El mercat immobiliari trenca motlles: rècord tot i l'Euríbor

BarcelonaA Catalunya, aquest octubre va ser el millor desè mes de l'any en venda d'habitatges de la sèrie històrica –iniciada el 2008–, i al conjunt d'Espanya el millor octubre des del 2007, just abans de l'esclat de la bombolla immobiliària, segons les dades publicades aquest divendres per l'Institut Nacional d'Estadística (INE). Però malgrat aquests registres rècord, els experts detecten ja una moderació del mercat i preveuen una frenada, i fins i tot caigudes, per als pròxims mesos a causa de les pujades de tipus d'interès i la inflació.

Una frenada del nombre d'operacions que també es podria reflectir en els preus, amb una estabilització, apunta el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, que destaca que, malgrat que en termes nominals els preus actuals freguen màxims, en termes reals –descomptant la inflació– encara no han superat els valors del 2007. "Potser el mercat s'estabilitzarà i, teòricament, com a mínim hi pot haver una aturada en els preus", apunta Gorgues.

Per al catedràtic d'economia de la UPF José García Montalvo, les dades mostren que la pujada de tipus encara no s'ha traslladat amb força a les hipoteques. "Està arribant amb molt retard", diu, i això fa que la gent "encara intenti aconseguir una hipoteca fixa a tipus que consideri raonables". La reflexió que fan els compradors, indica aquest expert, és de curt termini: "Pensen «ho fem ara, o d'aquí tres mesos serà caríssim»". Això ajuda el creixement de les compres d'habitatge i també fa preveure un descens els pròxims mesos.

El que sí que descarta el gerent de la Cambra de la Propietat és la possibilitat que esclati una bombolla a l'estil de la del 2008. "No hi ha risc financer. La corba de crèdit hipotecari viu és estable i la qualitat del crèdit és molt millor que el 2007", diu Gorgues, que a més preveu que en els pròxims mesos els bancs miraran encara més la solvència dels clients abans d'autoritzar un crèdit. Gorgues també destaca que l'estadística mostra que encara hi ha una demanda alta d'habitatge que no reflecteix encara les pujades de tipus d'interès. Amb els tipus que hi havia fins fa uns mesos, que eren molt baixos, era rendible comprar pisos, diu, i, a més, també s'ha notat el retorn dels compradors estrangers després de la pandèmia.

En aquest sentit, Gorgues destaca que no hi ha una gran recessió com es pensava. En el mateix sentit es pronuncia García Montalvo, per a qui "les dades no mostren una gran recessió, amb una ocupació que està aguantant bé i encara amb una mica d'estalvi acumulat per les famílies".

A Catalunya es van tancar 8.181 operacions a l'octubre. En comparació amb l'any passat, quan es van registrar 7.131 operacions, l'augment va ser del 14,7%, més de tres punts per sobre de la mitjana de l'Estat. En relació amb el setembre, quan es van vendre 9.278 habitatges –la tercera millor xifra des del juny del 2007–, les compravendes a Catalunya van baixar un 11,8% a l'octubre, una mostra de la frenada del mercat. Al conjunt d'Espanya es van registrar 51.615 compravendes d'habitatges, un 11,4% més que el mateix mes del 2021 però un 10% menys que al setembre. 

Malgrat el descens respecte al setembre, la compravenda d'habitatges encara creix respecte a l'any anterior. La clau està en el fet que encara no ha impactat de ple la pujada de l'Euríbor, com detalla María Matos, directora d'estudis de Fotocasa: "Les compres tancades a l'octubre encara no s'enfrontaven als tipus hipotecaris de setembre, perquè són operacions que porten un temps estimat d'entre 60 i 90 dies entre la signatura de les arres i la concessió de la hipoteca, per la qual cosa és probable que les primeres pujades de tipus del juliol i el setembre encara no tinguessin un efecte alentidor; són operacions que ja s'havien iniciat".

Matos preveu una frenada els pròxims mesos, quan, d'una banda, la pujada de l'Euríbor ja encareixi les hipoteques i, de l'altra, quan la inflació redueixi l'estalvi dels possibles compradors. "A la llarga els espanyols no podran estalviar tant per comprar un habitatge i, per tant, es frenarà la compravenda", precisa. De manera similar ho veu Ferran Font, cap d'estudis de Pisos.com: "Es pot preveure que els valors negatius arribaran més aviat que tard". Francisco Iñareta, d'Idealista, indica que "l'escenari més probable és que assistim a una reducció de les operacions que es mantindrà els pròxims trimestres".

Manca d'obra nova

Que els preus es mantinguin alts dependrà de dues coses: d'una banda, de l'evolució dels salaris respecte de la inflació i, de l'altra, del fet que l'oferta continuï sent baixa. Si l'IPC és molt alt i els pisos pugen menys, el preu real serà inferior. El tema de l'oferta és més complicat, pel fet que els pisos d'obra nova continuen sent una part petita del mercat. Així, de les 8.181 operacions a l'octubre a Catalunya, la majoria van ser d'habitatge usat (6.835) i només un 16% van ser de pisos nous (1.346). També continua sent una assignatura pendent l'habitatge social. Així, del total de compravendes, només 726 van ser habitatges de protecció oficial.  

Per demarcacions, a les comarques de Barcelona es van registrar 5.266 compravendes, un 16,4% més que l'any passat (4.524). Tarragona va ser la segona demarcació amb més operacions, fins a 1.183, un 11,8% més que el 2021. A Girona es van registrar 1.252 compravendes, un 8,5% més; i a Lleida 480, un 21% més. A l'Estat, els majors increments anuals es van donar a Extremadura (33%), les Canàries (32,5%) i el País Basc (24,6%). En canvi, quatre comunitats van registrar menys operacions que l'any passat: Navarra (-8,8%), la Rioja (-4,7%), Galícia (-1,7%) i Castella-la Manxa (-0,1%).