Els 50.000 pisos de Salvador Illa: cinc dubtes davant un (altre) gran anunci d'habitatge
El pla de l'executiu per a la contrucció massiva d'habitatge assequible és tan ambiciós com difícil de complir
BarcelonaLa dificultat creixent per accedir a un habitatge ha empès les administracions a prendre mesures. I també a fer grans anuncis, especialment pel que fa a lloguer social. Els mesos previs a les eleccions espanyoles del 23-J en van deixar grans exemples: el president Pere Aragonès va prometre uns 10.000 habitatges i Pedro Sánchez, fins a 100.000.
Recentment, ha estat el torn del president de la Generalitat, Salvador Illa, que ha promès crear 50.000 pisos de lloguer social fins al 2030. Implicaria gairebé duplicar els habitatges d'aquest tipus que hi ha a Catalunya (55.000), i que representen el 2% del parc total, una xifra lluny del 9,3% de mitjana de la UE. De moment es tracta d'un objectiu ambiciós que compta amb un pla d'accions aprovat aquesta setmana pel consell executiu, però encara hi ha moltes incògnites. Aquestes en són algunes:
Crear, mobilitzar o construir: quants pisos es faran de zero?
El Govern ha anunciat que es crearan 50.000 pisos de lloguer social fins al 2030, però no quants s'hauran de construir ni si una part important es compraran o arribaran cedits. A tall d'exemple, per arribar a tots aquests habitatges caldria fer més de 8.000 pisos anuals de mitjana, la meitat de tots els que es construeixen a Catalunya –lliures i protegits– en un any i més del doble dels pisos de protecció oficial que es van iniciar l'any passat (3.491). "És impossible construir a aquesta escala sense superar els objectius europeus de reducció d'emissions," diu a l'ARA el codirector de l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA), Jaime Palomera, i proposa que l'administració faci un millor ús de l'estoc d'habitatges que ja hi ha a Catalunya.
Quina és la capacitat del sector públic per construir edificis?
La via del Govern per incentivar la construcció d'aquests habitatges és una línia de crèdits de 500 milions d'euros anuals destinada a promotors públics i privats, a través de l'Institut Català de Finances (ICF). Quan la Generalitat ha construït, ho ha fet a través de l'Institut Català del Sòl (Incasòl), tot i que per falta de diners –amb els que rep de les fiances no en té prou– s'ha centrat a adquirir pisos de grans tenidors, una via més àgil. "El que feia l'Incasòl era promoure sòl. Ara està molt faltat de recursos. Necessitarà finançament extern i la col·laboració d'empreses externes del sector privat per poder tirar", explica a l'ARA el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues.
Ara bé, la capacitat de construcció que tindria també seria limitada –de fins a 2.000 l'any, segons alguns experts–, de manera que la gran majoria els haurien de fer altres promotors, que poden ser privats però també públics, com els ajuntaments. "Bàsicament, la Generalitat, Barcelona, Sabadell i Terrassa són les administracions que han fet habitatge amb un cert volum", explica a l'ARA l'arquitecte urbanista i membre de Fem Vallès, Manel Larrosa.
Podran accedir al finançament necessari els promotors privats?
Que Catalunya –i també tot Espanya– estigui a la cua d'Europa en habitatge públic s'explica pel venciment de la qualificació d'habitatge de protecció oficial (HPO) al cap de 10 o 30 anys d'haver-se construït. La major part dels habitatges protegits construïts a Catalunya els ha aixecat el sector privat, i principalment eren de venda. En el cas de l'Incasòl, de tots els que ha construït (33.671), la majoria s'han venut per recuperar la inversió.
La inversió necessària per construir pisos de lloguer social, a diferència dels de venda, es tarda més a recuperar i, per tant, costen més diners finançar. Per això els promotors i els constructors privats demanen que el finançament sigui d'unes característiques especials, amb un tipus molt reduït. "Si es parla d'habitatge de protecció oficial, perquè una promoció de protecció oficial sigui mínimament viable, el tipus ha de ser més baix que l'actual", explica a l'ARA el president de l'Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (APCE), Xavier Vilajoana.
En funció del nombre d'habitatges que finalment s'hagin de construir, i dels que quedin a càrrec del sector privat, és possible que alguns promotors hagin de recórrer a la banca tradicional? Actualment, el finançament de la construcció es mira amb lupa des de la crisi del totxo i els tipus d'interès tot just fa unes setmanes que van a la baixa.
Quants dels solars disponibles estan en zones tensionades?
Un dels colls d'ampolla del sector de la construcció és el sòl disponible. De moment, el Govern obrirà una convocatòria per inscriure solars i així tenir una reserva pública de terrenys. Alhora, assegura tenir localitzats solars preparats per construir 20.000 pisos. La incògnita és quants d'aquests estan situats en zones tensionades.
"És sorprenent que es faci aquesta afirmació [la de voler crear 50.000 pisos] sense presentar un pla de treball. Primer s'hauria de fer des de la posada en marxa de la requalificació del sòl", assenyala Gorgues. "Cal casar sòl i demanda –pot haver-hi sòls en llocs on la gent no vulgui viure– perquè tingui efectes en el mercat", afegeix Larrosa.
De moment el Govern ha dit que els habitatges es repartiran en funció de la demanda. El cert és que la ubicació dels nous pisos de lloguer social no només determinarà els efectes en el mercat, sinó també la viabilitat dels projectes. Catalunya té sòl disponible en diferents municipis d'arreu del territori, però sobretot en llocs on hi ha menys demanda. En aquests llocs, com que és més difícil recuperar la inversió perquè els inquilins estan disposats a pagar menys pels lloguers socials, el Govern preveu cobrir la diferència entre cost i ingressos amb els préstecs.
Hi ha prou recursos per agilitzar tots els tràmits i complir els terminis?
Una altra gran pedra a la sabata de la construcció és l'estat del planejament urbanístic. El Govern vol reduir a la meitat el temps d'entrega dels pisos amb una llicència bàsica que es podrà obtenir al cap d'un mes i que ha de permetre iniciar les obres mentre es tramita la llicència urbanística. Si bé ja hi ha disponibles solars per a 20.000 habitatges, encara no es pot saber l'estat de tots els altres. "És bàsic saber on són els solars i en quina fase: no és el mateix que estiguin en un procés de reparcel·lació, de requalificació o d'urbanització. Si no tens la informació bàsica del sòl és molt difícil marcar l'estratègia de com ho tiraràs endavant", diu Gorgues.
El sector de la construcció ha advertit darrerament de la falta de mà d'obra i també de recursos materials. Tanmateix, per a Vilajoana això no és un impediment: "Capacitat de construir la tenim, des del sector privat. I si no, la trobarem. Però no és fàcil".