L'oferta d'habitatges de lloguer es redueix un 32% l'últim any a Espanya

BarcelonaL'esclat de la pandèmia de covid-19 va tenir un impacte directe en el mercat de l'habitatge de lloguer. Diversos factors van provocar que el 2020 augmentés el nombre dels pisos en lloguer. Entre aquests factors hi ha els pisos turístics, que davant la inactivitat forçada del sector es van traspassar al lloguer residencial tradicional. Ara, però, la situació s'ha normalitzat. Per fer-se una idea de l'evolució de l'oferta disponible de lloguer, a la ciutat de Barcelona, just abans de la pandèmia, el portal Idealista tenia uns 12.000 habitatges de lloguer anunciats, una xifra que es va disparar fins als 24.000 el setembre del 2020, però que ara ha baixat per sota dels 10.000.

De fet, segons un estudi de Servihabitat, una de les principals plataformes del sector a Espanya, l'oferta d'habitatges de lloguer s'ha reduït un 31,5% entre el setembre del 2020 i el mateix mes del 2021. En total, segons aquest estudi, ara hi ha a tot l'Estat aproximadament 91.800 habitatges de lloguer, xifra que equival a la que hi havia l'any 2019. Per fer-se una idea de l'evolució, el 2020 hi havia 2,9 habitatges de lloguer per cada 1.000 habitants, ràtio que ha baixat a 1,9 habitatges en oferta per miler d'habitants.

Els factors que han portat a aquesta disminució de l'oferta són, d'una banda, l'ajornament per part de moltes famílies de la decisió de comprar-se un pis. Davant la incertesa de la situació per la pandèmia, moltes famílies que pensaven comprar han decidit continuar de lloguer. D'altra banda, el transvasament d'habitatge vacacional a residencial s'ha revertit un cop han disminuït les restriccions al turisme i la situació s'ha començat a normalitzar.

La pandèmia, però, no ha afectat només l'oferta. També ha tingut un impacte sobre la demanda. L'opció del lloguer havia crescut els últims anys a Espanya. Era una tendència que el covid-19 ha trencat i el 2021 la proporció de persones que viuen de lloguer s'ha reduït, fins a situar-se en un 19% de les llars, percentatge que suposa un retrocés de dos anys. Segons l'estudi de Servihabitat, la pandèmia té molt a veure amb aquest canvi de tendència per dos motius: s'ha retardat l'emancipació dels joves, d'una banda, per la incertesa econòmica. D'una altra, el teletreball ha limitat la mobilitat laboral que, en molts casos, impulsava el mercat de lloguer.

Juan Carlos Álvarez, director del negoci de gestió patrimonial de Servihabitat, considera que "la pandèmia ha frenat de forma circumstancial la tendència al creixement i consolidació que estava experimentant el mercat de lloguer, però és un aspecte conjuntural". No obstant, la legislació que s'està desenvolupant pot afectar l'evolució del mercat. "Les perspectives d'aquest mercat estan molt condicionades per com pugui reaccionar davant les decisions de les administracions públiques", indica Álvarez, que considera que el mercat "necessita una estabilitat jurídica a través d'un pacte d'estat que garanteixi un marc d'actuació a mitjà i llarg termini".

Preus i rendibilitat

Però malgrat aquestes incerteses sobre el mercat, l'habitatge continua sent molt atractiu per als inversors en un moment en què els tipus d'interès són negatius. És a dir, els pisos continuen sent un valor refugi. Segons l'estudi de Servihabitat, el preu del lloguer a Espanya entre el 2020 i el 2021 va baixar un 6,1%. Però hi ha diferències de preus molt importants entre les zones d'alta densitat de població i la denominada Espanya buidada. Així, el preu de mitjana a Madrid (1.061 euros al mes), Catalunya (1.022 euros), el País Basc (999 euros) o les Balears (928 euros), queda molt lluny de les comunitats més barates, com Extremadura (440 euros), Castella-la Manxa (464 euros) o la Rioja (553 euros).

La baixada del preu mitjà del lloguer també ha incidit en la rendibilitat de la inversió en pisos per arrendar. La rendibilitat mitjana ha passat del 6,8% el 2020 al 6,1% el 2021. Però malgrat el descens, la rendibilitat el 2021 encara es manté per sobre de la del 2019 (5,7%) i la del 2018 (5,6%). A Catalunya, la rendibilitat se situa en la part alta de les comunitats, amb un 6,3%.

L'ajustament de la rendibilitat es deu en gran part al fet que, mentre que el preu del lloguer ha baixat lleugerament de mitjana, el preu de venda dels pisos s'ha mantingut i fins i tot ha crescut. És a dir, comprar un habitatge costa el mateix o més del que costava, però pel lloguer el propietari té uns ingressos lleugerament inferiors. "Tot i això —indica Servihabitat en el seu informe— l'habitatge es continua mostrant com un valor refugi per als inversors, amb un retorn superior i més estable que altres productes d'inversió".