L''efecte cobra' arriba a l'habitatge

BarcelonaUna plaga de cobres amenaça una regió de l'Índia colonial, i el seu governador canta eureka: oferirà diners per cada serp capturada. La intenció era bona; el resultat, nefast. Els seus habitants van dedicar-se a criar serps per matar-les i passar a cobrar. Des d'aleshores, s'utilitza el concepte efecte cobra, encunyat per l'economista alemany Horst Siebert, per referir-se a decisions que produeixen resultats contraris als previstos.

En el nostre context, fa temps que el règim de lloguer està sent objecte de sonades accions legislatives, que van des de l'intent català per limitar-ne els preus fins a l'aprovació la setmana passada de la nova llei d'habitatge, després d'un acord entre les dues forces del govern espanyol (PSOE i Unides Podem) amb ERC i Bildu per contenir el preu dels lloguers, en particular d'aquelles zones tensades on les rendes s'han multiplicat en els últims anys. La interpretació sobre els efectes d'aquestes mesures està força polaritzada, també en el terreny acadèmic.

Fuga cap al lloguer de temporada

"Molts habitatges de lloguer habitual pot ser que passin a contractes de temporada. Hi haurà aquesta picaresca d'evitar la llei: serà una manera encoberta de saltar-se el control de rendes perquè el lloguer de temporada no està inclòs dins el topall", explica en declaracions a l'ARA l'advocada especialitzada en dret immobiliari Helena Gallardo, que gestiona compravendes d'habitatges.

De fet, la llei no regula aquest tipus de contractes, que queden recollits a la llei d'arrendaments urbans (LAU) i solen oscil·lar entre un mes i un any. Normalment, es fan servir per a estudiants o treballadors que es desplacen durant un temps determinat (la causa ha d'estar justificada i el propietari ha de declarar que té un habitatge habitual diferent) i per això queden en uns llimbs entre el pis turístic i l'habitatge tradicional.

L'advocada del col·lectiu API Montserrat Junyent explica que cal esperar que es desenvolupi el control sobre aquest tipus de contractes i que, mentre no arriba, aquesta modalitat pot convertir-se en un refugi per esquivar l'aplicació del control de rendes.

Contractes sense intermediaris

Les dues advocades també consideren que, a trets generals, aquesta llei augmenta la pressió sobre els propietaris, ja que incorpora elements com la limitació d'un 3% de la pujada dels lloguers el 2024 i que el cost dels honoraris, és a dir, les despeses de gestió (que fins ara requeien bàsicament sobre el llogater) les hagin de pagar obligatòriament ells.

"Més enllà d'entrar a valorar si el millor és que aquestes despeses les paguin uns o altres, el problema és que el fet que ho hagin de pagar els propietaris pot tenir diferents efectes no desitjats, com la firma de contractes sense la intermediació d'una agència immobiliària", explica Gallardo, que també apunta que els contractes mal redactats o amb clàusules abusives poden perjudicar el llogater.

Segons assegura Junyent, pot ser raonable que qui pagui sigui el propietari, però apunta que tenint en compte que la mitjana d'ocupació d'un pis no arriba als cinc anys, un mateix propietari pot trobar-se que ha d'anar suportant aquesta càrrega mentre tampoc pot incrementar la renda. "Així, pot ser que anunciï el seu pis a un portal, trobi el llogater i faci el contracte sense intermediaris", afegeix.

Lloguer que va a la compra

Un altre element que Gallardo posa sobre la taula és que aquesta llei suposa un desincentiu per a la inversió en el mercat de l'habitatge. "Molts propietaris es troben ara que pugen els costos de comunitat, també el material per portar a terme reformes, però no poden traslladar aquests increments als preus", explica l'advocada. Junyent planteja una altra derivada: hi veu un potencial conflicte perquè les competències en aquesta matèria estan en mans de les comunitats autònomes.

"La mateixa llei es veu obligada a deixar en mans de les comunitats autònomes part del seu desplegament, i això provoca una certa desigualtat territorial", afegeix Junyent.

Aquest augment de la càrrega al propietari pot provocar que habitatges que tradicionalment havien estat al mercat de lloguer, passin al de compravenda. Ho advertia el director general de la immobiliària Amat, Guifré Homedes, en una roda de premsa al març: "Es deixa d’invertir i, per tant, de generar nova oferta; es venen els immobles que abans eren de lloguer i es destinen a altres modalitats, com el lloguer de temporada, turístic o el coliving". I és per aquest motiu que això pot, com han avisat reiteradament les empreses del sector, augmentar la gentrificació.