Julián Cabanillas : “A Barcelona el preu dels pisos ja està a nivells precrisi, del 2007”

BarcelonaDes del seu despatx al 22@, Julián Cabanillas té una magnífica vista del Front Marítim i de Diagonal Mar, on s’ha fet una part important del desenvolupament urbanístic de Barcelona dels últims anys. Ara el mercat immobiliari torna a revifar, i així ho constata el conseller delegat de Servihabitat, una companyia que amb la crisi també ha canviat. De ser la immobiliària de La Caixa ha passat a ser el que se’n diu un servicer, una companyia de serveis immobiliaris i financers de la qual el banc català ja no és el primer accionista (controla el 49% de les accions) després de l’entrada del fons nord-americà TGP, que en té el 51%.

Des d’una companyia que gestiona 240.000 actius -entre immobles i crèdits- i que és el primer operador espanyol, Cabanillas té una visió directa de com va el mercat immobiliari. Aquest és el seu diagnòstic: “En algunes zones l’estoc ja s’ha absorbit totalment”. Segons Cabanillas, “en llocs com Barcelona, Madrid i alguna altra capital del nord d’Espanya, l’estoc [de pisos] ja és tècnic i ja no hi ha sobreoferta, sinó sobredemanda, i els preus tendeixen a l’alça, equiparant-se al valor que havíem tingut en moments precrisi”. El conseller delegat de Servihabitat aclareix que “en algunes zones i barris” d’aquestes ciutats els preus ja són com els del 2007, i en altres zones, tot i que no hi arriben, “hi ha una gran tendència a l’alça”. L’explicació és que hi ha llocs, diu, on l’oferta, per raons estructurals, és escassa i, en canvi, la demanda és forta, perquè la gent vol viure a la ciutat.

Malgrat això, el directiu també puntualitza que en altres zones la sobreoferta continua sent molt gran, i posa com a exemple localitats de la província de Toledo, on hi ha cinc habitatges disponibles per cada habitant. En aquestes zones l’estoc no s’absorbirà, i fins i tot admet la possibilitat que alguna promoció a mig fer pugui ser enderrocada. A més “hi haurà sòl en desenvolupament que tornarà a ser rústic, perquè no hi ha un pla de negoci que justifiqui construir-hi coses”.

Però el mercat del sòl, com el d’habitatge, també viu una situació dual. Mentre en llocs amb excés d’oferta passa a rústic, en llocs amb excés de demanda “comença a haver-hi moltes transaccions”. “Hi ha molta activitat de recerca de sòl, bàsicament finalista, no per transformar”, i aquesta demanda Servihabitat la vol atendre amb l’estoc dels seus clients, bàsicament la banca i la Sareb (el banc dolent ). Un sòl finalista que les noves promotores, i algunes que han sobreviscut a la crisi, necessiten per posar en marxa promocions. “Es comencen a veure grues”, assegura Julián Cabanillas. “Nosaltres, per exemple, fem una gran activitat promotora per compte dels nostres clients, i actualment tenim més de 40 promocions sota gestió desenvolupant-se, que suposen més d’un miler d’habitatges de nova producció”, indica.

El primer executiu de Servihabitat assenyala que no només hi ha noves promocions, sinó que algunes de les que van quedar aturades per l’esclat de la bombolla immobiliària s’estan reactivant. “Moltes”, diu. Recorda que moltes d’aquestes promocions van anar a parar a mans dels bancs “que ja han passat el seu calvari” i que, després de les depreciacions i aprovisionaments que han fet les entitats, “han recuperat el sentit econòmic”.

Cabanillas defensa el paper que estan fent en el mercat immobiliari els fons d’inversió, molts cops com a accionistes de socimis (societats immobiliàries amb avantatges fiscals). Creu que “són part de la solució al problema” perquè “han contribuït a estabilitzar el mercat” actuant com un canal de sortida de masses d’actius dels actors tradicionals, com els bancs o la Sareb.

Més compres sense hipoteca

Un altre aspecte que destaca del mercat és l’augment de compres sense finançament, és a dir, sense hipoteca, i no només dels fons o inversors institucionals, sinó també de les famílies, que són conscients que els estalvis al banc són improductius amb uns tipus d’interès tan baixos. “Hi ha un nombre significatiu de compres sense finançament”, assegura.

Sobre el mercat de lloguer, Cabanillas admet que a Barcelona els preus “han pujat molt” i són “inassequibles” per a moltes famílies. “Crear entorns jurídics més sòlids ajudaria a millorar l’oferta ”, diu, perquè el propietari “no està prou protegit” i això “frena l’interès inversor”. Per això considera que potser caldria una nova llei d’arrendaments urbans (LAU).