Els inversors es llancen a la logística
La moratòria hotelera de Colau desvia els fons a un sector amb xifres d’ocupació sense precedents
BarcelonaL’any passat va ser el de la reactivació de la inversió immobiliària a Barcelona, amb un paper estel·lar de les socimis (societats d’inversió immobiliària amb avantatges fiscals), que es van fixar especialment en les oficines i els usos hotelers. El 2015 està sent un bon any en inversió immobiliària, tot i que la situació canvia: en oficines cada cop hi ha menys estoc de qualitat. I en inversió hotelera, el canvi a l’Ajuntament de Barcelona i la moratòria decretada per l’equip de govern d’Ada Colau han frenat els inversors.
Però la liquiditat hi és i les ganes d’invertir continuen intactes malgrat la incertesa política. Per això molts inversors s’han fixat en el sector logístic, que va camí de batre rècords. No és un sector que comporti tant volum com les oficines o els hotels, però des de principis d’any els diners que s’hi han destinat a Catalunya ja sumen més de 60 milions d’euros sense comptar el que la socimi Merlin pugui destinar a la compra de la participació de Saba a Cilsa, la companyia que explota la zona d’activitats logístiques de Barcelona. “No és gaire, però no hi ha més inversió perquè no hi ha producte”, expliquen fonts del sector en referència a l’escassetat de naus.
Els diners els estan posant tot tipus d’inversors: socimis, fons d’inversió i family office, explica Xavier Novell, director del departament industrial-logístic d’Aguirre Newman a Barcelona. Segons destaca, hi ha un canvi important respecte als anys precedents. Els inversors prenen més risc i ja no es dediquen només a comprar actius existents o fer projectes claus en mà, que asseguren el negoci perquè es construeix a mida per a un client, sinó que fan operacions de risc, en què un inversor compra el sòl sense tenir encara clients i esperant poder comercialitzar-lo sense problemes. Un exemple és la recent adquisició per part de la companyia anglesa Segro dels terrenys de Martorelles on hi havia la fàbrica de Domar New Pol. Hi farà una plataforma logística de 36.000 metres quadrats. La companyia anglesa, en la primera operació que fa al mercat espanyol, ha invertit 10 milions d’euros en la compra del solar, però l’enderroc de l’antiga nau de l’empresa de rentadores i l’adequació del parc logístic faran pujar la inversió total a més de 25 milions d’euros.
Un altre cas és el de la compra, per part de la socimi Axiare, del Parc Logístic de Constantí (Tarragona), que era propietat d’Axa. Es tracta de dues naus amb 42.253 metres quadrats i 38 molls de càrrega.
Hi ha hagut altres operacions importants, per exemple l’inici de les obres d’una nau de 42.000 metres quadrats a Sant Esteve Sesrovires que està fent Goodman per a Decathlon, amb una inversió de 24 milions d’euros.
Disponibilitat i rendibilitat
El que sembla clar és que la primera corona de l’àrea de Barcelona és un tresor molt preuat per als inversors i els operadors, i en contrapartida ofereix unes bones rendibilitats. Amb tipus plans i fins i tot negatius, la rendibilitat que es pot obtenir a la primera corona puja a més del 7%. El risc, però, va augmentant a mesura que l’inversor s’allunya dels grans centres, com ara el port, l’aeroport i els nusos viaris de la capital.
El problema serà aviat la falta d’espai. Segons la consultora CBRE, el primer semestre es van contractar 390.000 metres quadrats a l’àrea de Barcelona, cosa que suposa multiplicar per quatre la demanda del primer semestre de l’any passat. L’alerta la llança Marc Relaño, associat de Cushman & Wakefield, que explica que al ritme dels últims trimestres d’absorció de 100.000 metres quadrats de manera sostinguda, en poc temps no hi haurà disponibilitat d’espai de qualitat i “segur que això començarà a fer pressió, aquest any mateix, de les rendes a l’alça”.
Tot i això encara hi ha projectes en zones més preuades, com els antics terrenys de Seat a la Zona Franca. El Consorci ja n’ha adjudicat la primera parcel·la a Cilsa.
En l’alta ocupació hi té bastant a veure la millora de la situació econòmica. “L’absorció de l’estoc va lligada a la millora del PIB”, apunta la directora general d’Aguirre Newman a Barcelona, Anna Gener. Una prova d’això són les dades de la divisió logística de Saba: l’ocupació mitjana dels seus parcs logístics va passar del 85% el 2014 a més del 91% aquest any.