“S’han de poder limitar els preus dels lloguers”

BarcelonaJavier Burón (Basauri, Biscaia, 1970) dirigeix des del 2015 la gerència d’Habitatge de l’Ajuntament de Barcelona, després d’una llarga carrera tant al sector públic, sobretot basc, com al privat, i com a docent i articulista. Ha de lluitar amb els problemes del sector a Barcelona, on s’han disparat els preus del lloguer.

A Barcelona hi ha un problema d’habitatge de lloguer. ¿És perquè hi ha més demanda que oferta?

El problema és que hi ha dos monocultius. N’hi va haver un d’habitatges en propietat, i ara en tenim un altre, que és d’habitatge de lloguer a curt termini i intentant obtenir el benefici més alt possible.

O sigui, lloguer turístic?

No només. És una ciutat atractiva, i hi ha altres coses que porten residents no permanents.

Quants habitatges farien falta?

Hi ha uns 280.000 habitatges de lloguer permanent. La xifra, en percentatge, és alta, quasi europea. Però tenim un parc de lloguer públic, o privat però sense ànim de lucre, d’unes 11.000 unitats. Això sí que és un factor diferencial respecte a la Unió Europea. Necessitaríem uns 100.000 habitatges d’aquest tipus.

On? Hi ha sòl per fer-los?

No. Però hi ha sòl per treballar durant molts anys. Les grans operacions de la ciutat, la Marina, la Sagrera, bona part del 22@, Can Batlló, Vallcarca, no donen per fer tot el que cal. Però probablement s’haurà de pensar si aquestes operacions les volem fer com en el passat. Tot era habitatge lliure, o amb un percentatge d’habitatge protegit, però en propietat i desqualificable.

Quants habitatges buits hi ha a Barcelona?

N’estem fent el cens. Hi ha estudis que parlen de 30.000, i altres, de fins a 80.000. La realitat és que deu estar més a prop dels 30.000. Dues terceres parts dels habitatges buits són gestionables, i, d’aquests, en la meitat arribaràs a acords amb els propietaris. Amb un univers de 30.000 habitatges buits, de gestionables en serien 20.000, i en el millor del casos, a llarg termini, es podrien tancar 10.000 acords. Si un habitatge no és al mercat és perquè és molt perifèric, perquè té algun problema legal o perquè necessita una rehabilitació extraordinària. És un instrument que s’ha d’utilitzar al 100% de les seves possibilitats, però no es pot ser tan ingenu per pensar que resoldrà el problema.

¿Falten grans promotors d’habitatges de lloguer?

Sí, però la imatge idíl·lica que tenim de Berlín és falsa. La propietat també està disseminada. Però aquí hi ha hagut promotors que, històricament, una part del que promovien s’ho quedaven ells i ho llogaven. No pensem que tot el mercat és la tieta Maria que té un habitatge que guarda per a la neboda i no el mou.

¿És bo que es constitueixin socimis (societats immobiliàries amb un tracte fiscal especial) de lloguer?

En principi és bo. Però caldrà veure a qui s’adrecen, on tenen els actius, quina política de preus fan.

S’ha de densificar la ciutat?

Hi ha zones que potser ja no es poden densificar més i altres que sí. Però la sortida no és aquesta, sinó que la ciutat ja és metropolitana.

Hi ha una estratègia comuna?

Sí, el pla general urbanístic és metropolità. Però hi ha molt de camí per fer. No pots pensar que densificant zones i repartint els fluxos a l’àrea metropolitana ho arreglaràs tot.

Es culpa molt la legislació de la falta d’habitatge de lloguer.

La legislació estatal no ha afavorit el lloguer, ni els propietaris ni els llogaters. No és casual. No s’ha volgut que hi hagués mercat de lloguer perquè es volia que hi hagués una altra cosa: un mercat de propietat amb hipoteques. Però això no s’aguanta. D’una banda, hi ha més mobilitat, i ara no rebrem el flux de capital que vam rebre abans d’esclatar la bombolla. Aquells diners van permetre finançar l’habitatge d’una forma que gent que no tenia capacitat de compra se la va inventar amb hipoteques que tenien problemes de disseny. Entre això i que la gent té pitjors salaris, és evident que el lloguer ha vingut per quedar-se.

Cal una nova llei d’arrendaments?

Evidentment, sí. I no sembla que hi hagi gaire interès. No ho noto en l’agenda legislativa de l’Estat, i tampoc dels grups parlamentaris.

Cal intervenir els preus?

Seria dolent abolir la llibertat per pactar preus entre les parts, però hi ha d’haver certes capacitats de limitar en els extrems.

¿Està ben plantejat, l’indicador que va anunciar la Generalitat?

Estem treballant amb ells, i està en desenvolupament. Crec que no es pot fer només amb les dades de les fiances [com es va anunciar]. Són una primera dada important, però hi ha moltes dades en mans d’administracions i d’operadors privats que s’han de ponderar. Cal fer un indicador sintètic que inclogui diversos paràmetres. Necessitarà temps, però visualitzo un únic indicador a Barcelona. Ara, crec que és millor fer-lo tres mesos més tard però fer-lo bé.

Com s’incidirà en els preus?

La teoria econòmica diu que la informació de qualitat, si no és asimètrica, ajuda que els mercats siguin sans. Propietaris i llogaters ben informats creuaran preus d’una forma més virtuosa. El següent nivell és que l’administració ha d’agafar aquest indicador i aplicar-lo en les seves polítiques: totes les administracions tenim política fiscal, i pots discriminar positivament o negativament. El tercer nivell seria, evidentment, que hi hagués una habilitació legal que permetés tenir efectes sobre determinats tipus de contractes, aquells que se’n vagin molt per sobre de l’indicador. Hi ha molts sistemes, per exemple el francès, en què el llogater pot acabar anant a l’administració i que aquesta modifiqui el preu, amb tutela judicial efectiva.

Per a això cal una llei estatal?

Clarament sí. Hi ha un marge d’actuació aquí, fins i tot a través del dret civil català. Però per limitar els preus per sobre de determinat nivell caldrà una llei estatal.

Si els preus van molt per sobre de l’indicador, ¿pot ser una temptació pagar-ne una part en negre?

Sí. Caldrà inspeccionar més i sancionar quan calgui.

Airbnb ja és el primer hoteler de Barcelona. Com afecta el mercat?

Airbnb té una capacitat d’oferta al voltant de 10.000 places cada nit. Algú que té la meitat de l’oferta neta esclar que incideix sobre la ciutat.

S’hi pot actuar?

La ciutat ja ha actuat. I s’està inspeccionant molt més. Donant-hi la volta, caldria algun instrument per garantir el nombre d’habitatges destinats sempre a primera residència, és a dir, la capacitat de residència permanent mínima que han de tenir els barris. I buscar equilibris. Perquè estem perdent població i correm el risc de perdre’n moltíssima. Hem de saber el parc mínim per a residents que necessita la ciutat, i protegir-lo.

¿S’han de canviar els terminis legals dels contractes de lloguer?

Sí, per a propietaris i per a llogaters. L’Ajuntament és el primer propietari. El que vols són llogaters que paguin, que estiguin contents, que tinguin cura de la propietat, i que es mantingui una relació a llarg termini. No és bo que algú digui que és un professional del lloguer i que constantment vulgui que els contractes canviïn. És com un agent FIFA que vol que el seu jugador canviï d’equip cada any. El que vol és cobrar la comissió, no beneficiar el jugador.

I el termini actual de tres anys?

Es va fer per exigència dels fons d’inversió, que es van quedar trossos del nostre desastre bancari. Crec que amb una innocència important, o amb desconeixement de la realitat, tots van pensar que en tres anys liquarien les pèrdues immobiliàries i es traurien de sobre els llogaters per llogar a preus superiors. Però no és fàcil canviar tots els llogaters, i ara, amb les situacions de vulnerabilitat, a molts llocs té un cost d’imatge, de relació política. Era un termini conjuntural, mal dissenyat, i ara es veu que és dolent. S’haurien de buscar sistemes en els quals hi hagi inversors que gestionin patrimonis, que guanyin diners amb tranquil·litat a més llarg termini, i llogaters que no tinguin la pressió de la fi del contracte amb pujades importants en períodes molt curts. Perquè és una excusa per tornar al sistema immobiliari que ja coneixíem, el de vendre i no llogar.

¿Creu que les mesures de la Generalitat per fomentar el lloguer acabaran al Constitucional?

No és descartable. Però costa justificar que sempre es digui que s’envaeixen competències de l’Estat.