Continua la guerra acadèmica: un nou estudi assegura que l'oferta no va caure amb el topall al lloguer

Barcelona¿Va funcionar la llei catalana que regulava i limitava el preu dels lloguers? La norma va durar divuit mesos, del setembre del 2020 al març del 2022, fins que el Tribunal Constitucional la va anul·lar parcialment. Des d'aleshores, mitja dotzena d'estudis acadèmics d'universitats, escoles de negocis i instituts econòmics han volgut donar resposta a la pregunta. Les conclusions? Variades i moltes fins i tot antagòniques.

L'última prova és l'actualització d'un estudi de l'Institut d'Economia de Barcelona (IEB), publicat inicialment el febrer del 2022, i que ara conclou que els preus del lloguer als municipis regulats van baixar entre un 4% i un 6% –en l'informe de fa un any se situava en un 6%–. Això equival a una disminució del pagament del lloguer d'aproximadament 520 euros anuals. L'estudi també assegura que la llei no va reduir el nombre de nous contractes d'arrendament, ni el de contractes finalitzats ni de l'estoc d'unitats de lloguer.

Sí que detecta un "efecte d'anticipació", perquè el nombre de contractes firmats va augmentar dues setmanes abans del control de les rendes de lloguer. Per tant, la conclusió és clara: "Els nostres resultats suggereixen que les polítiques de control del lloguer poden reduir de manera efectiva els preus sense necessàriament reduir el mercat de lloguer".

De fet, també constata que els efectes sobre els preus durant tota la vigència de la norma van ser constants, mentre que quan va ser revocada, la diferència de preus entre els municipis regulats i els que no va tornar a situar-se als nivells del període previ a la norma.

Com s'ha fet aquest estudi?

L'informe s'ha elaborat a partir de l'univers de contractes d'arrendament firmats i finalitzats a Catalunya del 2016 al 2022, i ha mirat d'identificar la relació causal entre la llei i el seu efecte en preus i oferta comparant els municipis afectats –una seixantena de municipis que van ser declarats àrees amb mercat d'habitatge tens– amb un altre grup de municipis no regulats que també van experimentar un mercat de l'habitatge tens, però que no complien els criteris poblacionals per ser inclosos dins la regulació perquè no tenien més de 20.000 habitants.

A partir d'aquí, l'estudi analitza els canvis en les rendes mitjanes, el nombre de contractes d'arrendament firmats i finalitzats, l'estoc actiu d'unitats de lloguer en municipis regulats i en localitats no regulades. També inclou una sèrie de metodologies per excloue dels resultats l'impacte del covid-19.

L'estudi de l'IEB es contradiu amb un policy brief –un informe que reuneix evidència empírica– de la càtedra d’empresa Habitatge i Futur de la UPF i l’Associació de Promotors de Catalunya (APCE) presentat al gener. Per al seu director, Josep Maria Raya, la conclusió era que aquesta normativa "tampoc" ha funcionat perquè hi havia un error de diagnòstic.

Raya volia dir que l’evidència empírica més enllà del cas català mostra petites reduccions en els preus, de curt termini i per al segment regulat, però que es reduïa l'oferta i augmentaven els preus dels lloguers no regulats. Així, els efectes en termes de benestar social són negatius en termes nets. Aquesta és la conclusió d'un altre estudi semblant de la mateixa càtedra publicat el setembre del 2021, que va recollir informació internacional i ja determinava que la limitació de preus no funcionava en termes d'equitat i eficiència.