Els motius pels quals el teu pis no baixa de preu

BarcelonaAmb la tempesta inflacionària i les seves derivades, com la pujada de tipus i l'encariment de les hipoteques, podria sorprendre que els habitatges mostrin resistència a baixar de preu. Però aquesta és una de les conclusions de l'últim butlletí econòmic del Banc d'Espanya sobre els desajustos entre l'oferta i la demanda d'habitatge i la seva relació amb els preus.

L'entitat argumenta que aquesta resistència a la baixa dels preus es preveu major que la que s'espera d'altres indicadors de mercat, com les compravendes o els visats. Això s'explica per l'existència d'una sèrie de factors mitigadors. Un d'ells és que els compradors actuals són de rendes mitjanes i altes, de mitjana edat, amb un patrimoni que els permet no finançar una proporció molt elevada de la compra d'un habitatge. També perquè el poder adquisitiu d'aquestes llars s'ha vist menys afectat per la inflació.

"Aquests factors haurien de contribuir a mitigar la prolongació en un futur de la pèrdua de dinamisme de les transaccions que ja s'ha observat", apunta l'informe. De fet, aquest mes d'abril la compravenda d'habitatges a Catalunya va baixar un 13,1% respecte a l'abril del 2022, fins a les 6.947 operacions, però en els quatre primers mesos de 2023 la caiguda és només d'un 2,68%.

A aquesta resistència a la baixa dels preus dels habitatges també hi contribuiria el relatiu sosteniment de les compravendes, l'escassetat d'obra nova i els elevats nivells de costos dels materials de construcció. De fet, encara no hi ha hagut una "plena translació" de l'alça d'aquests costos als preus dels habitatges, recull l'informe.

Experts consultats per l'ARA aquest dilluns ja explicaven que, tot i l'augment dels tipus, cosa que d'alguna manera ha d'influir en el dinamisme de mercat de l'habitatge, les operacions de compravenda no estan baixant per factors de contrapès. A part dels mencionats pel Banc d'Espanya, aquests citaven també l'estalvi, l'entrada d'estrangers o, a escala general, el bon comportament de l'economia i les xifres d'ocupació.

Més sòl per satisfer la demanda

L'informe també apunta que, després de la pandèmia, la demanda d'habitatge en propietat s'ha recuperat més que l'oferta: això explica l'actual "desajust" entre les dues variables i, de retruc, les pressions alcistes sobre els preus. "A escala regional també s'observa en els últims anys, de forma generalitzada, una menor suficiència de l'oferta per atendre la demanda. Els preus de l'habitatge en propietat han pujat més en les regions que han acusat una major escassetat relativa de la seva oferta", conclou l'informe.

Per contrarestar-ho, tenint en compte que el desajust és entre oferta i demanda, el Banc d'Espanya proposa revisar els procediments de gestió del sòl urbanitzable perquè la producció d'habitatges pugui respondre "amb més agilitat" les necessitats existents. Això s'explica perquè una de les característiques del mercat de l'habitatge és que l'estoc d'habitatges és un element rígid a curt termini: des que es pren la decisió de promoure la construcció d'un habitatge fins que surt al mercat transcorre un període relativament llarg. A més, des que es disposa del visat d'obra nova per a la construcció d'un edifici d'habitatges en alçada fins que finalitza passa com a mínim un any i mig.

Segons dades de ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, el 24% dels planejaments urbanístics tenen una antiguitat inferior al 1992, mentre que prop del 30% és posterior al 2008. Per al Banc d'Espanya, aquest és un altre element que subratlla la necessitat de revisar i actualitzar les figures dels planejaments més antics, amb l'objectiu d'augmentar el sòl disponible per a la producció d'habitatge.

Però això no és tot: el nombre d'habitatges previstos en les àrees de desenvolupament d'aquests planejaments ascendeix a més de 9,2 milions d'unitats, de les quals més del 70% no s'haurien executat.

Aquesta situació dels preus de l'habitatge suposa un baló d'oxigen per aquells que tenen un pis en propietat, ja que allunya qualsevol davallada en el curt termini i, també, la perspectiva d'un eventual col·lapse del mercat, com va passar amb la bombolla immobiliària. Des del punt de vista del comprador, aquest informe pot fer retardar la intenció de compra, si confiava que amb l'encariment de les hipoteques es refredaria la demanda i, de retruc, disminuiria el preu del pis que buscava.