Barri ric, barri pobre: les famílies amb menys renda paguen més pel lloguer

BarcelonaUna llar o un actiu. Són dues maneres no excloents de mirar l'habitatge. Coexisteixen. També en l'aproximació legal i econòmica: un habitatge digne és un dret constitucional, però molts habitatges integren un mercat, que, per cert, no assegura aquest dret.

La dualitat en qüestió també es fa evident quan es relacionen el preu del lloguer i el de compra d'un mateix habitatge: tot i que el concepte més familiar és la rendibilitat –concebuda des del punt de vista de l'inversor–, n'hi ha un altre –l'explotació– que en el terreny acadèmic s'ha utilitzat per determinar, des del punt de vista del llogater, el sobrepreu que paga amb relació al valor de mercat de l'habitatge.

Els pobres paguen més per l'habitatge?

És la pregunta que dona títol a un article acadèmic publicat a l'American Journal of Sociology l'any 2019. Els seus autors, els sociòlegs Matthew Desmond i Nathan Wilmers, examinen l'explotació dels llogaters i els marges de benefici dels propietaris en mercats residencials a la ciutat de Milwaukee, de l'estat de Wisconsin, als Estats Units, i a tot el país.

"Definint l'explotació com una sobrecàrrega amb relació al preu de mercat d'una propietat, els autors troben que hi ha una explotació als llogaters superior en barris pobres. Els propietaris en barris pobres també extreuen més beneficis de les unitats d'habitatge", recull l'estudi. Segons exposava, els valors dels habitatges i les càrregues fiscals eren considerablement més baixos a les zones deprimides, però els lloguers no.

L'estudi apunta que els lloguers de zones amb una taxa de pobresa inferior al 15% tenen taxes d'explotació del voltant del 10%. És a dir, el cost de llogar durant un any l'habitatge és igual al 10% del seu preu de compra al mercat. O, dit d'una altra manera, per comprar l'immoble cal una quantitat equivalent a deu anys de lloguer. En canvi, en barris amb una taxa de pobresa d'entre el 50% i el 60%, els lloguers equivalen al 25% del valor de les propietats: amb el que es paga de lloguer durant quatre anys, es podria pagar l'immoble. Per tant, segons l'article, els lloguers que paguen els inquilins dels barris més desafavorits són proporcionalment molt més elevats que els que paguen els llogaters de zones més riques.

Matthew Desmond i Nathan Wilmers expliquen en l'estudi que els propietaris que operen a les zones residencials més empobrides s'enfronten a més riscos, com impagaments i vacants, de manera que es cobreixen augmentant els preus dels lloguers i carregant el pes de l'estructura social en el preu. "Com que els propietaris que operen en barris pobres no poden saber amb certesa si un nou llogater els costarà més diners, poden intentar mitigar aquest risc apujant els lloguers a tothom", la qual cosa replica sobre el preu la situació social, afegeixen els autors de l'estudi.

"Els llogaters en els barris pobres queden exclosos tant de la propietat de l'habitatge com dels apartaments de les comunitats de classe mitjana a causa de la seva pobresa, baixa capacitat d'endeutament, historial de desnonaments o condemnes, o raça", diuen els investigadors.

L'explotació de l'habitatge a Barcelona

Arran d'aquest estudi, el sociòleg català Benet Fusté, que treballa en polítiques d'habitatge a l'administració local, va plantejar una aproximació a Barcelona i la seva àrea metropolitana amb les estadístiques de construcció i mercat immobiliari de la Generalitat –amb el preu de compra i lloguer per barris– i la renda familiar disponible bruta. El resultat és clar: els barris més pobres de Barcelona tenen unes taxes d'explotació que multipliquen per tres les dels barris més rics. Aquests càlculs estan penjats en un article en el blog Llei d'Engel, un col·lectiu que es dedica al debat analític sobre les polítiques socials en català.

Fusté planteja que amb dades de les declaracions de renda seria possible comparar rendes de lloguer amb valors cadastrals per saber què passa habitatge per habitatge. "Aquí parlem de territoris més o menys acotats, però no es pot individualitzar l'anàlisi ni ponderar ben bé el risc. Són coses que en l'article es tenen compte", explica en declaracions a l'Ara. Aquest diari ha fet la comprovació amb dades dels preus dels lloguers i de compravendes dels barris de Barcelona de l'últim trimestre, així com amb la renda disponible de les llars per càpita de l'any 2020. L'objectiu és correlacionar dues variables: la taxa d'explotació, entesa en aquest cas com a pes del lloguer sobre la compra, i la renda disponible de les llars per càpita, per veure si en els llocs on aquesta renda és menor, aquesta taxa és superior.

Es produeix una correlació positiva alta, ja que el coeficient de determinació (R²) se situa per sobre el 0,8. Aquest indicador estadístic mesura, en una escala de 0 a 1, com de relacionades estan dues variables; i el 0,8 apunta que en els barris pobres els llogaters paguen un arrendament més alt amb relació al preu del seu habitatge.

Això s'explica perquè, en general, els barris de Barcelona amb una renda disponible inferior tenen una taxa d'explotació més alta. Per exemple, als barris de Sarrià i Sant Gervasi, amb una renda disponible per càpita per sobre dels 33.000 euros, la taxa d'explotació és del 47%: el preu de l'habitatge equival a 47 vegades el lloguer d'un any. Per contra, en barris com les Roquetes i la Trinitat Nova –amb rendes d'11.500 i 12.000– aquesta taxa supera el 14%, de manera que calen 14 anys de lloguers per assolir el preu de l'habitatge. És a dir, proporcionalment en relació amb el valor de l'habitatge, en aquests barris de rendes més baixes el lloguer és tres vegades més gran.

Transferència del risc

Tot això es tradueix en dos fets. Per una banda, els habitants de zones pobres acaben pagant més pel lloguer, proporcionalment, que els inquilins de barris rics. Per l'altra, a un inversor li surt molt més rendible adquirir un habitatge en una zona pobra, perquè amortitzarà abans la inversió. Aquest fet fa més atractives per als inversors immobiliaris les àrees més deprimides de les ciutats i afegeixen encara més tensions al mercat de lloguer.

Els investigadors es pregunten si les polítiques públiques s'haurien d'enfocar a reduir el risc dels propietaris de barris pobres, a fi de reduir el preu dels lloguers, o bé controlar directament el preu dels arrendaments.