Per què ningú es posa d'acord sobre els efectes del control als lloguers

BarcelonaLa dificultat per convertir l'habitatge en un bé accessible per a tothom, aquí i arreu del món, es fa evident quan es legisla per aconseguir-ho: mai hi ha consens sobre els efectes de les polítiques públiques. Tampoc en el terreny acadèmic.

La llei catalana per topar el preu dels lloguers, vigent durant divuit mesos, va tenir partidaris i detractors abans i després de sortir a la llum, també en els estudis científics. Fins al moment se n'han publicat dos: un working paper de Joan Monràs i José Garcia Montalvo –que significa que encara no ha estat publicat per una revista acadèmica, a falta de superar el procés de doble revisió anònima– i un estudi peer-reviewed de Mariona Segú, Jordi Jofre-Monseny i Rodrigo Martínez-Mazza –que significa que sí que ha passat un procés de revisió i l'ha publicat una revista acadèmica–. En aquest cas ho ha fet una publicació de quartil 1, la categoria de més importància dins el món acadèmic.

La guerra acadèmica

A grans trets, l'estudi de Montalvo i Monràs conclou que el topall català va beneficiar les llars de més poder adquisitiu i podria haver perjudicat els de menor capacitat perquè considera que la norma va "reduir molt" el nombre de contractes firmats i que podria haver traslladat habitatges de lloguer a la venda. En canvi, el de Segú constata que els preus es van reduir un 6% i que no hi ha evidències d'una reducció de contractes d'arrendament firmats. "Els dos estudis utilitzen les mateixes dades, però restringeixen la mostra de manera diferent", explica a l'ARA l'investigador de la Universitat CY Cergy de París (CYU) i fellow de Future Policy Lab Ivan Auciello-Estévez.

Totes les regulacions que s'han fet arreu del món per controlar els lloguers es divideixen en dos tipus: els de primera generació, que congelen el preu posant un topall que no es pot sobrepassar –ni amb l'actualització de l'IPC, per exemple–; i els de segona generació, més laxos, que no congelen preus, sinó que posen un límit que pot anar actualitzant-se, i inclouen excepcions.

"La primera generació treu incentius per augmentar l'oferta [de pisos de lloguer] mentre que la segona generació, en general, no està tan clar que funcioni malament. No hi ha consens i això és el que provoca la guerra acadèmica, en concret a Espanya", explica Auciello-Estévez. Tant el topall català com l'índex estatal, formen part de la segona generació perquè donen espai a canvis.

Falta d'evidència

"La conclusió és que falta més evidència; que no hi hagi resultats iguals vol dir que es necessita més recerca. L'única idea definitiva que tenim és l'estudi de Mariona Segú, que diu que no s'han trobat reduccions d'oferta, però com que cada estudi és un cas específic, no vol dir que els altres estiguin malament", explica a l'ARA la doctora en política econòmica europea per la London School of Economics i analista de l'Institut Català d'Avaluació de Polítiques Públiques (Ivàlua) Mireia Borrell.

Aquesta experta considera que una forma d'avançar és que els acadèmics parlin entre ells per saber per què obtenen resultats diferents i adverteix que es tracta d'un tema controvertit i que sovint té interessos al darrere. "És un tema difícil d'avaluar perquè costa construir grups de control: en un cas com el català, amb un pes molt dominant de Barcelona, hi ha una dificultat més tècnica que d'enfocament", explica a l'ARA l'economista i professor de la UB Carles Badenes.

De fet, arran del cas català, Ivàlua va proposar analitzar dues dimensions a la vegada: una de temporal comparant la situació dels municipis abans i després de la regulació i una denominada cross-section, que compara dos grups de municipis diferents: els afectats per la regulació i els que s'han quedat fora. Això evita que, per exemple, el resultat es vegi esbiaixat per una variable exògena no prevista, com una recessió o una pandèmia.

Per què són tan dispars?

Més enllà de la dificultat de fer anàlisis similars, que per exemple parteixin de les mateixes dades o utilitzin la mateixa metodologia, hi ha un altre element clau: l'enfocament. Si no és el mateix, és fàcil que els resultats puguin ser contradictoris. "Són coses que depenen de l'enfocament i dels interessos acadèmics", afegeix Badenes, que assegura que un altre aspecte clau a avaluar és si aquestes mesures generen drets als llogaters, la part feble del mercat.

Segons aquest expert, no és el mateix estudiar el topall als lloguers pensant en l'impacte que té sobre l'oferta, els preus, la inversió que deixa d'arribar al mercat de l'habitatge o l'accés a aquest mercat per part de les persones més vulnerables.

"Molts estudis se centren en la inversió, i crec que no seria la variable que més ens hauria de preocupar a curt termini. Tenim un problema d'accessibilitat i de preus. Les mesures s'han d'avaluar pels seus objectius: no és una llei per estimular la inversió al mercat de l'habitatge, sinó per garantir l'accessibilitat de l'habitatge, que equilibri drets. D'això s'han de preocupar els acadèmics a l'hora d'analitzar els impactes", defensa Badenes.

Què passa amb els efectes no desitjats?

Badenes explica que hi ha molts articles acadèmics que apunten que les regulacions són efectives per frenar pujades i inclús reduir els preus, però assegura que poden haver-hi regulacions que generen efectes no desitjats o regulacions que no assoleixen els seus objectius. Un exemple és el lloguer de temporada: pot ser un efecte no desitjat de la regulació, que s'explica pel disseny de la norma, no per la regulació en si. "Si una part es deixa de regular, es generen incentius perquè els propietaris traslladin l'oferta a una altra modalitat de lloguer: els de temporada", afegeix aquest expert.