Preus a l'alça però lloguers limitats: l'habitatge continuarà sent un caramel per invertir el 2025?

BarcelonaEls principals indicadors del mercat de l'habitatge, com el nombre de contractes de lloguer i el volum de compravendes, ens han servit per explicar l'actual crisi residencial. També les hipoteques firmades: si pugen les operacions, però no els crèdits, senyal de més compres al comptat. O de l'arribada de capital estranger. Tanmateix, tots aquests indicadors també serveixen per analitzar el mercat en un segon pla, enfocat a interessos més econòmics però amb un impacte directe en la crisi actual.

És el cas dels inversors. Sigui una gran companyia que dedica la seva activitat al mercat de lloguer, o un particular que decideix comprar un habitatge perquè hi visquin inquilins, l'ús que fan de l'habitatge és econòmic i, per tant, requereix una rendibilitat. I aquesta dimensió de les cases i els pisos és la que acaba movent amunt i avall els preus perquè els inversors condicionen l'oferta i la demanda. Ara, començat el nou any, la pregunta és si l'habitatge seguirà sent un actiu igual d'atractiu per invertir i com aquesta variable condicionarà el mercat.

Preus a l'alça, inversions disparades

D'entrada, dues consideracions: la primera és que la rendibilitat anual de llogar un habitatge (inclòs el lloguer i la variació de preus) és la més alta dels últims anys. Això s'explica per la tendència a l'alça dels preus: el preu de l'habitatge lliure a Espanya va registrar en el segon trimestre la pujada més forta dels últims dos anys (+7,8%), i a Catalunya, al segon i al tercer trimestre, el preu va créixer un 6,8%, impulsat pels habitatges de nova construcció (+9,8%). Tenint en compte aquesta dinàmica a l'alça dels preus i l'actual senda de baixada de tipus d'interès del Banc Central Europeu (BCE), que ja està abaratint els crèdits hipotecaris, l'expectativa per a l'any vinent és que els preus encara pugin. 

El rendiment econòmic d'arrendar una casa o un pis es va situar en l'11,4% en el tercer trimestre de l'any passat, segons les últimes dades disponibles del Banc d'Espanya. Això és més del triple que la rendibilitat dels dipòsits de les llars (3,2%) i dels bons de l'Estat a deu anys (2,9%), en el mateix període. Sense tenir en compte la variació de preus, la rendibilitat bruta del lloguer (3,3%) se situava lleugerament per sobre d'aquestes altres inversions.

La inversió en habitatge de lloguer només es veu superada amb escreix per la borsa espanyola, que al tercer trimestre presentava un 26%, però que ha acabat tancant l'any amb un increment del 14%. Les últimes dades de la patronal del sector dels plans de pensions (Inverco), de 30 de novembre, situen la rendibilitat mitjana anual dels fons d'inversió en el 7,1% (sense despeses ni comissions), impulsats pels fons de renda variable dels Estats Units (29%), que han disparat el volum de patrimoni a un nivell rècord, prop dels 400 milions d'euros.

Lloguer amb topall, rendibilitat escapçada

La segona consideració és que els habitatges de lloguer segueixen limitats doblement aquest any a Catalunya. Per una banda, hi ha el control de preus del lloguer que s'aplica en zones tensionades i que afecta tots els nous contractes –siguin dels mateixos inquilins o de nous–, així com l'índex de preus al que s'han de cenyir els grans tenidors i els pisos que entrin al mercat de lloguer per primer cop en cinc anys. Per altra banda, hi ha el nou índex de referència per a l'actualització anual del preu dels lloguers, que arriba per limitar els increments "desproporcionats" vinculats a la inflació.

Això farà que la inversió en habitatge de lloguer vegi la seva rendibilitat impactada. "La rendibilitat del lloguer presenta nombres heretats, que venen d'abans del topall del lloguer. Acabem de vendre un pis a Barcelona amb una rendibilitat del 6%, però el de la veïna del davant, que és un pis millor, però està sota el topall, no arribarà al 5,2%", explica a l'ARA la consellera delegada d'Inviertis, Rebeca Pérez. "I per una rendibilitat del 5%, per a molts inversors ja no els val la pena perquè prefereixen altres productes que estan al 3% i siguin més segurs", afegeix. Pérez explica que això de moment no provoca que els inversors canviïn el mercat residencial per altres productes, però sí per altres mercats d'habitatge, com València o Saragossa. "Tenim oferta a tot Espanya, i de seguida veiem que es desplacen. A Catalunya la inversió immobiliària per llogar ens ha baixat un 20% respecte al 2023", diu, i assenyala que també es desplaça a altres modalitats dins el mateix mercat català, com el lloguer de temporada o d'habitacions. "Ara el propietari ja no pot ni actualitzar l'IPC, i hi ha molta inseguretat jurídica. Això fa que l'inversor sigui cada cop més caut. Si vols tenir mercat de lloguer i no el fas rendible, no t'hi invertiran", afegeix.

Lloguer d'habitacions i barris més pobres

"Ha sortit un nou model d'inversor més jove que aposta pel lloguer d'habitacions, és un canvi que s'ha vist. I també un relleu generacional, d'inversors més joves, i de tipologia, per ser particulars. La rendibilitat de les habitacions està entre el 8% i el 10%, com el lloguer de temporada", afegeix Pérez, que destaca que aquest rendiment econòmic canvia en funció de la zona: és més alt com pitjors condicions té el barri. De fet, en un informe sobre el mercat de lloguer publicat aquest any, el Banc d'Espanya assenyalava aquesta particularitat: "La rendibilitat bruta del lloguer tendeix a ser sistemàticament més gran en aquelles àrees amb uns menors nivells de renda de les llars", diu l'informe, i ho atribueix a dos elements: a la incorporació d'una prima de risc al preu del lloguer quan els inquilins tenen menor poder adquisitiu, i a la dificultat d'aquestes llars a accedir a préstecs hipotecaris.