L'índex de control al preu del lloguer entra en vigor: tot el que sabem

BarcelonaEl nou índex de control del preu dels lloguers i la declaració de 140 municipis catalans com a zona tensionada ja són oficials. El ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana ha publicat aquest divendres al BOE les dues resolucions després de superar el procés de participació pública, i tenen efectes a Catalunya a partir d'aquest dissabte. Això és tot el que sabem.

Què ha passat aquesta setmana?

La previsió inicial del govern espanyol era que l'índex entrés en vigor el dimecres passat, just quan es complien els deu dies hàbils de consulta pública des que el ministeri va publicar la mesura a la seva pàgina web. Però el dimarts el govern espanyol va informar que calia habilitar 24 hores extres per respondre a totes les al·legacions plantejades. Se n'han rebut sis, però cap d'elles ha estat acceptada.

Aquesta mateixa setmana, la Generalitat va publicar al DOGC una nova versió de la declaració de zones tensionades presentada a l’agost, ja que així ho havia demanat el ministeri. El govern català va actualitzar la memòria per a la declaració d’aquestes zones, que finalment han quedat en 140 municipis com a única zona de mercat residencial tensionat. El 80,6% de la població de Catalunya viu en aquestes zones.

En aquesta memòria, també es recull la consideració de gran tenidor, que segons la llei d’habitatge estatal són les persones jurídiques o físiques amb més de deu immobles o una superfície construïda de més de 1.500 metres quadrats d’ús residencial. La Generalitat, tal com habilita la llei estatal, ha reduït aquest criteri a cinc immobles o més. Paral·lelament, està treballant per aprovar abans que acabi l’any el reglament del Registre de Grans Tenidors per conèixer qui té aquesta consideració.

Qui haurà d'aplicar l'índex?

L'índex de preus de referència serà d'obligat compliment en els municipis declarats com a zona tensionada només en dos casos: quan els grans tenidors facin nous contractes i quan es posi al mercat un pis de lloguer que no hagi tingut cap contracte d'arrendament vigent durant els últims cinc anys. Podrà augmentar fins a un 10% si s'han fet obres de rehabilitació, millora energètica o d'accessibilitat.

En la resta del mercat de lloguer, l'índex de preus només servirà com a referència per conèixer el valor real de cada habitatge. Però això no vol dir que el propietari pugui posar el preu que vulgui: en zones tensionades, els propietaris, petits o grans, hauran de referenciar els nous contractes amb els anteriors.

Paral·lelament, la llei d'habitatge estatal obliga que tots els contractes que s'hagin de renovar entre l'1 de gener i el 31 de desembre de 2024 no puguin actualitzar el seu preu més d'un 3%. Els nous contractes que es facin en zones no tensionades, el preu es podrà estipular lliurement.

Els llogaters poden consultar l'índex de referència del seu habitatge en aquesta pàgina web habilitada pel ministeri d'Habitatge, i per saber si pertany a un gran tenidor, han de consultar-ho al registre de la propietat. Alhora, enviant una sol·licitud de dades al registre de fiances de l'Institut Català de Sòl (Incàsol), poden conèixer, abans de formalitzar el contracte, què pagava l'anterior llogater –una dada que haurà de constar en el contracte–. El departament de Territori de la Generalitat ha activat un portal per respondre dubtes sobre el topall.

Catalunya, terreny de proves

Si bé fa quatre anys Catalunya ja va aplicar un topall de preus que va estar vigent durant divuit mesos, fins que el Tribunal Constitucional (TC) va tombar parcialment la llei que el Parlament havia aprovat, ara torna a ser el terreny de proves de la mesura estrella de la llei d'habitatge estatal. És l'única comunitat autònoma que ha declarat zones tensionades, requisit necessari per a l'aplicació de l'índex. El rang de preus s'aplicarà durant tres anys, el període que estarà vigent la declaració de zona tensionada, que es podrà prorrogar anualment sempre que es justifiqui.

El País Basc i Navarra són els únics dos territoris de l'Estat que, encara que ho vulguin, no podran aplicar l'índex perquè la base del sistema és tributària i aquestes dues comunitats tenen un règim fiscal diferent de la resta. El sistema s'ha conformat amb les dades de tots els contractes d'arrendament que l'agència tributària disposa en les declaracions de la renda que van fer les persones físiques propietàries el 2022.

El fantasma de l'oferta

El denominador comú de les crítiques del sector immobiliari és l’impacte negatiu que suposadament tindrà l’aplicació d’aquest índex en l’oferta d’habitatges de lloguer: diuen que es reduirà, encara més del que ho està fent, perquè consideren que la mesura empeny els propietaris a treure habitatges del mercat.

Per evitar-ho, la llei també preveu una sèrie d’incentius fiscals per estimular l’oferta a un preu assequible. La norma estableix un percentatge de reducció del 50% de l’impost sobre la renda, que podrà incrementar-se en diferents supòsits: si es lloga a joves, es posa l’habitatge en el mercat protegit, es fa una rehabilitació o es redueix el preu almenys un 5% respecte al contracte anterior.