Els punts febles del nou índex de preus del lloguer

BarcelonaPocs dies abans de l'entrada en vigor de l'índex de control del preu dels lloguers, anunciat la setmana passada pel govern espanyol, són moltes les preguntes que queden per resoldre, que venen sobretot des de Catalunya, l'únic territori d'Espanya que ja ha sol·licitat declarar zones tensionades per poder aplicar-lo.

La Generalitat, associacions de llogaters i diferents experts han assenyalat els diferents elements de l'índex que consideren problemàtics per a l'efectivitat de la mesura més esperada i també controvertida de la llei de l'habitatge.

Un sistema de contenció, no de baixada

L'arribada d'aquest rang de preus implica l'aprovació d'un sistema que va més enllà de l'índex, en el qual la mesura de més impacte és la prohibició d'augmentar el preu del lloguer respecte al contracte anterior. Cal recordar que l'índex només és d'obligat compliment en zones tensionades per a grans tenidors i per a pisos que es posin al mercat de lloguer per primer cop en cinc anys, mentre que la congelació dels contractes afectarà tots els propietaris, també els petits, que són la gran majoria del parc.

"Tothom està parlant de l'índex, quan realment el que més repercutirà en els preus és això. Per tant, l'efecte serà de fre, no de reducció. El sistema presentat és un sistema de contenció, no de baixada de preus", explica a l'ARA la doctora en dret i assessora jurídica en habitatge Elga Molina.

Alhora, la llei de l'habitatge no té previst cap mecanisme perquè un llogater pugui consultar si l'habitatge que vol llogar és d'un gran tenidor o no i tampoc obliga a comunicar-ho en els anuncis. Els llogaters només poden obtenir aquesta informació anant al Registre de la Propietat.

El càlcul de l'índex

El rang de preus elaborat pel govern espanyol, amb un barem mínim i un màxim, és un índex homogeni per a tot l'Estat que obliga a no sobrepassar el valor més alt i no hi ha cap impediment per al propietari a optar pel preu més alt. Aquesta és una de les principals diferències respecte a l'índex elaborat per la Generalitat, que existeix tot i que ara mateix no s'aplica.

Una altra diferència és que l'índex estatal s'ha elaborat a partir dels lloguers declarats en la declaració de la renda de l'any 2022; això exclou els lloguers de persones jurídiques, que declaren béns en l'impost de societats, fet que fa que la mostra sigui menor. En canvi, la Generalitat es basa en les fiances de lloguer dipositades a l'Institut Català del Sòl (Incasòl).

Subjectivitat

L'índex varia en funció d'unes primeres característiques que qualsevol llogater pot introduir a la pàgina web habilitada pel ministeri per conèixer el rang de preus del seu pis. I aquí hi ha un altre problema: cal posar si el pis es troba en bon estat, cosa que pot ser subjectiva.

"També utilitza una sèrie de característiques del pis per acabar de definir el preu (pujar-lo un 5%), però aquí s'ha de filar prim. Per exemple, què vol dir pis moblat? Què vol dir vistes especials? Quina és la diferència entre perfecte estat i bon estat? Què vol dir terrassa?", diu a l'ARA el codirector de l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA) Jaime Palomera.

Molina proposa crear una taula de treball amb experts que aporti valors concrets per a cada element d'aquests, a fi que s'apliqui un criteri objectivable, com a Alemanya. De fet, fonts consultades del ministeri expliquen a aquest diari que, per ara, si arrendatari i propietari no es posen d'acord a l'hora de valorar aquests criteris encara subjectius, aquest últim hauria d'anar a l'Organització de Consumidors i Usuaris (OCU).

Els experts adverteixen que els mecanismes de garantia i compliment no estan gaire definits i alerten que això pot suposar un problema: "Sabem per l'evidència empírica que això és sinònim d'incompliments massius, sobretot en un país on el contracte de lloguer no es renova automàticament, és a dir, que el llogater que intenta negociar el preu o demanar que es respecti el topall pot ser expulsat", adverteix Palomera.