fa que els preus de lloguer també augmentin.