Tot el que has de saber per afrontar la compra d'un habitatge amb èxit

BarcelonaLa inversió de temps i diners darrere la compra d'un habitatge no és comparable a cap altra. Des que comença la recerca fins a la firma que et converteix en propietari de ple dret passen de mitjana entre tres i sis mesos. A Catalunya el preu mitjà d'un habitatge és de 2.876,73 euros el metre quadrat. La majoria de les compravendes són de cases i pisos de segona mà, el gran gruix del parc d'habitatge. Aquestes llars són més barates que les d'obra nova, però requereixen més atenció als detalls: les condicions internes de l'immoble, l'estat de l'edifici i inclús el motiu pel qual el propietari ha decidit desprendre-se'n. Molta informació valuosa va més enllà de la visible.

Els actors que formen part d'aquest procés són vells coneguts –el banc, l'agent immobiliari, el propietari, la gestoria, el notari...–, però la documentació que recull tots els detalls que envolten l'habitatge desitjat sovint passa desapercebuda. L'existència de problemes entre veïns, deutes del propietari o inclús una afectació urbanística sobre l'immoble poden convertir-se en imprevistos que acabin costant desenes de milers d'euros.

Disposar del certificat d'inexistència d'infracció urbanística, les actes de comunitat o la nota simple del registre marquen la diferència, i això demana concebre el procés de compra com un exercici exhaustiu de planificació i documentació. Està en joc la casa de tota una vida.

Calcular la capacitat d'endeutament

Quan la idea de comprar un habitatge agafa una mica de força, el pas més senzill i habitual és llançar-se a navegar per portals immobiliaris. Serveix per prendre el pols al mercat. Un cop fet el primer tempteig, si la decisió ja és ferma, toca la recerca més minuciosa i, si es pot, la captura. Les oportunitats volen.

Però entremig hi ha un pas que sovint es deixa per a més endavant: abans de visitar llars somiades cal posar sobre paper la capacitat d'endeutament, i això significa passar pel banc. Fer inventari de l'oferta hipotecària permet anar amb una xifra de despesa sota el braç, fet que fa la recerca més conscient i fins i tot evita problemes econòmics.

El rebuig de la hipoteca per a la casa que ja s'ha triat pot empènyer el comprador a buscar altres vies de finançament, sigui amb crèdits molt més cars o demanant suport econòmic entre familiars. Alhora, cal tenir en compte que aconseguir una baixada dels tipus d'interès de la hipoteca pot suposar un estalvi més gran que regatejar a la baixa el preu de compra de l'habitatge.

Buscar bé per estalviar temps

Un cop amb la hipoteca calculada, la recerca és més acurada –hi ha un topall que no es pot sobrepassar– i pot agafar moltes formes. Alguns saben que volen viure a la vora i comencen fent córrer la veu, d'altres acudeixen directament a les agències del barri i també hi ha qui encara navega pels grans portals que amassen milers d'anuncis. En tots els casos hi ha matisos; conèixer el mercat permet adequar la recerca al pis que es busca. També es pot visitar un edifici i preguntar si venen pisos, a porta freda, i navegar sempre es pot fer per aigües més tranquil·les: hi ha portals especialitzats que venen només un tipus d'immobles, com ara pisos dels bancs.

L'actual tensió del mercat d'habitatge fa que la demanda alteri fins i tot com es presenta l'oferta, cosa que també es viu en el lloguer: hi ha immobiliàries que no pengen els anuncis perquè saben que trobaran compradors fàcilment i s'estalvien aquest procés. "Hi ha molta oferta que no surt al mercat", explica Gaëlle Esqué, de l'agència immobiliària Flat Hunter Barcelona.

La primera visita serveix per contrastar l'habitatge amb les expectatives. "Però un cop el pis ens agrada, cal aprofundir de debò. Has de tenir en compte que compraràs un percentatge d'un edifici, no només un pis. Si compres el 7% d'un edifici, no té sentit que només vegis el que hi ha dins el pis. El 7% de la façana passarà a ser teva, del terrat també, i les conseqüències d'això també les patiràs", explica a l'ARA el personal shopper immobiliari i cofundador de Nexitum, Jordi Clotet. Aquest expert també recomana parlar amb els veïns, visitar el pis en diferents hores del dia i veure el tipus de negocis que té al voltant.

Un coixí per a despeses imprevistes

L'estalvi necessari per comprar un habitatge ha de ser, com a mínim, del 33% del seu valor. Un 20% servirà per assumir el cost que no cobreix la hipoteca –generalment finança el 80% del total– i un 10% es destinarà a l'IVA si l'habitatge és d'obra nova o a l'impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats si és de segona mà (aquest es pot bonificar). El 2% o 3% restant serà per afrontar altres despeses, com el notari i el registre de la propietat.

Però el pressupost disponible ha d'anar més enllà d'aquest valor, perquè esdevenir propietari implica assumir noves despeses fixes, com els costos de comunitat i l'assegurança, i d'altres d'eventuals, com reformes. I si calen obres, i aquestes impedeixen entrar a viure al nou habitatge en el curt termini, s'ha de tenir en compte que es continuarà pagant el lloguer de l'antic domicili, a més de la hipoteca.

"Et pots trobar de cop i volta pagant tres quotes mensuals: el teu lloguer, la hipoteca i la quota de la reforma", explica Esqué. Això es pot agreujar en les reformes que requereixen obres majors, ja que cal el projecte d'un arquitecte, el vistiplau de la comunitat i també una llicència municipal, que pot tardar mesos a arribar. "Pot ser que hagis d'allargar el teu lloguer anterior durant sis mesos més del previst", afegeix Esqué.

Abans de firmar les arres

Les arres equivalen generalment al 10% del preu de l'habitatge i s'entreguen per reservar el dret de compra. Alhora, actuen com una bestreta: si el comprador es fa enrere, perd els diners, però si acaba adquirint la propietat, es descompten del preu de venda. Per tant, abans de firmar-les –i pagar–, cal tenir-ho molt clar. I, més enllà de la informació principal de l'habitatge que es vol comprar i les característiques més visibles, hi ha tota una sèrie d'aspectes, no poc importants, que només es poden saber si se sol·liciten de manera expressa.

Abans de fer aquest pas definitiu és recomanable demanar la cèdula habitabilitat, el certificat energètic, la nota simple del registre, les dues últimes actes de comunitat i si el pis té un contracte de lloguer en vigor. Sovint també es passa per alt examinar l'estat urbanístic de l'edifici, que serveix per saber si està afectat per algun pla que pugui treure-li valor, com ara que estigui subjecte a una futura expropiació.

Per tot això, el portaveu i assessor jurídic dels Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya, Carles Sala, recomana la participació d'un professional acreditat. Catalunya i el País Valencià són els únics territoris de l'Estat on es regula l'activitat dels agents immobiliaris, amb l'obligació de formació i assegurança de responsabilitat civil i de caució.

El gat amagat de la taxació

La taxació pot generar despeses addicionals. Suposem que volem comprar un pis de 300.000 euros, firmem les arres i el banc taxa l'habitatge pel mateix valor. Aquí no hi ha problema. Però, si resulta que el taxa per 280.000 euros, la hipoteca serà sobre aquest import, de manera que el comprador haurà de posar 20.000 euros de la seva butxaca o sol·licitar una segona taxació. El valor d'aquest tràmit és d'entre 300 i 600 euros.

"Una manera d'evitar aquesta situació és incloure una clàusula a les arres que indiqui que si la taxació queda per sota dels 280.000 euros, el comprador es pot fer enrere i se li tornen els diners de les arres", explica Esqué, però adverteix que el propietari no hi està obligat i pot no acceptar-ho. També pot passar a l'inrevés: que la taxació estigui per sobre del preu de compra, de manera que el banc finançarà un import més elevat i el comprador necessitarà menys estalvis.