L’oferta de lloguer es dobla i la demanda cau a Barcelona

BarcelonaLa pandèmia ha capgirat el mercat del lloguer d’habitatges a Barcelona. L’oferta de pisos en lloguer pràcticament s’ha doblat: ha passat de poc més de 12.000 pisos que s’anunciaven per llogar a començament de març, just abans de l’estat d’alarma i el confinament, a quasi 24.000 a finals de setembre. Són dades del portal Idealista que coincideixen amb la majoria dels grans portals espanyols. I mentre l’oferta es multiplica, la demanda de pisos per llogar a Barcelona ha baixat.

Toni López, director de l’àrea d’empresa de la immobiliària Forcadell, ho explicava recentment. La demanda s’ha reduït per falta de turistes, el descens dels estrangers que venien a Barcelona per negocis o per estudis i la mateixa gent de Barcelona, que es desplaça cap a la perifèria buscant millors preus. El portal Fotocasa, en el seu últim informe, hi afegia un altre factor: els joves, amb la situació sanitària i laboral actual, opten més per quedar-se a l’habitatge familiar i han deixat en gran part de buscar un pis per independitzar-se.

Però la majoria d’actors del sector immobiliari asseguren que aquest canvi, amb més oferta i menys demanda i que, per tant, fa caure els preus, és conjuntural. I, en general, auguren un futur a mitjà termini en què l’oferta tornarà a reduir-se, fins i tot més que abans de la pandèmia.

Els propietaris auguren a mitjà i llarg termini més tensions en el mercat per l’efecte de l’últim decret del Govern que limita les rendes. “Això no es veurà a curt termini, però sí a mitjà i llarg termini”, explica Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris. En té una visió similar Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, que considera que en el mitjà i llarg termini hi haurà una disminució de l’oferta.

Els planys del sector

Aquesta predicció xoca amb la situació actual d’augment de l’oferta, que també reconeix l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (OHB). Segons l’OHB, en el període de l’abril al juliol, a Barcelona els preus van disminuir al voltant del 5%. Per a Gorgues, aquest fenomen és purament conjuntural i obeeix a diversos factors, com per exemple l’habitatge de lloguer turístic, de temporada o d’estudiants que ha passat al lloguer tradicional, però que desapareixeran quan la situació es normalitzi.

Guifré Homedes explica que a la seva empresa ja s’han trobat amb algun propietari que, davant la situació, ha decidit retirar del mercat del lloguer algun pis per posar-lo a la venda. “Un pis que es ven difícilment tornarà al mercat de lloguer”, assegura. Una situació que es podria passar més sovint a mesura que vagin vencent els contractes de lloguer actuals. Però a més, indica, hi ha hagut algun promotor que pensava fer habitatges de lloguer i ja s’ho ha replantejat. D’altres, explica, continuaran amb els seus plans i faran promocions de lloguer però, quan passin els primers set anys de contracte, vendran els pisos. Entre els motius, diu, la limitació de les rendes però, sobretot, les càrregues socials de la nova legislació.

Homedes critica que s’hagi aprovat el decret sense comptar amb el sector. “És com si es fa una reforma laboral i es negocia només amb la patronal però no amb els sindicats, o al revés”, diu.

El professor d’economia de la UB i director del màster en assessoria, gestió i promoció immobiliària Gonzalo Bernardos creu que una limitació del preu del lloguer farà disminuir la inversió immobiliària, reduirà l’oferta i encara hi haurà més sobredemanda. La limitació de preus en condicions normals, per la llei de l’oferta i la demanda, portarà a un encariment del preu. Segons Bernardos, com que la demanda serà superior a la normal, no s’afavorirà les famílies més necessitades.

Al sector el preocupa la caiguda de la inversió que pot provocar la limitació del preu dels lloguers en un parc d’habitatge ja prou envellit i amb falta de manteniment. “Se’n pot ressentir la inversió”, explica Òscar Gorgues, cosa que pot portar a una degradació del parc. Un altre factor que desincentiva la inversió en el sector, destaca Guifré Homedes, són els continus canvis legislatius. Des del gener del 2018, indica, hi ha hagut onze canvis d’escenari per al sector.

La majoria de pisos de lloguer a Barcelona són de petits propietaris, segons expliquen Gorgues i Homedes, i molts han fet la inversió per tenir amb el lloguer un complement a la jubilació. Però els grans tenidors d’habitatge -bàsicament fons i socimis- també pensen que la nova legislació desincentiva la inversió. Ho deia el president de la patronal de grans tenidors Asval, Joan Clos, en una entrevista recent a l’ARA. Regular els preus, indicava, “no va a l’arrel del problema”, i afegia que “una regulació d’aquest tipus pot limitar la inversió del sector, sobretot en els sectors de preus més econòmics”. “Generarà l’efecte contrari a l’esperat”, deia Clos.

Òscar Gorgues considera que l’administració traspassa el problema als privats i apunta que el mercat del lloguer privat funciona però el d’habitatge protegit no, per la manca de polítiques de les administracions, que, a més, tampoc tenen prou recursos per donar subvencions als que no poden accedir ni al mercat privat ni al d’habitatge protegit. I afegeix que limitar les rendes pot beneficiar els que paguen rendes més altes però no les famílies més necessitades.

Davallada dels preus

Els diferents actors, a més, assenyalen que la limitació dels lloguers s’ha aprovat quan ja s’arribava al punt d’inflexió de l’escalada dels preus. El preu mitjà del lloguer a la ciutat de Barcelona va baixar en el segon trimestre d’aquest any, coincidint amb el confinament, segons les fiances dipositades a l’Institut Català del Sòl (Incasòl).

Segons aquestes dades de l’Incasòl, el preu del lloguer es va situar de mitjana en 980,5 euros mensuals en el primer trimestre, mentre que en el segon va baixar a 960,1 euros. És a dir, un descens trimestral del 2%. Respecte al segon trimestre de l’any passat, quan el lloguer mitjà es va situar en 968,89 euros, hi ha hagut un descens del 0,9%. La tendència descendent que mostren aquestes dades oficials va començar al quart trimestre de l’any passat, després que en el trimestre immediatament anterior, el tercer del 2019, es va tocar sostre amb 1.005,8 euros mensuals.

Només un 1,6% de pisos socials

L’últim estudi de la Universitat de Barcelona i la immobiliària Forcadell indica que els preus del lloguer poden patir amb la pandèmia una caiguda mitjana del 18%, tot i que a la ciutat de Barcelona pot ser superior per l’entrada en el mercat d’habitatges turístics i de lloguer de temporada. La baixada més important es preveu a Ciutat Vella i els barris d’alt estànding, mentre que els descens serà més baix als barris més populars.

Un informe de les entitats de lloguer social, coordinat per la presidenta de la Fundació Hàbitat3, Carme Trilla, indica que en els pròxims quinze anys 315.000 famílies quedaran “excloses” del mercat i no podran fer front al lloguer. Això sí, també destaca la manca de pisos socials, que són un 1,6% del total (47.000 pisos), molt lluny de la mitjana europea, al voltant del 15%.