Els inversors es retiren del mercat de l'habitatge de Barcelona

BarcelonaComprar un habitatge i posar-lo en lloguer és més rendible que tenir els diners al banc amb tipus d'interès negatius. Però el nombre d'inversors en habitatges a Espanya ha caigut durant el primer semestre de l'any, sobretot a Barcelona, segons l'últim estudi del mercat de l'habitatge de la Universitat Pompeu Fabra i la companyia Tecnocasa, coordinat pel catedràtic d'economia José García Montalvo.

L'estudi constata que el primer semestre del 2017, a Espanya un 27,2% dels compradors d'un habitatge ho consideraven una inversió. El primer semestre d'aquest any eren un 20,6%. I a Barcelona, una ciutat que tradicionalment atreia aquests inversors —eren el 40% el 2016—, només un 16% des les compravendes del primer semestre van ser per a inversió. Això la situa a la cua de les grans ciutats espanyoles: a Madrid van ser el 27,7%, a Sevilla el 27,4%, a Saragossa el 26,8%, a Valencia el 23,8% i a Màlaga el 19,2%.

El descens, doncs, és més important a Barcelona, on malgrat una caiguda del 9,9% del preu del lloguer la rendibilitat continua sent important, del 5,8%; no gaire lluny de Madrid, del 6,2%, però la proporció d'operacions d'inversió es va situar més de 10 punts per sobre que a la capital catalana.

Un altre informe, en aquest cas de la UB amb la immobiliària Forcadell, situa el descens del preu del lloguer també al voltant del 10%. Aquest estudi, fet pel professor Gonzalo Bernardos, atribueix la disminució de la inversió a raons de prudència. "A priori –indica– la crisi permetia comprar magnífics actius a preus rebaixats", però "els inversors van desaparèixer del mercat". La causa la situa en la desconfiança i la incertesa sobre la situació de la pandèmia. "El diagnòstic final és que els guanys potencials no compensaven els riscos", conclou.

El professor García Montalvo indica que aquestes diferències entre Barcelona i Madrid no sembla que obeeixin a la rendibilitat, però "els inversors no estan tan interessats en Barcelona com en Madrid". Per a aquest catedràtic, és massa d'hora per saber si el fenomen es deu al decret de control dels lloguers a Catalunya o és conseqüència de la pandèmia. "És impossible saber si el control dels lloguers hi té algun efecte, és difícil saber què passa".

Lázaro Cubero, director d'anàlisi de Tecnocasa, creu que hi pot haver una pèrdua d'interès dels inversors "per un tema d'inseguretat i confiança". En aquest sentit, García Montalvo ha destacat que les informacions sobre el control de lloguers o sobre ocupacions van calant "a poc a poc en l'imaginari de la gent", tenint en compte que una gran part dels inversors no són els grans fons immobiliaris, sinó petits inversors particulars que prefereixen comprar un pis i llogar-lo que dipositar els diners al banc.

L'estudi presentat aquest dimarts mostra que el mercat immobiliari ha tornat, després d'un 2020 marcat per la pandèmia, a la situació del 2019. Una situació de "mercat madur", segons Lázaro Cubero, on el nombre d'operacions de compravenda i els preus ja havien moderat el creixement respecte als anys anteriors, malgrat mantenir-se en nivells alts.

Segons l'informe, el preu de l'habitatge a Espanya ha caigut el primer semestre un 1,43% respecte al primer semestre de l'any passat. Però hi ha molta diferència, perquè mentre encara puja en ciutats com Móstoles, Sevilla, València i Saragossa, en unes altres baixa més que la mitjana: Barcelona (-1,53%), Madrid (-1,54%), l'Hospitalet de Llobregat (-3,17%), Alcorcón (-4,37%), Màlaga (-5,58%) i Còrdova (-6,27%).

El nombre d'operacions de compravenda ha augmentat un 20% al conjunt de l'Estat, però el creixement ha sigut inferior a les grans capitals. Per exemple, l'augment a Barcelona s'ha situat en el 12,77%, a València en el 9,03% i a Madrid en el 8,45%.

Càstig als autònoms

L'informe destaca que, com en molts altres aspectes, la pandèmia també ha castigat els autònoms en l'àmbit immobiliari. Les dades ho demostren. El 2017, un de cada cinc compradors d'habitatge (20,4%) era autònom. La proporció actual tot just supera el 15%. Les dades hipotecàries refermen aquesta tesi: s'ha arribat a un màxim del 84% de concessió de préstecs a compradors que tenen un contracte laboral indefinit.

L'informe destaca la prudència dels bancs a l'hora de concedir hipoteques. A més d'aquest important volum a empleats amb contracte indefinit hi ha altres indicadors com la ràtio de la quota sobre els ingressos, que si abans de l'esclat de la bombolla se situava en el 68% l'any 2014, quan va començar la recuperació era del 40%, i el primer semestre d'enguany se situava en el 32%. També continuen baixant els anys de durada de la hipoteca, que ara són 28.

Els tipus baixos també han capgirat el model d'hipoteca i el tipus fix continua guanyant punts. Si el 2015 el 73% d'hipoteques eren a tipus variable, el 10 a tipus fix i el 17% eren mixtos, el 2019 es va capgirar la situació i ara les de tipus variable només són el 15%, les mixtes el 5% i les de tipus fix ja arriben al 80%. En aquest canvi de tendència hi té un pes important la reducció de la diferència entre el tipus d'interès de les fixes (1,7%) i de les variables (1,5%).