Es duplica l'espai disponible per a oficines a Barcelona

BarcelonaCanvi de paradigma en el mercat d'oficines a Barcelona. Si bé els darrers anys la gran preocupació de les immobiliàries era la manca d'oferta de metres quadrats per a oficines a la capital catalana, ara la situació ha canviat, i ho ha fet, sobretot, a la zona del 22@ de Barcelona, que viu un un pic d'entrega de projectes rècord en la sèrie històrica.

D'aquesta manera, es passarà d'uns anys de disponibilitat de menys del 6% el 2019, a arribar al 12% de disponibilitat a Barcelona l'any vinent. Mentre que la mitjana d'espai d'oficines que ha sortit al mercat en els 20 anys que fa que existeix el 22@ ha estat d'uns 50.000 metres quadrats anuals, ara s'espera que siguin al voltant de 95.000 m² addicionals i uns 90.000 m² més el 2024 al 22@. Els motius són diversos, però es resumeixen en un augment de promocions d'oficines per part dels promotors, la situació macroeconòmica incerta i el forat en aquest camp derivat de la pandèmia.

Un mercat poc sa

Segons explica el director d'oficines de la immobiliària Forcadell, Manel de Bes, la situació ha canviat molt des dels dies de bonança del 2018 i 2019. Durant aquests anys, la disponibilitat d'oficines a Barcelona "va arribar a mínims històrics del 5% a tot Barcelona", i es va reduir fins al 2% a la zona del 22@.

En la mateixa línia ho indica la directora associada del departament d'oficines de Savills, Natàlia Montal, que apunta que aquell, malgrat aquest alt dinamisme, "no era un mercat sa perquè no es podia donar resposta a la demanda creixent d'oficines, cosa que podia arribar a perjudicar la ciutat", assegura.

El que es va derivar d'aquesta situació, segons expliquen els experts consultats per l'ARA, és que molts promotors van veure en el mercat d'oficines una gran oportunitat, i van començar a engegar promocions i a construir noves oficines, moltes de les quals a la zona del 22@, que "és on hi ha més sòl disponible", expliquen. "Això, sumat als problemes per construir residencial a la ciutat, va impulsar l'aposta per les oficines", detalla De Bes.

El 2020 va arribar la pandèmia i la contractació d'oficines es va aturar, "però igualment tots els projectes en marxa es van anar entregant, cosa que va fer augmentar molt l'oferta", assegura Montal. Segons les dades de la consultora CBRE, actualment la disponibilitat al centre de la ciutat –el que s'anomena CBD (per central business district) o la zona prime– continua sent "molt baixa", al voltant del 6%, i en el cas dels edificis de categoria A –els de més categoria– "per sota d'un 2%", explica el director d'oficines de CBRE, Xavier Güell. Però la gran diferència és al 22@, que concentra la major part de la disponibilitat: "A tot Barcelona, l'any que ve sortiran uns 200.000 metres quadrats per a oficines, dels quals uns 130.000 seran al 22@", diu Güell.

Poca repercussió en els preus

Segons les fonts consultades, de moment "no s'està notant que aquest augment de disponibilitat estigui afectant els preus" del metre quadrat, "però això s'ha de mirar per zones", assegura Xavier Güell. "A la zona prime de Barcelona es mantenen els preus màxims perquè la disponibilitat continua sent molt baixa, però a la zona nord del 22@ –la menys desenvolupada fins ara i on s'espera que es creïn més oficines–, podrien caure els preus". Amb tot, "l'afectació no serà massa gran", assegura. Segons la directora associada d'oficines a Savills, "els preus de sortida es mantenen, però hi ha més ajustos i més concessions extraordinàries que abans no es feien".

Pel que fa a la crisi de les tecnològiques, que es veuen immerses en processos d'acomiadaments massius com el cas de Meta o Amazon, i són, alhora, les que més es concentren a la zona del 22@, "de moment tampoc no s'està notant en el mercat d'oficines, però sí que s'espera que el creixement sigui més contingut que fins ara", assegura l'experta.

Bones previsions

Amb tot això, actualment a Barcelona hi hauria entre un 10% i un 12% de disponibilitat per a oficines i les immobiliàries preveuen que aquesta proporció es mantingui. Es tracta pràcticament del doble de disponibilitat que el 2019, "però si ens comparem amb altres ciutats com Londres o París, és el normal", assegura el director d'oficines de Forcadell. Segons De Bes, aquest augment de la disponibilitat "és sa per al sector, perquè augmenta la competitivitat i incentiva la millora dels edificis en termes mediambientals i de sostenibilitat". 

El 2020 va ser un any fluix en termes de contractació, però el 2021 ja es va començar a notar una certa recuperació, i el sector va tancar amb una contractació per sobre de la mitjana de la sèrie històrica que està als 300.000 m²/any al conjunt de Barcelona. Segons la consultora Savills, la previsió és tancar el 2022 amb més contractació que el 2021, i és l'any en què ha aparegut més nova oferta d'oficines de tota la sèrie històrica del 22@.